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Architektenverträge für kleine Bauvorhaben sind für die Bauherrschaft oft wenig verständlich. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass der SIA-Mustervertrag für Planungsarbeiten für bescheidene Projektgrössen schlecht geeignet ist. Als Universalvertrag muss er so viele Anwendungsmöglichkeiten abdecken, dass er für eine Gelegenheitsbauherrschaft mit einem überblickbaren Bauvorhaben schnell zu umfangreich und zu komplex wird. Der kaum sachkundige Auftraggeber sieht vor lauter Bäumen den Wald nicht mehr.

Als Folge dieser Unübersichtlichkeit fertigen viele Architekten selber Kurzfassungen von Planungsverträgen an. Hier dürfte die Verständlichkeit besser sein. Dafür haben diese Konstrukte einen anderen gravierenden Nachteil: eine unbefriedigende Qualität der Vertragsgestaltung.

In der aktuellen Umbruchsituation im SIA-Honorarwesen ist es daher naheliegend, sich Gedanken zu machen über einen speziellen Mustervertrag für kleinere Architektenaufträge. Nachfolgend stelle ich dazu erste Überlegungen an.

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A. Zur aktuellen Umbruchsituation im SIA-Honorarwesen

Das Honorarwesen des SIA befindet sich momentan im Umbruch. Verantwortlich dafür ist die Wettbewerbskommission des Bundes (Weko), die ihm in letzter Zeit arg zusetzte. Die Weko leitete nämlich im Herbst 2017 Vorabklärungen ein, weil sie vermutete, dass die Leistungs- und Honorarordnungen (LHO) des SIA wettbewerbshemmend sein könnten. Der SIA suchte sofort das Gespräch mit der Weko. Als Folge davon entstand eine provisorische Übergangslösung für das Honorarwesen. Diese wurde am 1. November 2018 in Kraft gesetzt. Die Modifikationen betrafen primär die vorherrschende Methode der Honorarberechnung, das Zeitaufwandmodell, welches seit 2003 existiert. Die Übergangslösung war jedoch so kompliziert und praxisfremd, dass sie von den SIA-Mitgliedern rundweg abgelehnt wurde. Der SIA überlegte sich deshalb, die Übergangslösung schon nach sechs Monaten (also am 1. Mai 2019) wieder zurückzuziehen. Nun soll sie Anfang 2020 aufgehoben werden, was der ursprünglichen Planung entspricht.

Wer sich vertieft mit den aktuellen Vorgängen bezüglich der SIA-Honorarordnungen informieren möchte, sei auf folgende anderen Blogbeiträge verwiesen: «Aktuelle Entwicklungen im SIA-Honorarwesen (bis 2019)» und «Vom Kampf um die SIA-Honorarformel im Bauplanungsgewerbe (ab 2020)».

Ab Anfang 2020 wird es vom SIA nur noch Leistungs- und Honorarordnungen in abgespeckter Form geben (z.B. SIA LHO 102 für Architektenarbeiten). Nicht mehr enthalten sein wird das oben bereits genannte Honorarberechnungssystem, das in der Praxis dominiert: die bausummenabhängige Honorarermittlung des Zeitaufwandmodells.

Was machen nun die Tausenden von Bauplanern, wenn sie ohne Honorarformel Honorare kalkulieren müssen? Die allgemeine Vermutung geht dahin, dass sie einfach die Honorarberechnungsmethode weiterverwenden, die während 15 Jahren (seit 2003) gültig war und am 1. November 2018 ausser Kraft gesetzt wurde. Deren letzte Revision stammt aus dem Jahr 2014. Ganz unbedenklich ist dieses Vorgehen zwar nicht, denn es gab ja wettbewerbsrechtliche Gründe für den Rückzug. De facto wenden die Bauplaner somit eine Honorarordnung an, gegen die der Staat Vorabklärungen einleitete, wettbewerbshemmend zu sein. Aber was sollen die Planer sonst tun?

