Lesedauer ca. 30 Minuten. –
Was muss eine Bauherrschaft tun, um Mängel beim Bauen mit Generalunternehmern zu vermeiden? Wir nehmen einen Ratgeberartikel in einer Zeitung zum Anlass, um uns über dieses Thema Gedanken zu machen. Die Zeitung spricht etwas plakativ von Pfusch am Bau. Darum unsere Frage: Wie kann man Pfusch vermeiden?
Doch bevor wir uns dem eigentlichen Thema zuwenden, lege ich zuerst kurz die Vorgeschichte des Zeitungsartikels dar.
Vorgeschichte des Zeitungsartikels
Im Herbst 2019 liest man in den Medien über ein verunglücktes namhaftes Wohnbauprojekt in Zürich. Ein grosser Generalunternehmer tritt als Bauherr auf und beauftragt einen anderen grossen Generalunternehmer mit der Realisierung. Bei der Ausführung der Eigentumswohnungen hapert es jedoch. Der Zeitplan kann nicht eingehalten werden und es gibt gravierende Baumängel. Als Folge davon können einige Käufer der Eigentumswohnungen nicht fristgerecht einziehen.
Zwei Dinge sind aus meiner Sicht bei diesem Bauvorhaben bemerkenswert. Der erste Punkt ist die Tatsache, dass ein grosser Generalunternehmer einen anderen grossen Marktteilnehmer mit der Ausführung eines seiner Projekte betraut. Wieso besorgt er die Bauausführung nicht selber?
Der zweite Punkt betrifft die öffentliche Austragung des Streits in den Medien. Die beiden Generalunternehmer beschuldigen sich gegenseitig, dafür verantwortlich zu sein, dass das Bauvorhaben offensichtlich vom richtigen Kurs abgekommen ist. Es ist in der Schweiz sehr selten, dass sich Branchenkollegen in aller Öffentlichkeit so streiten, dass die Fetzen fliegen. Meistens werden Konflikte über Sachfragen im Bauwesen, die es natürlich immer wieder geben kann, diskret ausgetragen.
Auf beide oben genannte Punkte will ich nicht näher eingehen. Uns beschäftigt vielmehr ein Zeitungsartikel, der im Nachgang zu diesem öffentlich ausgetragenen Streit in einer Zeitung erschienen ist. Im Artikel geht es um die geschädigten Käufer der Eigentumswohnungen, die nicht einziehen können. Wie sollen sie vorgehen? Im genannten Artikel wird die Betrachtung teilweise etwas ausgeweitet auf Generalunternehmerprojekte generell, die von privaten Bauherren realisiert werden.
Das zentrale Thema des Artikels ist «Pfusch am Bau», wie es in der Titelzeile eingängig formuliert ist. Wie kann sich die Bauherrschaft dagegen wehren?
Quellenangabe zum Zeitungsartikel
Titel des Artikels:
Pfusch am Bau: So wehrt man sich dagegen.
Untertitel:
Baumängel. Zerkratzte Fenster, ein Bad, das nicht funktioniert, die falsche Fugenfarbe in der Küche. Experten sagen, wie man bei Baumängeln schnell wieder schöner wohnt.
Artikel erschienen am 16. November 2019 im «Tages-Anzeiger», Zürich, Seite 27
Verfasser des Artikels: Lorenzo Petrò
Befragte Fachpersonen:
— Giorgio Giani, Leiter Baumanagement HEV (Zürcher Hauseigentümerverband)
— Kristina Kröger, Präsidentin der Fachgruppe Baumediation Schweiz
Meine angepasste Fragestellung
Es geht in meinem Blogbeitrag nicht darum, eine Kritik an den Empfehlungen im Zeitungsartikel abzugeben. Das würde mir auch nicht zustehen. Ich verstehe wenig von Stockwerkeigentum, dem primären Thema bei den dortigen Ausführungen.
Ich kenne mich dagegen etwas aus im Generalunternehmergeschäft, das nicht ausgerichtet ist auf Stockwerkeigentum. In meinem Beitrag befasse ich mich daher mit kleinen bis mittelgrossen GU-Projekten, die von privaten Investoren für sich selber bestellt werden. Es geht somit nicht um Käufer, die ein bereits geplantes Wohnobjekt ab Plan im Stockwerkeigentum erwerben. Darauf gehe ich gar nicht ein. Mein Augenmerk gilt den Herausforderungen, denen sich ein «richtiger» Bauherr stellen muss, der mit einem Generalunternehmer baut.
.
.
Empfehlung 1:
Von Anfang an Fachleute beiziehen
.
Aussage im Artikel
Im Zeitungsartikel wird empfohlen, dass Bauherren von Eigenheimen oder Käufer von Stockwerkeigentum die Verträge von Experten in baurechtlichen Fragen prüfen lassen. Das können Baujuristen, Bautreuhänder oder Architekten sein.
.
Meine Stellungnahme
Bevor wir auf den aufgeworfenen Vorschlag eingehen, wollen wir zuerst einen Blick auf das Generalunternehmergeschäft generell werfen. Der Generalunternehmermarkt umfasst jährlich etwa eine kumulierte Bausumme von an die 4 Mia. Fr.
In diesem Markt finden wir nun grosse, mittelgrosse und kleine Generalunternehmerprojekte. Als klein gilt ein Projekt mit einer Bausumme von weniger als etwa 5 Mio. Fr. Für solche Projekte werden meistens keine Konkurrenzausschreibungen unter Generalunternehmern durchgeführt. Der potentielle Besteller verfügt also nur über eine einzige Offerte.
1.1 Grosse und mittelgrosse Generalunternehmerprojekte
Wenn die Generalunternehmerprojekte grösser sind als etwa 5 Mio. Fr., wollen wir sie als mittelgross bis gross bezeichnen. Gesamthaft machen sie vielleicht 90% der oben genannten kumulierten Bausumme aus. Hier finden wir zwei Arten von Bauherren: professionelle und sporadische.
Professionelle Bauherren
Zu den professionellen (institutionellen) Bauträgern gehören etwa staatliche Baufachorgane oder grosse Immobiliengesellschaften. Diese haben in ihren eigenen Organisationen Fachleute, welche Bauherrenfunktionen professionell ausführen. Sie kennen sich in der Vertragsgestaltung mit Generalunternehmern bestens aus.
