Honorarrichtwerte für Einfamilienhäuser

Lesedauer ca. 10 bis 12 Minuten. –


In diesem Blogbeitrag befassen wir uns mit Honorarrichtwerten von Einfamilienhäusern. Die Hauptfrage, die wir uns stellen, lautet wie folgt: In welcher Bandbreite bewegt sich das Architektenhonorar für ein typisches Bauvorhaben? Welches Honorar darf als günstig bezeichnet werden, welches als eher teuer, und wann kann man von einem plausiblen Mittelwert sprechen? Wir führen die Berechnung anhand von zwei ausgewählten Projektgrössen durch.

Da Einfamilienhäuser eines der häufigeren Bauvorhaben darstellen, dürften sich etliche Bauinteressierte für solche Richtwerte interessieren.

Das Honorarwesen in der schweizerischen Bauwirtschaft zeichnet sich etwa seit dem Jahr 2000 dadurch aus, dass es keine Preisabsprachen mehr gibt. Der Staat will bei Planerhonoraren aufgrund des Kartellrechts Preisdifferenzierung, keine einheitlichen Preise. Dies ist einer der Gründe, wieso Planerhonorare für die gleiche Bauaufgabe relativ stark schwanken können.

Für die Honorarermittlung benutze ich die weit verbreitete Honorarberechnungsformel des SIA. Es handelt sich dabei um das so genannte Zeitaufwandmodell, bei dem das Honorar bausummenabhängig aufgrund einer ganzen Reihe von Honorarfaktoren kalkuliert wird. Das Berechnungsmodell ist 2014 letztmals modifiziert worden und befindet sich in der SIA-Honorarordnung der Ausgabe 2014 (Ordnung SIA 102 / Architekten; Artikel 7: «Honorarberechnung nach den aufwandbestimmenden Baukosten»).

Aufgrund meiner Marktkenntnisse bin ich in der Lage, die Formel so «einzustellen» (zu kalibrieren), dass anhand dieser bausummenabhängigen Berechnungsmethode einigermassen realistische Werte für die Honorare ermittelt werden können.

Die Höhe des Honorars hängt unter anderem ab von der Kostenstruktur des Architekturbüros. Die Erfahrung zeigt, dass es erhebliche Unterschiede gibt beim mittleren Stundenansatz, der in die Kalkulation eingesetzt wird. Das verlangte Honorar richtet sich aber auch nach der Produktivität des anbietenden Planungsbüros. Ein sehr leistungsfähiges Team, das oft ähnliche Aufgaben bearbeitet und Teilergebnisse der Arbeit wiederverwenden kann, braucht weniger Arbeitsstunden und kann sein Honorar daher auch günstiger kalkulieren.

.

A. Zwei ausgewählte Projektgrössen

Unsere Betrachtungen zu Architektenhonoraren führen wir für zwei Projektgrössen durch. Das kleinere Projekt weist 600’000 Fr. Anlagekosten auf (ohne MWST), das grössere 1’000’000 Fr. Siehe dazu die Spalten A und B in der nachfolgenden Tabelle. Die Anlagekosten entsprechen den gesamten Investitionskosten mit Ausnahme des Landerwerbs.

.

Richtwerte für Architektenhonorare bei Einfamilienhäusern und ähnlichen Bauprojekten (Werte ohne MWST)

22-7-2019_honorar_richtwerte_efh_2

.

Massgebend für die Honorarberechnung sind aber nicht direkt die Anlagekosten, sondern die aufwandbestimmenden Baukosten. Diese umfassen die eigentlichen Baukosten, und zwar für die Vorbereitungsarbeiten, das Gebäude und die Umgebung. Nicht aufwandbestimmend sind demnach insbesondere die Honorare selber und die Baunebenkosten.

Im Beispiel gehe ich grob davon aus, dass 80% der gesamten Anlagekosten (ohne Land) aufwandbestimmend sind. Die effektive Summe ist aber im Rahmen der Honorarkalkulation zu ermitteln. Bei der kleineren Projektgrösse mit 600’000 Fr. Anlagekosten betragen die aufwandbestimmenden Baukosten somit 480’000 Fr., bei der grösseren Projektgrösse mit 1’000’000 Fr. Anlagekosten 800’000 Fr.

.

B. Planungsaufwand (durchschnittlicher Zeitaufwand)

Die Schlüsselgrösse für die Honorarkalkulation ist der Zeitaufwand, den das Architekturbüro betreiben muss. Mit der oben bereits genannten Honorarformel des SIA, dem Zeitaufwandmodell, kann dafür eine durchschnittliche Grösse ermittelt werden. Diese Berechnungsmethode wurde 2003 eingeführt.