Es wird jedoch die Zeit kommen, wo es wieder eine völlig legale Honorarberechnungsmethode geben wird. Wie lange die Suche nach einer neuen Lösung dauern wird, kann man momentan nicht abschätzten. Erste Aussagen des SIA deuten darauf hin, dass es nicht so schnell gehen dürfte. Man hat zurzeit auch noch keine konkrete Vorstellung davon, wie das noch zu erarbeitende Konzept aussehen könnte.

Zur zukünftigen neuen Honorarberechnungsmethode wird es auch einen neuen Mustervertrag für Planungsaufträge brauchen. In diesem Zusammenhang schlage ich vor, einen separaten Mustervertrag für kleine Architektenaufträge zu konzipieren, wie ich eingangs bereits erwähnt habe. Nachfolgend gehe ich näher darauf ein.

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B. Was ist ein kleiner Architektenauftrag?

Ein kleiner Architektenauftrag sollte die typischen Bauaufgaben von privaten Gelegenheitsbauherren abdecken. Meistens geht es dabei um Neu- oder Umbauten von selbst genutztem Wohneigentum. Bei solchen Bauvorhaben sind die Bauherren in der Regel weder selber sachkundig noch sachkundig beraten. Anders ist es meist bei grösseren Bauvorhaben, wo bauherrenseitig viel mehr Wissen vorhanden ist. Kleinere Bauherren sind somit ganz auf sich allein gestellt, wodurch der Architektenvertrag auch für einen Laien verständlich sein sollte.

Als obere Projektgrösse stelle ich mir eine Gesamtbausumme von etwa 1.5 Mio. Fr. vor (ohne Land). Damit kann man ein grosses Einfamilienhaus bauen oder ein Doppelhaus. Die Obergrenze des Architektenhonorars dürfte somit etwa bei 200’000 Fr. liegen.

Es ist zu beachten, dass ich ausdrücklich nur von einem Mustervertrag für kleinere Architektenaufträge spreche. Bei Fachplanerverträgen (Bauingenieur, Haustechnikplaner etc.) braucht es so etwas nicht. Bei diesen ist es nämlich nicht so wichtig, dass sie für den Bauherrn gut verständlich sind. Im Normalfall kümmert sich nämlich der Architekt in seiner Funktion als Gesamtleiter um die Fachplanerverträge. Er legt die Planungsinhalte fest, holt Offerten ein, und orientiert den Bauherrn über Qualität und Preis der Angebote. Der Bauherr muss im Prinzip nur noch den Entschied fällen, an welchen Fachplaner der Auftrag erteilt wird, basierend auf einer Vergabeempfehlung des Architekten. Es reicht, wenn der Architekt als Sachkundiger die Planerverträge mit Fachplanern und Spezialisten versteht, der Bauherr muss dies nicht können. Siehe dazu auch den Blogbeitrag «Verträge mit Fachplanern».

Nun schätzen wir noch ab, wie gross die Anzahl kleiner Architektenverträge in der ganzen Schweiz jährlich ungefähr sein könnte. Wir nehmen ganz grob an, dass etwa 10 Prozent des jährlichen Hochbauvolumens von 40 Mia. Franken Bauvorhaben sind, die gemäss unseren vorherigen Diskussionen als klein gelten (also max. 1.5 Mio. Fr. betragen). Das wären 4 Mia. Fr. jährlich. Wenn wir nun weiter die durchschnittliche Grösse eines Bauvorhabens mit 0.5 Mio. Fr. annehmen, ergeben sich 8’000 kleinere Bauprojekte jährlich. Die Genauigkeit dieser Abschätzung darf aber keineswegs überbewertet werden, da sie nur auf ganz groben Annahmen beruht. Wir sollten aber nicht falsch liegen, wenn wir die jährliche Anzahl kleiner Architektenverträge mit einer deutlich vierstelligen Zahl annehmen. Es dürfte sich somit lohnen, dafür extra einen Mustervertrag zu konzipieren

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C. Der Planervertrag auf der Basis der bestehenden SIA-Mustervorlage

In diesem Absatz befassen wir uns mit dem Planervertrag, der auf der Basis des bestehenden SIA-Vertragsmusters abgeschlossen wird. Wodurch zeichnet er sich aus?