Sporadische Bauherren
Kleinere Bauträger führen nur sporadisch Generalunternehmerprojekte durch. Das kann etwa ein mittleres Industrieunternehmern sein, welches eine neue Werkhalle baut; oder eine kleine Immobilienfirma, die ihr Immobilienportefeuille erweitert, indem sie selber einen Neubau erstellt. In der Regel werden bei solchen Projekten Generalunternehmersubmissionen durchgeführt, wie es bei Bauvorhaben von professionellen Bauherren ohnehin üblich ist. Zu diesem Zweck wird von einem bauherrenseitig beauftragten Architekten zuerst ein Projekt ausgearbeitet, wofür (oft vom gleichen Architekten) die GU-Ausschreibungsunterlage angefertigt wird. Wenn nun mit dem ausgewählten Generalunternehmer der Werkvertrag erstellt werden soll, steht in aller Regel der durchaus sachkundige Architekt zur Verfügung, um die Bauherrschaft zu beraten.
Wir können somit das Fazit ziehen, dass bei grossen und mittelgrossen Generalunternehmerprojekten kaum jemals ein Mangel an Fachkompetenz besteht, um den Werkvertrag zu verhandeln und zu vereinbaren. Professionelle Bauherren haben dazu eigene Fachleute, und bei sporadischen Bauherren bringt in der Regel der Architekt das nötige Fachwissen mit.
1.2 Kleine Generalunternehmerprojekte
Nach diesem Ausblick auf die professionellen und professionell beratenen Bauherren kommen wir zum Marktsegment im Generalunternehmergeschäft, das uns speziell interessiert. Es geht dabei um Generalunternehmerprojekte von privaten Bauherren, die eine Bausumme von weniger als 5 Mio. Fr. aufweisen. Im Unterschied zu den grösseren Bauvorhaben mangelt es hier auf Bauherrenseite oft an Fachkompetenz auf dem Gebiet der Vertragsgestaltung.
Für kleine Generalunternehmerprojekte werden meistens keine Konkurrenzausschreibungen durchgeführt. Der Bauherr wählt vielmehr direkt einen Generalunternehmer aus, der ihm vertrauenswürdig erscheint. Er hat hier zwei Möglichkeiten, wie er vor der Offertstellung zu einem Projekt gelangen kann.
Variante 1:
Standardprojekt (Typenhausgeschäft)
Bei der ersten Variante wählt der Bauherr aus einem Sortiment von Standardangeboten des Generalunternehmers aus. Zu diesem Marktsegment gehört insbesondere das Typenhausgeschäft. Typenhäuser sind mehr oder weniger standardisierte Wohnhäuser. Es gibt sie in freistehender oder aneinander gebauter Form. Die Angebote sind in einem Katalog dokumentiert, und die offerierende Typenhausfirma ist oft ohne viel Aufwand in der Lage, für ein ausgewähltes Objekt einen Preis anzugeben.
Variante 2:
individuell ausgearbeitetes Projekt
Bei der zweiten Variante gibt es keine Standardisierung von Angeboten, beispielsweise bei Sanierungen von bestehenden Gebäuden oder bei Erweiterungen. Aber auch hier ist es möglich, das Projekt mit nur einem einzigen Vertragspartner zu realisieren, also einem Generalunternehmer.
Oft arbeitet hier der Generalunternehmer selber ein Projekt aus, für das er anschliessend einen Werkpreis angibt. Es ist aber auch möglich, dass der Bauherr vorgängig in eigenem Namen einen Architekten mit der Projektausarbeitung betraut. Der Generalunternehmer erstellt dann für das bauherrenseitig angefertigte Projekt ein Angebot.
Im Hinblick auf das Thema der Vertragsgestaltung zwischen Bauherrn und Generalunternehmer kommen wir nun zum entschiedenen Punkt, den wir oben schon kurz angesprochen haben: Der Bauherr ist bei den vertraglichen Dingen ganz auf sich allein gestellt. In den meisten der oben beschriebenen Fälle steht dem Bauherrn kein sachkundiger Architekt zur Seite, der ihn beraten könnte. Bei der Variante 1 (Typenhausgeschäft) beispielsweise gibt es oft überhaupt keinen bauherrenseitigen Architekten. Bei der Variante 2 (z.B. Sanierungsprojekt) kann es zwar einen bauherrenseitigen Architekten geben (es muss aber nicht), aber es ist damit nicht gesagt, dass er in vertraglichen Dingen sachkundig ist. Vielleicht ist er ein reiner Entwurfsarchitekt, der zu wenig weiss, um mit dem Generalunternehmer einen guten Vertrag abzuschliessen.
1.3 Anspruchsvolle Verträge bei kleinen Generalunternehmerprojekten
Nun kommt noch ein weiterer Punkt hinzu. Bei kleinen Generalunternehmerprojekten werden oft (aber nicht immer) problematische Vertragsvorlagen benutzt. Es ist nicht so wie bei den grossen Generalunternehmern, die einen weithin akzeptierten, qualitativ guten Mustervertrag anwenden (siehe Punkt 4.1). Die Vertragsmuster bei kleinen Marktteilnehmern sind gelegentlich handgestrickt und daher qualitativ unbefriedigend.
Bei kleineren Generalunternehmerprojekten ergibt sich somit für den Bauherrn oft eine unheilvolle Mischung. Die Vertragsgestaltung ist angesichts der wenig professionellen Vertragsmuster anspruchsvoll, und zugleich ist der potentielle Besteller oft ganz auf sich allein gestellt. Wie im Zeitungsartikel richtig festgestellt wird, ist daher sachkundige externe Beratung unbedingt zu empfehlen.
Gemäss meinen Erfahrungen stehen bei den Vertragsverhandlungen folgende drei Punkte im Vordergrund.
Baubeschrieb
Darauf gehen wir in Empfehlung 3 genauer ein.
Bauhandwerkerpfandrecht
Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie sich der Bauherr absichern kann. Am besten dürfte wohl eine Erfüllungsgarantie sein.