Geschichtliches zum Zeitaufwandmodell

Vor dem Jahr 2003 wurde das Honorar anhand einer differenzierten Honorarformel direkt aus der Bausumme abgeleitet. Das Honorar hatte einen preislistenartigen Charakter und wurde deshalb vom SIA auch als «Kostentarif» bezeichnet.

Aufgrund einer Intervention der Wettbewerbskommission des Bundes (WEKO) baute der SIA 2003 seine Honorarformel um. Die WEKO untersagte dem SIA die direkte Honorarbestimmung, gestand ihm aber immerhin noch zu, aus der Bausumme den mutmasslichen Zeitaufwand zu berechnen. Die WEKO belässt dem SIA somit im Jahr 2003 seine uralte Überzeugung, dass es einen statistischen Zusammenhang gibt zwischen der Projektgrösse (Bausumme in Franken) und dem Planungsaufwand (Zeitaufwand in Stunden). Honorarkalkulation nach SIA ist somit bis zu einem gewissen Grad angewandte Statistik, wobei die (aufwandbestimmende) Bausumme die Ausgangsgrösse ist. 2014 wurde das Zeitaufwandmodell letztmals revidiert.

Auf die aktuellen Turbulenzen im SIA-Honorarwesen gehen wir weiter hinten in diesem Abschnitt ein.

Berechnung des durchschnittlichen Zeitaufwands anhand der Honorarformel

Die Formel des Zeitaufwandmodells umfasst eine ganze Reihe von Honorarfaktoren, auf die wir hier nicht im Detail eingehen können. Zu diesen Faktoren zählen beispielsweise der Schwierigkeitsgrad n oder der Leistungsanteil q.

Bei der Berechnung des durchschnittlichen Zeitaufwandes gehen wir davon aus, dass alle Honorarfaktoren normale Werte beinhalten:

  • Schwierigkeitsgrad n = 1.0
  • Leistungsanteil q = 100%
  • Anpassungsfaktor r = 1.0
  • Faktor für Umbau, Unterhalt, Denkmalpflege U = 1.0
  • Faktor für Sonderleistungen s = 1.0

Für die beiden Projektgrössen kommen wir zu folgenden Resultaten für den durchschnittlichen Zeitaufwand, berechnet gemäss Honorarformel aufgrund der aufwandbestimmenden Baukosten:

  • Projektgrösse A: 946 Stunden
  • Projektgrösse B: 1’408 Stunden

Siehe dazu auch die Tabelle weiter vorne.

Literaturhinweis
Wer sich näher für die Honorarberechnung nach dem Zeitaufwandmodell interessiert, sei auf folgendes Buch von mir verwiesen:
Bauplanerhonorare – Ratgeber für Bauherren (2017).
Nähere Angaben zum Buch hier >>>

Aktuelle Turbulenzen im SIA-Honorarwesen

Der Vollständigkeit halber sei angefügt, dass im Jahre 2017 ein neuer Konflikt mit der WEKO anfing. Dieser führte dazu, dass der SIA am 1. Nov. 2018 sein System der Honorarordnungen zurückzog und durch eine Übergangslösung ersetzte. Die Modifikationen betrafen vor allem das Zeitaufwandmodell als vorherrschende Methode der Honorarberechnung. Die Übergangslösung wurde aber von den SIA-Mitgliedern abgelehnt, da sie damit nicht arbeiten konnten. Der SIA überlegte sich deshalb, das Provisorium schon nach sechs Monaten (also am 1. Mai 2019) wieder zurückzuziehen. Nun soll es Anfang 2020 abgelöst werden, was der ursprünglichen Planung entspricht.

Abgesehen von der nicht praxisgerechten und somit kaum anwendbaren Übergangslösung gibt es zurzeit keine «offizielle» Methode der bausummenabhängigen Honorarkalkulation des SIA mehr. Aber irgendwie müssen die Planungsbüros ihre Honorare ja kalkulieren. Die allgemeine Vermutung geht dahin, dass die meisten einfach die Honorarberechnungsmethode weiterverwenden, die während 15 Jahren (seit 2003) gültig war und am 1. November 2018 durch eine Übergangslösung ersetzt wurde. Deren letzte Revision stammt aus dem Jahr 2014.