Ein kompletter Planervertrag besteht üblicherweise aus drei Bestandteilen: der Vertragsurkunde, den Vertragsbeilagen und den Allgemeinen Vertragsbedingungen (meist in Form der massgebenden SIA-Honorarordnung). Nachfolgend gehe ich näher darauf ein.

C1. Vertragsurkunde (Mustervertrag)

Die offizielle Bezeichnung für den Mustervertrag lautet SIA 1001/1 Planer- / Bauleitungsvertrag; Ausgabe 2014. Er umfasst 10 Seiten.

Der Mustervertrag ist universell einsetzbar. Aufgrund umfangreicher Wahlmöglichkeiten ist er für Planungsaufgaben aller Art geeignet. Er kann bei Einzelplanern verwendet werden (Architektur, Bauingenieurwesen, Haustechnikplanung), aber auch bei Generalplanern und Planergemeinschaften.

C2. Vertragsbeilagen

Zu den Vertragsbeilagen gehören gemäss Mustervertrag Dokumente wie die folgenden:

• An den Beauftragten übertragene Leistungen
• Honorarberechnung nach den Baukosten
• Personaltabelle mit Honorarkategorien und Honoraransätzen zur Zeit des Vertragsabschlusses
• Zahlungsplan
• Termine und Fristen
• Projektorganisation
• Bestimmungen zum Datenaustausch und zur Datensicherung
• etc.

C3. Allgemeine Vertragsbedingungen

Hier gibt es eine grosse und eine kleine Lösung.

Bei der grossen Lösung wird die Leistungs- und Honorarordnung (LHO) der betreffenden Planungsdisziplin als Vertragsbestandteil definiert (beispielsweise die LHO SIA 102 für Architektenarbeiten). Diese Variante ist aus meiner Sicht zu bevorzugen. Alle relevanten Regelungen, welche die Architektenarbeit nach SIA betreffen, sind hier eingeschlossen (Allgemeine Vertragsbedingungen im engeren Sinn gemäss Art. 1 SIA 102 ff., Gesamtleitung, Leistungsbeschrieb, Aspekte der Honorierung etc.).

Bei der kleinen Lösung gelten nur die Allgemeinen Vertragsbedingungen im engeren Sinn als Vertragsbestandteil. Konkret geht es um Artikel 1 der SIA-Ordnungen für Leistungen und Honorare. Thema sind Rechte und Pflichten der Vertragsparteien.

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D. Bestehender SIA-Mustervertrag für kleine Architektenverträge schlecht geeignet

Wie weiter oben bereits erwähnt, eignet sich der SIA-Mustervertrag nur bedingt für kleine Architektenverträge. Es gibt mannigfaltige Wahlmöglichkeiten für Vertragsoptionen aller Art, wovon beim kleinen Vertrag nur einige wenige benutzt werden. Der Vertrag erscheint für den Bauherrn dadurch seltsam leer und er findet sich im Vertragswerk nur schlecht zurecht.

Ein Beispiel für das Übermass an Wahlmöglichkeiten ist die Liste an Honorarordnungen, die als Vertragsbestandteil gewählt werden können. Zur Disposition stehen etwa die Nummer 102 (Architektur), 103 (Bauingenieurwesen), 104 (Fortingenieurwesen) oder 105 (Landschaftsarchitektur). Diese Vielfalt verwirrt den Einmalbauherrn nur, der einen Architektenvertrag abschliesst. Hier kommt ohnehin nur die LHO SIA 102 in Frage.

Sehr verwirrlich sind auch die Wahlmöglichkeiten zur Vereinbarung des Honorars (Art. 4 Vergütung). Bei der Fülle an Optionen, die zweieinhalb Seiten umfassen, kommen auch viele Architekten an ihre Grenzen, die nicht täglich einen Planungsvertrag erstellen. Ich habe beispielsweise schon mehr als einmal festgestellt, dass Architekten nicht einmal richtig angeben können, welche Honorierungsart gewählt wird. Aufgrund der Vertragsbeilagen wird zwar klar, dass die Vergütung aufgrund des effektiven Zeitaufwandes («in Regie») vereinbart wird. Im Mustervertrag wird aber das Kreuzchen bei einer anderen Wahloption gemacht.