Näheres dazu siehe Punkt 2.4
Qualitätsgarantie (Gewährleistung)
Es ist typisch für kleine Generalunternehmer, dass sie oft nicht die gleiche Art Garantie bieten wie die etablierten Marktteilnehmer. Letztere kennen in der Regel eine Garantie für das Werk als Ganzes, abgesichert mit einem einzigen Garantieschein (Solidarbürgschaft). Die kleinen Generalunternehmer dagegen versuchen manchmal, sich so weit wie möglich von der Haftung für Werkmängel zu befreien und treten zu diesem Zweck ihre Mängelrechte an den Bauherrn ab. In qualitativer Hinsicht ist diese Garantie natürlich nicht so gut.
Näheres dazu siehe Punkt 4.4
.
.
Empfehlung 2:
Sperrkonten und Bezahlen nach Baufortschritt
.
Aussage im Artikel
Im Artikel wird empfohlen, die Arbeiten nach Baufortschritt zu bezahlen. So sichere man sich eine Kontrolle über die Ausführung der Arbeiten. Die Zwischenschritte sollen von einem Fachmann abgenommen werden. Gezahlt werde erst, wenn die Arbeiten zufriedenstellend ausgeführt seien. Das sei im Vertrag festzuhalten. Allerdings würden Generalunternehmer oft keine Dritten auf Baustellen dulden.
Wenn man selbst der Bauherr sei, könne man eine Schlusszahlung von 10% der Bausumme auf einem Sperrkonto deponieren. Das Geld werde erst ausbezahlt, wenn allfällige Baumängel behoben seien.
.
Meine Stellungnahme
Die Empfehlungen gemäss Zeitungsartikel betrachten wir nachfolgend etwas genauer.
2.1 Arbeiten nach Baufortschritt bezahlen
Es ist etablierte Praxis im Generalunternehmergeschäft, die Bauarbeiten nach Projektfortschritt zu bezahlen. Es gibt dabei zwei Varianten, wie die Teilzahlungen ausgelöst werden. Die Art der Bezahlung wird im Werkvertrag geregelt.
Variante 1: Zahlungen pro Zeitintervall
Bei der ersten Varianten werden pro Zeitintervall (oft pro Monat) Teilzahlungen festgelegt, die im Voraus definiert werden. Die Höhe der Teilzahlungen orientiert sich am Zahlungsstrom des Generalunternehmers. Es ist also nicht jeder Betrag pro Intervall gleich hoch. Die Staffelung der Teilzahlungsbeträge wird normalerweise im Rahmen der Vertragsverhandlungen im Detail besprochen.
Variante 2: Zahlungen abgestimmt auf bauliche Ereignisse
Bei der zweiten Variante orientieren sich die Teilzahlungen an baulichen Ereignissen, nicht an festen Zeitpunkten. Beispiele dafür sind die Fertigstellung der Bodenplatte oder der Abschluss der Zimmerarbeiten für den Dachstuhl (Aufrichte).
Beispiel eines Zahlungsplans
Ein Beispiel eines Zahlungsplans befindet sich in meinem Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht» (2013).
Es befindet sich im Kapitel 8 «Generalunternehmer-Werkvertrag», Abschnitt 8.8 «Zahlungen und Bauhandwerkerpfandrecht».
Mit dem nachfolgenden Link gelangen Sie an den Beginn von Abschnitt 8.8, wo sich das Beispiel ziemlich am Anfang befindet.
Zum Beispiel eines Zahlungsplans hier >>>
.
2.2 Baufortschritt kontrollieren
Die Kontrolle des Baufortschritts ist nicht bei beiden Typen von Zahlungsplänen gleich einfach.
Bei baulichen Ereignissen ist die Kontrolle einfacher. Sogar ein einigermassen interessierter baulicher Laie als Bauherr kann selber kontrollieren, ob der Rohbau fertig ist. Bei rein zeitgebundenen Teilzahlungen ist die Kontrolle wesentlich schwieriger. Sogar für einen Baufachmann ist es nicht trivial, abzuklären, ob für einen bestimmten Prozentsatz der Bausumme effektive Bauleistungen erbracht worden sind.
Soweit ich es überblicken kann, führt die Bauherrschaft eine einfache Kontrolle des Baufortschritts meist selber durch und verzichtet darauf, ihn durch externe Sachkundige überprüfen zu lassen. Aus meiner Sicht ist dies zu verantworten.
Im Zeitungsartikel ist die Rede davon, dass Generalunternehmer Dritten oft den Zutritt zur Baustelle verweigern, beispielsweise im Hinblick auf eine Kontrolle des Baufortschritts. Dies dürfte vermutlich primär bei grossen Wohnbauvorhaben mit vielen Eigentumswohnungen der Fall sein. Bei normalen Generalunternehmerprojekten jedenfalls habe ich noch nie so etwas erlebt. Im Gegenteil: Hier gibt es regelmässig gemeinsame Begehungen der Baustelle, an denen neben Generalunternehmer und Bauherrschaft auch externe Fachleute teilnehmen können.
.
2.3 Generalunternehmer verlangen schnellen Zahlungsfluss
Generalunternehmer drängen oft darauf, vom Besteller (Bauherrn) schnell bezahlt zu werden. Die letzte Rate zur Begleichung des Werkpreises beträgt vielfach nur 5% der Vertragssumme, in Einzelfällen sogar nur 3%.
In einem konkreten Fall ist beim Abnahmezeitpunkt (Bezugsbereitschaft) eine Rate von 12% des Werkpreises fällig, zahlbar innert 10 Tagen. Offen ist zu diesem Zeitpunkt, also beim Bezug, noch eine Schlusszahlung von 3%. Diese wird fällig nach Erhalt der Schlussabrechnung, zahlbar innerhalb von 30 Tagen.
.
2.4 Risiko Bauhandwerkerpfandrecht
Speziell beim Generalunternehmergeschäft kann es riskant sein für den Besteller, zu schnell zu bezahlen. Das Risiko ist das Bauhandwerkerpfandrecht. Ein Werkunternehmer (Bauhandwerker), der auf dem Grundstück des Bauherrn wertvermehrende Arbeiten erbringt und nicht vollständig bezahlt wird, kann sich im Notfall nämlich direkt an den Bauherrn halten. Das Bauhandwerkerpfandrecht ermöglicht ihm dies.