Wer sich vertieft mit den aktuellen Vorgängen bezüglich des SIA-Honorarwesens informieren möchte, sei auf folgenden anderen Blogbeitrag verwiesen: «Aktuelle Entwicklungen im SIA-Honorarwesen».

.

C. Stundenansätze

Die Honorarkalkulation gemäss Zeitaufwandmodell des SIA besteht nur in ihrem ersten Teil aus angewandter Statistik. Lediglich bei der Berechnung des durchschnittlichen Zeitaufwandes spielen statistische Techniken eine Rolle, die vom Branchenverband SIA zur Verfügung gestellt werden.

Für die eigentliche Kalkulation des Honorars braucht es nun betriebswirtschaftliche Kostenrechnung. Die anbietende Planungsfirma benötigt Stundenansätze für ihre Mitarbeitenden. Der abgeschätzte Zeitaufwand gemäss Honorarformel ist mit diesen zu multiplizieren. Und hier ist das anbietende Planungsbüro ganz auf sich allein gestellt. Für die Stundenansätze gibt es keine verbandsinternen Richtpreise. Jedes Planungsbüro muss sie selber kalkulieren.

Vielfach arbeiten die Bauplaner mit einem mittleren Stundenansatz. Dabei handelt es sich um einen Mittelwert, der alle beteiligten Projektmitarbeitenden anteilig umfasst, vom Firmenchef über Personal für Bauleitung und Zeichnungsarbeiten bis zu den Lernenden. In der Praxis bewegt sich dieser mittlere Stundenansatz in einer erstaunlichen Bandbreite. Die Werte reichen von etwa 100 bis 165 Fr./Std.

Aus diesem Preisband wähle ich aufgrund meiner Marktkenntnisse für den mittleren Stundenansatz die folgenden Werte zur Kalkulation der Honorare aus:

  • 110 Fr. für das normale Honorar
  • 130 Fr. für das hohe Honorare

.

D. Honorare – normal und eher hoch

Nun ermittle ich die Honorare aufgrund der gewählten mittleren Stundenansätze.

Variante 1: normales Honorar

Aufgrund des mittleren Stundenansatzes von 110 Fr./Std. ergeben sich für die beiden Projektgrössen die folgenden Honorare:
— Projektgrösse A: rund 104’000 Fr.
— Projektgrösse B: rund 155’000 Fr.

Variante 2: hohes Honorar

Die Honorare erreichen hier aufgrund des mittleren Stundenansatzes von 130 Fr./ Std. die folgenden Werte:
— Projektgrösse A: rund 123’000 Fr.
— Projektgrösse B: rund 183’000 Fr.

.

E. Reduziertes Honorar bei hoher Planungseffizienz

Im Zeitaufwandmodell des SIA ist ausdrücklich vorgesehen, dass der durchschnittliche Zeitaufwand gemäss Honorarformel bei der Honorarkalkulation unterschritten werden kann, wenn ein Planungsteam überdurchschnittlich produktiv arbeitet.

Vom Einfluss des Teamfaktors auf den prognostizierten Zeitaufwand

Die Anpassung des Zeitbudgets erfolgt mit dem Teamfaktor i. Durch Multiplikation des durchschnittlichen Zeitaufwandes Tm mit dem Teamfaktor i entsteht der auftragsspezifisch prognostizierte Zeitaufwand Tp.

Im konkreten Fall nehmen wir für den Teamfaktor i den Wert 0.8 an. Das anbietende Planungsbüro ist in seiner Kalkulation also der Meinung, dass es nur 80% des durchschnittlichen Zeitaufwandes benötigen wird.

Dafür können Gründe wie die folgenden sprechen:

  • Das vorgesehene Planerteam ist klein und bestens eingespielt. Es besteht aus einem Universalarchitekten für Projektierung und Planerstellung sowie einem Bauleiter für die Bauausführung.
  • Das Planerteam hat schon oft ähnliche Bauaufgaben bearbeitet und muss nicht überall das Rad neu erfinden. Bei vielen Teilaufgaben kann es auf bereits bestehende Teilergebnisse zurückgreifen, wodurch es sehr effizient arbeiten kann. Diese Teilergebnisse können beispielsweise konstruktive Detaillösungen umfassen, oder auch Textbausteine für die Ausschreibung von Bauarbeiten.

Durch die Annahme einer sehr effizienten Arbeitsweise (Teamfaktor i = 0.8) sinkt der prognostizierte Zeitaufwand in der Honorarkalkulation. Es ergeben sich die folgenden Werte:

  • Projektgrösse A: 80% von 946 Std. = 757 Std.
  • Projektgrösse B: 80% von 1’408 Std. = 1’126 Std.