Wenn schon Architekten als Sachkundige beim Ausfüllen des SIA-Mustervertrags gelegentlich überfordert sind, wie soll den Vertrag dann ein Einmalbauherr als Laie verstehen? Das ist völlig illusorisch.

Es ist daher nicht verwunderlich, dass viele Architekten selber Kurzfassungen von Planungsverträgen erstellen.

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E. Von Architekten selbst erstellte kleine Planerverträge als Notlösung

Nun gehen wir näher auf kompakte Planerverträge ein, die von Architekten oft selber angefertigt werden. Als ganz grobe Schätzung nehme ich an, dass bei kleineren Planungsvorhaben vielleicht die Hälfte der Planungsverträge für Architektenarbeiten auf selbst erstellten Kurzfassungen basieren. Es liegt somit auf der Hand, dass ein Bedürfnis besteht nach einem «kleinen» Architektenvertrag.

Das Hauptproblem bei selbst angefertigten Kurzfassungen ist die Vertragsqualität. Die Architekten, die solche Verträge aufsetzen, sind in juristischer Hinsicht ja Laien. Teilweise dürfte man nicht ganz falsch liegen, wenn man derartige Konstrukte als zusammengebastelt und handgestrickt bezeichnen würde.

Die Formulierungen sind gelegentlich holprig und in sich widersprüchlich. Die Vertragspunkte sind manchmal in einer Reihenfolge aufgeführt, die schlecht nachvollziehbar ist.

Nachfolgend lege ich anhand von drei Beispiele die Problematik von selbst erstellten Planerverträgen dar.

Beispiel 1

Im ersten Beispiel geht es um Honorarfragen, und zwar um die Honorarberechnungsmethode, die in der Praxis weitaus am meisten angewendet wird: die Honorarberechnung nach dem prognostizierten Zeitaufwand (Zeitaufwandmodell).

Der Vertragsverfasser hat anscheinend auch im Jahr 2018, 15 Jahre nach der Publikation des Zeitaufwandmodells, diese Kalkulationsmethode noch nicht richtig verstanden.
Grundsätzlich kalkuliert er zwar sein Honorar gemäss der Honorarformel des Zeitaufwandmodells (Art. 7 SIA 102: Honorarberechnung nach den aufwandbestimmenden Baukosten). Dabei macht er aber gewisse Abkürzungen und unterschlägt beispielsweise den Teamfaktor i komplett. Dieser kommt in seiner Formel nicht einmal vor.

Weiter spricht er von einem «Tarif», den der Bauherr zur Kenntnis zu nehmen habe und der wahrscheinlich der Honorarberechnung zugrunde liegt. Der Architekt hat anscheinend noch nicht realisiert, dass es seit 2003 im SIA-Honorarwesen keine «Tarife» mehr gibt, aus kartellrechtlicher Sicht gar nicht mehr geben darf. Welchen «Tarif» soll der Bauherr also genehmigen?

Wir sehen bei diesem ersten Beispiel, dass absurde Formulierungen in freien Verträgen durchaus vorkommen, unter Umständen auch gehäuft. Der Phantasie sind keine Grenzen gesetzt.

Beispiel 2

Im zweiten Beispiel geht es um fehlende Vollständigkeit. Oft fehlen zentrale Punkte. Die Haftung des Planers beispielsweise wird mit keinem Wort erwähnt.