Die grösste Gefahr für den Besteller eines kompletten Bauwerks besteht darin, dass sein Generalunternehmer konkurs geht. Bis vier Monate nach Abnahme können nämlich die Subunternehmer des Generalunternehmers (zum Beispiel eine Sanitärfirma) ihr Bauhandwerkerpfandrecht anmelden, wenn sie ihren Werklohn nicht vollständig erhalten haben. Dem Bauherrn drohen nun Doppelzahlungen, sofern er den Generalunternehmer bereits voll befriedigt hat.
Die Empfehlung an den Besteller von Generalunternehmerleistungen geht also dahin, mit dem Zahlungsfluss zurückhaltend zu sein und noch einen Rückbehalt zu haben, bis die Anmeldefrist für das Bauhandwerkerpfandrecht abgelaufen ist. Oft ist dies aber reine Theorie. Verhandlungen mit Generalunternehmern über weniger forsche Zahlungen sind mühsam, teilweise aussichtslos.
Die Bauherrschaft muss daher mit anderen Mitteln versuchen, ihre Risiken zu begrenzen. Beispiele dafür sind die Erfüllungsgarantie oder Direktzahlungen an Subunternehmer. Näheres dazu siehe hier >>>
Literaturhinweise
In meinem Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht (2013)» wird das Bauhandwerkerpfandrecht beschrieben, und zwar im Abschnitt 8.8 «Zahlungen und Bauhandwerkerpfandrecht».
Sie finden die Ausführungen hier >>>
Siehe bei Bedarf zudem den Blogbeitrag «Die Erfüllungsgarantie als ideale Sicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht»
.
2.5 Zum Vergleich: Zahlungsfluss bei normalen Werkverträgen
Im Zusammenhang mit den Risiken beim Generalunternehmergeschäft ist ein Blick auf das Zahlungswesen bei normalen Werkverträgen in der Bauwirtschaft aufschlussreich. Dieses ist geregelt in der SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten). Diese Norm ist in der Bauwirtschaft ausgesprochen wichtig, wie wir auch später noch sehen werden (siehe Empfehlung 4: SIA-Norm 118 und Bauabnahme festlegen).
Gemäss dieser Norm werden bis zum Abschluss der Bauarbeiten eines Werkunternehmers höchsten 90% resp. 95% des Werkpreises als Akontozahlungen vergütet (abhängig von der Grösse des Auftrags). 5% resp. 10% werden als Sicherheit zurückbehalten.
Nach der Abnahme seines Werkes durch die Bauleitung hat der Werkunternehmer zwei Monate Zeit, um die Schlussabrechnung einzureichen. Die Bauleitung hat anschliessend noch einmal einen Monat Zeit, um die Schlussabrechnung zu prüfen. Erst jetzt wird die Abrechnungsforderung des Unternehmers fällig, zahlbar innert 30 Tagen.
Falls somit alle Fristen nach SIA-Norm 118 voll ausgeschöpft werden, kommen wir von der Abnahme bis zur Zahlung des Rückbehalts von 5% oder 10% auf vier Monate. Und das sind genau die Verhältnisse, die viele Bauherrn beim Generalunternehmergeschäft auch gerne hätten: eine Schlusszahlung vier Monate nach Abnahme (allerdings sollte deren Höhe 10% des Werkpreises ausmachen).
.
2.6 Rückstellung für Garantiearbeiten auf Sperrkonto?
Im Zeitungsartikel wird postuliert, eine Schlusszahlung von 10% der Bausumme auf einem Sperrkonto zu deponieren, bis die Baumängel behoben sind.
Das Recht auf Rückbehalt bei offenen Werkmängeln ist ein altes Recht. Es steht bereits im Obligationenrecht aus dem neunzehnten Jahrhundert, und zwar in Artikel 82. Gemäss OR hat der Besteller das Recht, die geschuldete Vergütung zurückzubehalten, bis die Mängel erledigt sind (Quelle: Gauch, Werkvertrag, Seite 859, Ausgabe von 2011).
Nun kann dieses alte Recht allenfalls kollidieren mit Vereinbarungen in Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) von Branchenverbänden, die deutlich jünger sind. Nehmen wir zum Beispiel eine AVB, die im Generalunternehmergeschäft weit verbreitet ist: die Allgemeinen Vertragsbedingungen des Verbandes Schweizerischer Generalunternehmer VSGU (neue Bezeichnung: Entwicklung Schweiz). Näheres dazu siehe Punkt 4.1.
Im Artikel 31.3 finden wir hier folgende Vereinbarung: «Geringfügige Rückstände auf das Bauprogramm oder Mängel bei der Bauabnahme, die den vorgesehenen Gebrauch des Bauwerks nicht wesentlich beeinträchtigen, berechtigen den Bauherrn nicht zu Zahlungsrückbehalten».
Was passiert nun, wenn der Besteller trotzdem einen Rückbehalt vornimmt, und der Generalunternehmer damit nicht einverstanden ist? Kann er Gegenmassnahmen ergreifen, in dem er die Garantiearbeiten komplett einstellt? Vielleicht ist der Schaden für den Besteller dadurch grösser, als wenn er die allenfalls nur noch kleine Restzahlung (vielleicht sind es nur noch 3 Prozent der Vertragssumme) freigeben würde. Als juristischer Laie kann ich diese Frage nur aufwerfen, aber nicht beantworten.
Ich nehme an, dass Rückbehalte wohl primär bei Generalunternehmerprojekten vorgenommen werden, die unter einem schlechten Stern stehen. Das Wohnbauprojekt mit den gravierenden Problemen, das Anlass gewesen ist für den Zeitungsartikel, dürfte dazu gehören.
Bei normal ablaufenden Projekten dagegen sind Rückbehalte kaum notwendig. Ich jedenfalls habe noch nie bei einem Projekt damit zu tun gehabt.
.
.
Empfehlung 3:
Detaillierter Baubeschrieb im Vertrag
.