Günstiges Honorar dank effizienter Planungsarbeit

Aufgrund des oben ausgewiesenen projektspezifischen Zeitaufwands, der deutlich unter dem durchschnittlichen Zeitaufwand liegt, berechnen wir nun das Honorar. Dabei halten wir uns an den gleichen mittleren Stundenansatz von 110 Fr./Std., der dem normalen Honorar gemäss Variante 1 zugrunde liegt.

Das günstige Honorar, das sich aufgrund effizienter Planungsarbeit ergibt, bezeichnen wir als Variante 3. Für die beiden Projektgrössen ergeben sich die folgenden Werte:

  • Projektgrösse A: 757 Std. x 110 Fr./Std. = ca. 83’000 Fr.
  • Projektgrösse B: 1’126 Std. x 110 Fr./Std. = ca. 124’000 Fr.

Anständig verdienen auch mit günstigem Honorar

Die Honorare gemäss Variante 3 (günstiges Honorar) dürften vielen Architekten als zu tief erscheinen. Damit könne man ja nichts mehr verdienen, mögen sie argumentieren. Die Kalkulation grenze an unlauteren Wettbewerb. Wenn sie den durchschnittlichen Zeitaufwand für die Planungsaufgabe gemäss SIA-Honorarformel durch das Honorar dividieren, ergibt sich nämlich noch ein Honorarmittelwert von rund 90 Fr./Std.

Bei dieser Argumentation wird aber vergessen, dass der günstige Anbieter gemäss Variante 3 nicht mit einem durchschnittlichen Zeitaufwand rechnet, sondern mit einem tieferen. Er kann dies tun, weil er überdurchschnittlich produktiv arbeitet. Die Gründe dafür sind weiter oben dargelegt.

Weil der Planer mit dem günstigen Honorar gemäss Variante 3 weniger Zeit benötigt, kommt auch er auf einen mittleren Stundenansatz von 110 Fr./Std., womit er gut leben kann.

Nachbetrachtung zum Teamfaktor

Mit der Einführung des Teamfaktors i als neuen Honorarfaktor im Jahr 2003 waren grosse Hoffnungen verbunden. Mit dem Faktor i, einer Art Produktivitätsfaktor, sollte nämlich auch die Leistungsfähigkeit des Planungsbüros berücksichtigt werden bei der Honorarkalkulation. Dies war bis dahin nicht der Fall. Damit versprach man sich eine erhöhte Preisdifferenzierung. Das Kernanliegen der WEKO wäre dadurch erfüllt gewesen.

Diese Hoffnung zerschlug sich. Der Teamfaktor i kam nie über ein Nischendasein hinaus. Die Planungsbüros waren anscheinend nur sehr beschränkt in der Lage, den Zeitaufwand selber vorzukalkulieren. Sie zogen es vor, sich bei der Ermittlung des Zeitaufwandes eng an die Honorarformel des Zeitaufwandmodells zu halten. Damit behielt die Honorarkalkulation ihren preislistenartigen Charakter, was zur erneuten Intervention der WEKO im Jahr 2017 führte.

.

F. Prozentanteile der Honorare

Nun betrachten wir die Honorargrössen als Prozentanteile der Baukosten. Dabei beziehen wir uns auf die aufwandbestimmenden Baukosten. Diese betragen, wie weiter vorne erläutert, etwa 80% der gesamten Anlagekosten (ohne Land). Näheres dazu siehe Abschnitt A.

Beim kleineren Projekt A mit 480’000 Fr. aufwandbestimmenden Baukosten beträgt der Prozentwert für das normale Architektenhonorar 21.7%. Beim hohen Honorar sind es 25.6%, beim tiefen 17.3%.

Nun zum grösseren Projekt B mit 800’000 Fr. aufwandbestimmenden Baukosten. Hier sind es beim normalen Honorar 19.4%, beim hohen 22.9% und beim tiefen 15.5%.

G. Interpretationen

Zum Abschluss wollen wir die Honorarberechnungen für Einfamilienhäuser noch etwas interpretieren.

Einfluss der Projektgrösse auf das Architektenhonorar

Der Prozentanteil des Honorars ist abhängig von der Projektgrösse. Wie grösser das Projekt ist, desto kleiner ist der Anteil des Honorars. Bei unseren zwei konkreten Projektgrössen beträgt beim kleineren Projekt A das normale Architektenhonorar 21.7% der aufwandbestimmenden Baukosten, beim grösseren Projekt B noch 19.4%.