Wenn ich vor meinem geistigen Auge die selbst angefertigten Planungsverträge Revue passieren lasse, mit denen ich in den letzten Jahrzehnten zu tun gehabt habe, hat praktisch jeder notwendige Vertragspunkt schon irgendwann gefehlt. Dazu gehören Aspekte wie die folgenden:

• Vereinbarungen zu Reisezeit und Reisespesen
• Regelung zur Mehrwertsteuer (ist Architekt MWST-pflichtig?)
• Preisänderung infolge Teuerung
• Vergütung nicht abschliessend definierter Leistungen
• Genauigkeit der Kosteninformation für die einzelnen Projektmeilensteine
• Vereinbarungen zur Zahlung
• Versicherung (v.a. Berufshaftpflicht)
• Haftung des Beauftragten
• Projektorganisation
• Stellvertretung und Vollmacht

Beispiel 3

Im dritten Beispiel treffen wir schliesslich auf den Fall, dass sich der Vertragsverfasser mit seinem Vorschlag völlig ausserhalb der SIA-Welt bewegt. Der Begriff des SIA kommt nicht einmal nicht vor.

Siehe dazu auch den Blogbeitrag «Wenn Bauplaner keine SIA-Planerverträge abschliessen wollen».

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F. Skizze eines kleinen SIA-Mustervertrags

Aufgrund der vielfältigen Probleme, die sich aus selbst erstellten Kurzfassungen von Architektenverträgen ergeben, wäre es aus meiner Sicht erwünscht, dass der SIA selber einen Kurzvertrag herausgibt.

Nachfolgend gehe ich auf die aus meiner Sicht erwünschten Eigenschaften ein.

F1. Kurzer Formularvertrag

Der Formularvertrag ist möglichst kurz und umfasst nur 2 bis 3 Seiten. Er ist ausschliesslich konzipiert für Architektenverträge. Alle notwendigen Vertragspunkte sind aufgeführt, damit nichts vergessen geht (Genauigkeit der Kosteninformation, Haftung etc.). Hinsichtlich der Honorierung wird in der Vertragsurkunde nur die Honorarsumme aufgeführt. Details der Honorarberechnung sind in einer Vertragsbeilage geregelt, die allenfalls auch formularmässig konzipiert werden kann.

F2. SIA-Honorarordnung 102 kein Vertragsbestandteil

Ich würde darauf verzichten, die SIA-Honorarordnung 102 (Architekten) in integraler Form als Vertragsbestandteil zu vereinbaren. Der Verzicht erfolgt nicht deshalb, weil dieses Dokument als mangelhaft zu betrachten ist. Im Gegenteil: das System der SIA-Leistungs- und Honorarordnungen ist ausgesprochen hochwertig und für die normale Planungstätigkeit die ideale Grundlage.

Bei Kleinprojekten jedoch sieht die Sache anders aus. Erfahrungsgemäss wird hier die SIA-Honorarordnung 102 (Architektur) von einem durchschnittlichen Bauherrn ohnehin nicht gelesen. Und was nicht gelesen wird, soll auch kein Vertragsbestandteil sein.

Hingegeben schlage ich vor, zentrale Auszüge aus der LHO 102 separat zu drucken und dem Kurzvertrag routinemässig beizulegen. Dazu gehören:

• Allgemeine Vertragsbedingungen (Art. 1 SIA 102 ff.: Rechte und Pflichten der Vertragsparteien)
• Regelungen zur Gesamtleitung
• Leistungsbeschrieb in gekürzter Form und auf Wohnungsbau angepasst

Auf die genannten Punkte gehe ich nachfolge näher ein.

F3. Projektbezogener Leistungsbeschrieb

Bei privat genutzten Wohnbauprojekten (Neubau und Umbau) ist es aus meiner Sicht möglich, einen projektbezogener Leistungsbeschrieb zu verfassen. Er besteht aus zwei Teilen: einem vorgedruckten Standardleistungsbeschrieb und einer Beilage mit projektspezifischen Ergänzungen.

Der vorgedruckten Standardleistungsbeschrieb ist eine gekürzte Version des normalen Leistungsbeschriebs gemäss Art. 4 SIA 102. Enthalten sind nur die Phasen 3 Projektierung, 4 Ausschreibung und 5 Realisierung. Der Text wird angepasst auf die Belange des privat genutzten Wohnungsbaus. Detailregelungen, in diesem Zusammenhang nicht nötig sind, werden weggelassen.