Aussage im Artikel
Es sei besonders wichtig, detaillierte Baubeschriebe in die Verträge aufzunehmen. Diese dienten dazu, die Aufträge präzise festzulegen. Wenn die Handwerker einen zu grossen Spielraum hätten, sei das für den Bauherrn oft nicht optimal. Ein Fenster müsse zum Beispiel im Detail spezifiziert werden. Bei Sicherheitsaspekten müssten die Normen explizit genannt werden. Allerdings würde es auch Verkäufer geben, welche auf schwammigen Beschrieben beharren würden. Hier müsse der potentielle Käufer für sich entscheiden, ob er das Risiko eingehen wolle.
.
Meine Stellungnahme
Der Baubeschrieb ist in einem Generalunternehmervertrag ein sehr wichtiges Dokument. Er gibt, zusammen mit den Vertragsplänen, die Bestellung der Bauherrschaft wieder. Der Baubeschrieb enthält primär die qualitativen Aspekte. Standards und Spezifikationen aller Art werden also im Baubeschrieb festgehalten.
3.1 Merkmale eines guten Baubeschriebs
In meinem Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht» gehe ich bei der Betrachtung des Generalunternehmerwesens detailliert auf den Baubeschrieb ein.
Literaturhinweis
In Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht (2013)» wird der Baubeschrieb im Kapitel 8 «Generalunternehmer-Werkvertrag» beschrieben, und zwar im Abschnitt 8.5 «Vertragsunterlagen».
Der Absatz «A. Baubeschrieb» befindet sich ziemlich am Anfang dieses Abschnittes.
Um zum Abschnitt 8.5 zu gelangen, klicken Sie hier >>>
.
Nachfolgende lege ich die wichtigsten Merkmale eines Baubeschriebs dar.
Merkmal 1:
Gliederung nach Arbeitsgattungen
Der Baubeschrieb ist in der Regel nach Arbeitsgattungen gegliedert (Aushub, Baumeisterarbeiten, elektrische Installationen etc.). Umfang und Gliederung sind standardisiert, und zwar gemäss dem Baukostenplan (abgekürzt BKP; Ausgabe 2001) der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB).
Die Spezifikationen des Bauherrn beziehen sich auf mehr oder weniger grosse Leistungsbereiche der Subunternehmer (Fenster, Bodenbelag in Schlafzimmern; Armaturen bei den sanitären Installationen; etc.). Siehe dazu den abgebildeten Auszug aus einem Baubeschrieb für ein Mehrfamilienhaus in der Literaturangabe (oben).
Anhand der Position 232 «Starkstrominstallationen» kann man sehen, dass es auch bei Arbeitsgattungen mit relativ differenzierten Anforderungen möglich ist, die Spezifikationen rein textmässig zu gliedern (ohne Tabellenwerk).
Merkmal 2:
Baubeschrieb als Raumbuch (bei differenzierten Nutzeranforderungen)
Bei einem Gebäude mit sehr differenzierten Anforderungen (meist mit vielen technischen Installationen) reicht die rein textmässige Gliederung nach Arbeitsgattungen oft nicht mehr aus. Die Darstellung wird zu unübersichtlich. Dies kann zum Beispiel bei einem kleineren Industriebauvorhaben der Fall sein.
Hier gliedert man die Spezifikationen raumbezogen, und zwar in tabellenartiger Form. Ein solches Tabellenwerk wird etwa als Raumbuch bezeichnet, und der Informationsträger für den einzelnen Raum ist das Raumdatenblatt.
Merkmal 3:
SIA-Normen integriert
Im Zeitungsartikel wird postuliert, in einzelnen Fällen die zutreffenden SIA-Normen explizit zu nennen, beispielsweise bei Sicherheitsaspekten. Ich möchte noch einen Schritt weiter gehen. Ich schlage vor, die wichtigsten Normen näher zu erläutern. Dazu gehören etwa Themen wie Schallschutz, die ganze Wärmethematik, oder einzelne Aspekte der gebäudetechnischen Installationen.
Beim Schallschutz reicht es nicht aus, nur auf die SIA-Norm 181 zu verweisen. Man sollte auch darlegen, welcher Standard angestrebt werden soll. Reichen die Minimalanforderungen, oder sollten es schon die erhöhten Anforderungen sein? Wichtig ist dabei, dass sich der Bauherr als Besteller unter den Spezifikationen konkret etwas vorstellen kann. Wieso will er erhöhte Anforderungen, was bedeutet das bautechnisch ungefähr, und was kostet es mehr?
Man kann diese Interpretation der SIA-Normen mit dem üblichen Vorgehen der öffentlichen Bauherren vergleichen. Diese erklären auch nicht nur ein Set von SIA-Normen als anwendbar. Sie verfügen zusätzlich über technische Empfehlungen der KBOB (Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren) für verschiedene Arbeitsgattungen. Diese Empfehlungen können als Präzisierungen zu den SIA-Normen aufgefasst werden. Während die SIA-Normen den Stand des Wissens gesamthaft abbilden, äussern sich die KBOB-Empfehlungen unter anderem zum Qualitätsniveau, das erreicht werden soll.
Genau so etwas sollte der private Bauherr in seinem Baubeschrieb auch anstreben, und sei sein Bauvorhaben nur relativ beschieden: eine Gebrauchsanleitung für die wichtigsten technischen Normen des SIA.
Merkmal 4:
Baubeschrieb für Laien verständlich
Wir haben weiter vorne festgehalten, dass bei kleineren Bauvorhaben mit Generalunternehmern der Bauherr oft keinen Architekten hat, der ihn beraten kann (siehe Punkt 1.2). Dies bedeutet, dass er selber den Baubeschrieb als zentrales Dokument seiner Bestellung begreift muss. Er kann diese Aufgabe nicht an einen Sachverständigen wie den Architekten delegieren, weil er keinen hat.
Der Bauherr muss den Baubeschrieb also verstehen. Dies ist nicht immer so einfach, denn die Planer haben die Neigung, ihn in ihrer Fachsprache zu verfassen, die dem Besteller nicht so ohne weiteres zugänglich ist.