Literaturhinweis
In meinem Buch «Bauplanerhonorare – Ratgeber für Bauherren» befindet sich eine Tabelle mit Richtwerten für Architektenhonorare (Seite 145), die noch einige weitere Projektgrössen umfasst. Nähere Informationen zum Buch sind weiter vorne im Abschnitt B zu finden, oder hier >>>

Grosse Bandbreite bei der Höhe des Architektenhonorars

Die Honorarberechnung ist keine genaue Wissenschaft, darf es auch nicht sein. Die Kartellbehörde des Staates (Wettbewerbskommission WEKO) verlangt bewusst Preisdifferenzierung und erlaubt keine Preisabsprachen.

Dies ist einer der Gründe, wieso das Architektenhonorar für eine konkrete Bauaufgabe in einer grossen Bandbreite schwanken kann. Nehmen wir zur Veranschaulichung die kleinere Projektgrösse von 480’000 Fr. aufwandbestimmenden Baukosten. Hier beträgt das teure Honorar 123’000 Fr. und das günstige 83’000 Fr. Der teure Architekt kostet also die Hälfte mehr als der günstige.

Solche Preisunterschiede sind in der Planerbranche keineswegs ungewöhnlich. Was bedeutet diese Tatsache nun für die Bauherrschaft? Sie hat grundsätzlich die Möglichkeit, die Höhe des Architektenhonorars zu beeinflussen. Sie kann dies zum Beispiel dadurch tun, indem sie für eine bestimmte Planungsaufgabe mehr als eine Offerte einholt. Ob es dann stets sinnvoll ist, das günstigste Angebot zu wählen, ist eine andere Frage. Die Qualität der Dienstleistung muss in jedem Fall stimmen.

Eines aber dürfte unbestritten sein: Die Bauherrschaft muss etwas dafür tun, wenn sie ein günstiges Architektenhonorar erreichen will.

Nur sehr grobe Richtwerte für Architektenhonorare

Die in diesem Blogbeitrag angegebenen Richtgrössen von Architektenhonoraren erlauben eine erste ganz grobe Standortbestimmung. Ist das Honorar eher teuer oder eher günstig? Mehr Präzision ist nicht zu erwarten.

Wer eine genauere Einschätzung zu einem Architektenhonorar haben möchte, kommt wohl nicht darum herum, von einem Fachmann eine Stellungnahme einzuholen.

Ich fertige immer wieder Expertisen zu Honorarofferten an. Dabei prüfe ich alle Honorarfaktoren, was eine viel präzisiere Aussage erlaubt. Zu den zu überprüfenden honorarbestimmenden Faktoren gehört beispielsweise der Schwierigkeitsgrad n, den wir in diesem Blogbeitrag der Einfachheit halber mit 1.0 angenommen haben. Vielleicht ist es aber vertretbar, für diesen Faktor den Wert 1.1 einzusetzen. Dies hat natürlich Auswirkungen auf die Höhe des Honorars. Auch weitere Honorarfaktoren wie der Leistungsanteil q oder der Anpassungsfaktor r müssen sachkundig beurteilt werden. Schliesslich ist zu prüfen, ob die aufwandbestimmenden Baukosten korrekt berechnet werden und der richtige statistische Koeffizient p (Grundfaktor für den Stundenaufwand) in der Honorarformel eingesetzt ist.

Wer sich näher für Expertisen zu Architektenhonoraren interessiert, sei auf folgenden Blogbeitrag verwiesen: «Expertisen zu Honorarofferten»

.


Textgeschichte
28. Dezember 2019
Feinoptimierung des Textes; ohne inhaltliche Änderung

31. Juli 2019
Modifikation im Abschnitt B, Absatz «Aktuelle Turbulenzen im SIA-Honorarwesen», zum Thema der Übergangslösung zu den SIA-Honorarordnungen.

.


Dieser Blog enthält Dutzende von Fachbeiträgen, die sich primär an Bauherrschaften richten. Sie sind gegliedert nach Sachgebieten. Die beiden wichtigsten Themenbereiche sind «Honorarfragen» und «Bauen mit einem Architekten». Benutzen Sie das Menu, um zu der Fragenkategorie zu gelangen, die Sie besonders interessiert. – Hans Röthlisberger, Bauherrenberater, Gwatt (Thun) / Schweiz


 

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden /  Ändern )

Google Foto

Du kommentierst mit Deinem Google-Konto. Abmelden /  Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden /  Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden /  Ändern )

Verbinde mit %s