Ich stelle mir vor, dass eine Kurzfassung des Leistungsbeschrieb gemäss obigen Präzisierungen nur noch einige wenige Seiten beinhaltet. Im Vergleich dazu umfasst der heutige Leistungsbeschrieb gemäss Art. 4 SIA 102 ff. rund 20 Seiten.

Nicht enthalten sind die Phasen 1 Strategische Planung, 2 Vorstudien und 6 Bewirtschaftung. Sie werden bei privaten Wohnbauvorhaben ohnehin praktisch nie benutzt.

Falls zum Kurzleistungsbeschrieb projektspezifische Präzisierungen zu den erforderlichen Planungsleistungen nötig sind, werden diese in wenigen Sätzen auf einem zusätzlichen Dokument festgehalten. Sie stellen eine Beilage zum Kurzleistungsbeschrieb dar.

F4. Pauschales Honorar (ohne Honorarformel)

Bauplaner, die mit privaten Wohnbauvorhaben vertraut sind, haben meistens Erfahrungswerte zum Planungsaufwand, den sie treiben müssen. Aus meiner Sicht sollte es deshalb möglich sein, bei kleineren Wohnbauprojekten den Zeitaufwand ohne Honorarformel vorzukalkulieren und das Honorar pauschal zu vereinbaren. Dies gilt sowohl bei Neubauvorhaben wie bei Umbauten und Sanierungen.

Die Anwendung der bausummenabhängigen Honorarformel (Art. 7 SIA 102: Honorarberechnung nach den aufwandbestimmenden Baukosten) sollte aus meiner Sicht die Ausnahme sein. Falls die Honorarermittlung nach dieser Berechnungsart erfolgt, kann der Rechengang auf einer Beilage zum Planungsvertrag dokumentiert werden.

F5. Allgemeine Vertragsbedingungen

Es geht hier um Art. 1 SIA 102 ff. (Rechte und Pflichten der Vertragsparteien; etc.). Diese Allgemeinen Vertragsbedingungen aus den SIA-Honorarordnungen können unverändert übernommen werden.

F6. Vereinbarungen zur Gesamtleitung

Vereinbarungen zur Gesamtleitung braucht es auch bei kleineren Planungsvorhaben. Der Architekt ist für seinen Bauherrn oft der Gesamtleiter und somit sein wichtigster Ansprechpartner. Er koordiniert auch die anderen Planer (Fachplaner wie Bauingenieur, Gebäudetechnikplaner etc.).

Es können die vorformulierten Vereinbarungen aus SIA-Vorlagen übernommen werden (z.B. Art. 3.4 SIA-Honorarordnung 102).

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G. Schlussbetrachtung

Dieser Blogbeitrag enthält generelle Überlegungen zu Vertragsfragen bei kleineren Bauvorhaben. Im Unterschied zu den meisten übrigen Beiträgen sind die Aussagen für die Bauherrschaft wahrscheinlich nicht direkt anwendbar.

Es geht um den SIA-Mustervertrag für Planungsaufträge, der in den nächsten Jahren zwangsläufig wird überarbeitet werden müssen. Die Hauptaussage geht dahin, dass es sowohl im Interesse der Bauherren wie der Architekten liegen dürfte, dass der SIA für überschaubare Bauvorhaben einen separaten kleinen Mustervertrag für Architektenarbeiten herausgeben würde. Zur Konzeption dieses Vertrags werden im Beitrag erste Überlegungen angestellt.

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Textgeschichte
28. Dezember 2019
Feinoptimierung des Textes; ohne inhaltliche Änderung

Datum: 31. Juli 2019
Übergangslösung der SIA-Honorarordnungen, publiziert am 1. November 2018;
Modifikationen an mehreren Textstellen

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Dieser Blog enthält Dutzende von Fachbeiträgen, die sich primär an Bauherrschaften richten. Sie sind gegliedert nach Sachgebieten. Die beiden wichtigsten Themenbereiche sind «Honorarfragen» und «Bauen mit einem Architekten». Benutzen Sie das Menu, um zu der Fragenkategorie zu gelangen, die Sie besonders interessiert. – Hans Röthlisberger, Bauherrenberater, Gwatt (Thun) /Schweiz

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