Der Bauherr muss also immer wieder nachfragen, bis er alles im Baubeschrieb begriffen hat. Man kann dem elegant aus dem Weg gehen, indem man vereinbart, dass der Baubeschrieb von Anfang an in einer bauherrenfreundlichen Sprache formuliert wird. Gemäss meinen Erfahrungen ist dies zu einem grossen Teil möglich. Baubeschriebe von Typenhausherstellern beispielsweise, die regelmässig von nicht sachkundigen Bestellern gelesen und verstanden werden müssen, sind in einer recht einfachen Sprache verfasst.
.
3.2 Ersteller des Baubeschriebs im Normalfall
Wenn wir den gesamten Generalunternehmermarkt der Schweiz anschauen, dürften für vielleicht 90% der kumulierten Bausumme die Bauherren das Projekt selber in Auftrag geben (siehe Punkt 1.1). Es ist also ein Architekturbüro oder allenfalls sogar ein ganzes Planerteam, welches zuerst das Projekt ausarbeitet und anschliessend die Ausschreibungsunterlagen für die Generalunternehmersubmission erstellt.
Bei diesem normalen Vorgehen im Generalunternehmergeschäft ist der Bauherr sehr nahe dran an der Ausarbeitung des Projekts, und damit verbunden, auch des Baubeschriebs. Er kann selber dafür sorgen, dass er hinsichtlich Vollständigkeit und Präzision seinen Vorstellungen entspricht. Er muss den Baubeschrieb als technisches Dokument für die Generalunternehmermausschreibung aber nicht selber verstehen. Er hat schliesslich seine Fachleute, die sich damit auskennen.
.
3.3 Ersteller des Baubeschriebs bei kleinen Generalunternehmerprojekten
Wir haben weiter vorne gesehen (Punkt 1.2), dass bei kleinen Generalunternehmerprojekten der Bauherr oft über keinen Architekten verfügt und dass meistens keine Konkurrenzsubmissionen durchgeführt wird. Der Bauherr geht vielmehr oft direkt zu einem Generalunternehmer. Entweder wählt er von einem Anbieter (beispielsweise aus einem Katalog) ein fertiges Projekt aus, oder er lässt sich von ihm zuerst ein massgeschneidertes Projekt ausarbeiten. Der Generalunternehmer ist somit in der Regel auch der Planer, wodurch er als planender Generalunternehmer oder Totalunternehmer bezeichnet wird.
In beiden Fällen wird der Baubeschrieb vom Generalunternehmer erstellt. Seine Qualität ist aber nicht in allen Fällen gut. Man findet von sehr guten bis sehr schlechten Baubeschrieben die ganze Bandbreite.
Zuerst wollen wir uns mit den guten Baubeschrieben befassen.
.
3.4 Gute Baubeschriebe bei Kleinprojekten
Gute Baubeschriebe findet man oft bei Typenhausherstellern. Dies ist auch nicht unbedingt erstaunlich, denn solche Anbieter bauen immer mit den gleichen Bauteilen, die sie sehr gut kennen. Dem Bauherrn bleiben nach der Lektüre von Angebot und Baubeschrieb kaum Fragen offen. Er weiss, was er für sein Geld bekommt. Die Konstruktionen und Details sind mit Zeichnungen und Fotos gut dokumentiert.
Die Qualität des Baubeschriebs kann gemäss meinen Erfahrungen auch sehr gut sein bei Architekturbüros, die beispielsweise eine Reihenhaussiedlung bauen und als Generalunternehmer die einzelnen Häuser im Werkpreis verkaufen. Solche Anbieter haben zwar vielleicht nicht so viel Routine mit der Konstruktion und den Details wie ein Typenhausanbieter, dafür haben sie einen anderen Vorteil. Als professionelle Bauplaner können sie für den Interessenten sehr gute Pläne mit einem hohen Informationsgehalt erstellen. Es geht hier keineswegs nur um Visualisierungen, sondern durchaus auch um technische Pläne.
Nehmen wir als Beispiel die elektrischen Installationen. Beim oben angesprochenen Beispiel eines Baubeschriebs (siehe Punkt 3.1) haben wir gesehen, dass man im Wohnungsbau diese Spezifikationen rein mit Text wiedergeben kann. Sehr anschaulich ist dies aber nicht. Mit einem Plan der elektrischen Installationen wird das Ganze sehr viel besser verständlicher.
Ähnliches gilt bei Fassadenschnitten, Einbaumöbeln, Küchen oder Sanitärräumen. Mit solchen Darstellungen können Architekten ihre ganze Klasse ausspielen. Resultat ist ein exzellenter Baubeschrieb, der alle Informationsbedürfnisse des Bauherrn befriedigt. Teilweise kommt er in Textform daher, teilweise in Planform.
.
3.5 Schlechte Baubeschriebe bei Kleinprojekten
Nun zu den schlechten Baubeschrieben. Man findet sie gehäuft bei Gelegenheits-Generalunternehmern. Darunter kann man sich Baufirmen vorstellen, die im Haupterwerb als normale Werkunternehmer (Holzbauer, Baumeister oder Stahlbauer) tätig sind. Das Generalunternehmergeschäft betreiben sie nur sporadisch. Viele Generalunternehmerprojekte, die sie realisieren, sind für sie Unikate. Sie weisen also nie die Routine etwa eines Typenhausanbieters auf.
Baubeschriebe von Gelegenheits-Generalunternehmern sind oft holprig, ungenau und lückenhaft. Hier braucht es ziemlich viel Vertrauen seitens des Bestellers, um mit einem solchen Anbieter zu bauen. Der Bauherr muss daher abzuklären versuchen, wie es mit der Geschäftsmoral des potentiellen Vertragspartners bestellt ist. Vielleicht hat er den Ruf, sehr konziliant zu sein. Dann dürfte sich das Risiko vermutlich auch lohnen, mit ihm das Geschäft abzuschliessen. Es ist nämlich wichtiger, einen guten Vertragspartner zu haben als einen guten Vertrag.
Im Zeitungsartikel wird postuliert, dass es Fälle gebe, in denen der Baubeschrieb bewusst schwammig ausformuliert sei. Das kann es sicher geben, aber vermutlich gehäuft in Marktsegmenten, in denen ich mich nicht auskenne. Bei den schwammigen Baubeschrieben, mit denen ich zu tun habe, möchte ich den Verfassern keinen bewussten Vorsatz unterstellen. Sie können es einfach nicht besser.
.
3.6 Baubeschriebe und Pfusch
Zum Schluss möchte ich noch erwähnen, dass es eigentlich keinen Zusammenhang gibt zwischen der Qualität des Baubeschriebs und Pfusch am Bau, dem Thema des Zeitungsartikels. Ein schlechter Baubeschrieb entspricht einer ungenauen Bestellung. Man bekommt dann nicht genau das, was man sich eigentlich vorgestellt hat. Aber qualitativ schlecht muss es nicht sein.
Oder anders formuliert: Mit einem guten Baubeschrieb kann man Pfusch wohl kaum vermeiden.
.
.
Empfehlung 4:
SIA-Norm 118 und Bauabnahme festlegen
.
Aussage im Artikel
Es wird empfohlen, die SIA-Norm 118 in den Vertrag aufzunehmen, damit Bauherren bis zwei Jahre nach Übergabe Mängel rügen können.
Für die Abnahme mit dem Generalunternehmer sei der Beizug eines Spezialisten zu empfehlen. Ohne viel Hektik sei ein sauberes Protokoll aufzunehmen. Ein Fachmann, der die Normen kenne und Mängel im Detail festhalte, sei «Gold wert». Es bestehe nämlich die Gefahr, dass der Generalunternehmer behaupte, Mängel seien akzeptiert, wenn sie bei der Abnahme sichtbar waren, aber nicht Eingang ins Abnahmeprotokoll gefunden haben. Auch eine Vorabnahme drei Wochen vor dem Bezug sei vorteilhaft. Diese können die Mängelbehebung beschleunigen.
.
Meine Stellungnahme
Nachfolgend gehe ich auf die Empfehlungen ein. Doch zunächst befassen wir uns mit dem Generalunternehmerwerkvertrag.
4.1 Werkvertrag mit dem Generalunternehmer
Bei Generalunternehmerprojekten ist die SIA-Norm 118 zwar wichtig, sie kann aber nicht isoliert betrachtet werden. Sie ist nämlich eingebettet in den Generalunternehmerwerkvertrag. Wir betrachten daher zuerst diesen etwas genauer.
Bei den grossen Generalunternehmern ist Jahrzehnte lang ein brancheneigenes Vertragsmuster weit verbreitet gewesen, um den Werkvertrag zwischen ihnen und den Bestellern (Bauherren) abzuschliessen. Früher hat der Branchenverband VSGU geheissen (Verband Schweizerischer Generalunternehmer), heute nennt er sich «Entwicklung Schweiz». Man spricht daher vom Mustervertrag des VSGU resp. von «Entwicklung Schweiz».
Vor einigen Jahren hat der Verband «Entwicklung Schweiz» seine Tätigkeiten neu ausgerichtet und darauf verzichtet, den Mustervertrag zu verkaufen. In der Praxis dürfte aber vermutlich immer noch häufig benutzt werden.
Näheres zum Rückzug des GU-Mustervertrags hier >>>
Literaturhinweis
In meinem Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht (2013)» wird der Generalunternehmer-Werkvertrag (gemäss Muster VSGU) im Detail besprochen, und zwar im Kapitel 8 «Generalunternehmer-Werkvertrag».
Die Ausführungen sind als längere Leseprobe verfügbar.
Zu finden sind sie hier >>>
Bei kleinen Generalunternehmerprojekten, mit denen wir uns in diesem Blogbeitrag speziell beschäftigen, ist die Sache verworrener. Hier gibt es keinen etablierten Mustervertrag. Mehrheitlich werden handgestrickte Vertragsmuster angewendet, die in qualitativer Hinsicht nicht immer zu genügen vermögen.
.
4.2 SIA-Norm 118
Gegenstand der SIA-Norm 118 («Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten») sind die Werkverträge im Bauwesen. Sie wird auch als «Handwerkernorm» bezeichnet und ist ein juristisches Hilfsmittel des Branchenverbandes SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architekten-Verein). In der Präambel zur Norm steht: Die Norm soll «den Abschluss und die Gestaltung der Verträge erleichtern» und bewirken, «dass im Bauwesen möglichst einheitliche Vertragsbedingungen verwendet werden».
Literaturhinweis
In meinem Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht (2013)» gehe ich näher auf die SIA-Norm 118 ein. Die Besprechung umfasst, nach einem einleitenden Abschnitt, praktisch das ganze Kapitel 4 «Werkvertrag».
Die Ausführungen sind als längere Leseprobe verfügbar.
Zu finden sind sie hier >>>
Die SIA-Norm 118 kann als Präzisierung zum Gesetz aufgefasst werden, insbesondere zum Obligationenrecht. Theoretisch könnte man nämlich Werkverträge im Bauwesen rein aufgrund des Gesetzes abschliessen, ohne SIA-Norm 118. Kaum jemand tut dies aber. Im Bauwesen gibt es nämlich seit Urzeiten Traditionen, die vom Gesetz abweisen. Die in der Praxis wohl wichtigste Abweichung betrifft Werkmängel und Mängelrechte.
In der Bauwirtschaft besteht eine grosszügige Frist von zwei Jahren für die Mängelrüge, während nach Gesetz (Obligationenrecht) Mängel sofort gerügt werden müssen. Die SIA-Norm 118 stellt also den Bauherrn hinsichtlich der Mängelrechte viel besser als das Gesetz.
Die SIA-Norm 118 ist in der Bauwirtschaft ausgesprochen weit verbreitet. Ich kann mich nicht erinnern, in meiner Jahrzehnte umfassenden Praxis im Bauwesen überhaupt einmal auf einen Werkvertrag gestossen zu sein, der sich nicht nach der SIA-Norm 118 gerichtet hat (ganz ausschliessen will ich es aber auch nicht).
Der typische «Bauchnuschti» (Baustellensprache für Erwerbstätiger in der Bauwirtschaft) weiss, was in der SIA-Norm 118 steht (insbesondere hinsichtlich Garantie und Mängelrügen), kennt sich aber im Gesetz (Obligationenrecht) weniger gut aus. Mir geht es auch so: Was für die Bauwirtschaft wichtig ist, steht in der SIA-Norm 118 – und nicht im OR.
Die Empfehlung im Zeitungsartikel, die SIA-Norm 118 zu vereinbaren, ist somit wohl eher theoretischer Natur. Sie wird ohnehin praktisch immer vereinbart.
.
4.3 SIA-Norm 118 und Generalunternehmerwerkvertrag
Das Hauptanwendungsgebiet der SIA-Norm 118 sind die gewöhnlichen Bauwerkverträge, also zwischen Bauherrn und Baumeister, Gipser oder Elektriker. Sie wird in der Regel aber auch in den Generalunternehmerwerkvertrag aufgenommen, allerdings nur als ergänzender Vertragsbestandteil. Es gilt nicht alles auch im Generalunternehmerwerkvertrag, was in der SIA-Norm 118 steht.
Hinsichtlich des Zahlungswesens beispielsweise gelten die Vereinbarungen im Generalunternehmerwerkvertrag, und nicht diejenigen in der SIA-Norm 118 (welche für den Bauherrn allenfalls sogar günstiger wären).
Die wichtigste Vereinbarung, die von der SIA-Norm 118 in den Generalunternehmerwerkvertrag übernommen wird, betrifft die Mängelrechte. Auch beim Bauen mit einem Generalunternehmer hat der Besteller somit die grosszügige Rügefrist von zwei Jahren, wie sie in der SIA-Norm 118 beschrieben ist.
Hinweis: Mängelrechte und Garantiefrist gemäss SIA-Norm 118 werden bei der angegebenen Literatur zu Punkt 4.2 besprochen.
.
4.4 Garantie bei Generalunternehmern
Es erstaunt mich etwas, dass im Zeitungsartikel zwar empfohlen wird, die SIA-Norm 118 zu fordern (was sicher nicht falsch ist), auf das Thema der Garantie bei Generalunternehmerprojekten jedoch nicht eingegangen wird. Aus meiner Sicht dürfte dieser Aspekt mindestens ebenso wichtig sein.
Es gibt im Generalunternehmergeschäfts zwei Arten von Garantie (Gewährleistung für Werkmängel). Die grossen Generalunternehmer bieten eine Garantie für das Werk als Ganzes. Man kann sie auch als klassische Generalunternehmergarantie bezeichnen. Als einziger Ansprechpartner des Bestellers (Bauherrn) übernimmt der Generalunternehmer das komplette Risiko für Mängel aller Art, insbesondere auch für Mängel, die an Schnittstellen auftreten (zum Beispiel zwischen Arbeitsgattungen).
Viele kleine Generalunternehmer dagegen distanzieren sich von der integralen Garantie. Mit Haftungsfragen wollen sie so wenig wie möglich zu tun haben. Sie treten daher die Mängelrechte, die sie von ihren eigenen Subunternehmern erhalten, an ihren Vertragspartner ab, den Bauherrn. Dieser muss nun selber schauen, dass er gegenüber den Werkunternehmern (Baumeister, Gipser, Flachdachfirma) zu seinem Recht kommt.
Die klassische Generalunternehmergarantie ist für den Bauherrn zweifellos besser als die Arbeitsgattungsgarantie mit den abgetretenen Mängelrechten. Er sollte sich daher dafür interessieren, welche Garantie er bekommt.
Hinweis: Die klassische Generalunternehmergarantie (gemäss Mustervertrag VSGU) wird bei der angegebenen Literatur zu Punkt 4.1 besprochen.
.
4.5 Abnahme
Im Zeitungsartikel wird auch auf die Abnahme eingegangen. Die Empfehlung an den Bauherrn ist sicher zu begrüssen, eine sachkundige Person an die Abnahme einzuladen, die seine Interessen vertritt. Aus meiner Sicht ist dies zwar nett, aber nicht zwingend notwendig. Es wird im Generalunternehmergeschäft nämlich grundsätzlich nicht vorausgesetzt, dass eine Bauherrschaft bei der Abnahme sachkundig sein muss. Sie muss sich auch nicht sachkundig beraten lassen – darf aber natürlich, wenn sie dies als nützlich erachtet.
Ich habe schon mehrmals die Bauherrschaft vor der Abnahme telefonisch beraten und sie auf einige Punkte aufmerksam gemacht. Besonders wichtig scheint mir zu sein, dass die Bauherrschaft darauf beharrt, dass im Abnahmeprotokoll alle Mängel festgehalten werden, welche ihr auffallen. Mängel, die bei der Abnahme erkannt, aber nicht gelten gemacht werden, gelten nämlich als genehmigt. Der Bauherr kann sie später nicht mehr rügen. Diese Regelung ist der SIA-Norm 118 zu entnehmen (Artikel 163).
Die Bauherrschaft soll sich nicht abwimmeln lassen, erkannte und vermutete Mängel ins Abnahmeprotokoll aufnehmen zu lassen. Aus meiner Sicht muss noch nicht zwingend zum Zeitpunkt der Abnahme entschieden werden, ob es sich überhaupt um einen Mangel handelt, oder bloss um einen Schönheitsfehler, der von der Bauherrschaft zu tolerieren ist. Solche Nachforschungen zur Legitimität von Mängeln kann man später immer noch durchführen. Der Bauleiter, der die Abnahme besorgt, ist vermutlich auch nicht bei allen Arbeitsgattungen bis ins letzte Detail sachkundig und muss vermutlich im Büro in einem einschlägigen bautechnischen Dokument (zum Beispiel in einer technischen Norm des SIA) nachsehen.
.
.
Empfehlung 5:
Die Baumängel bei der richtigen Stelle rügen
.
Aussage im Artikel
Sichtbare Mängel müsse der Unternehmer innerhalb einer Frist von zwei Jahren ab Abnahme beheben. Weitere drei Jahre laufe die Garantie bei verdeckten Mängeln. Wobei sich bei der fünfjährigen Garantie die Beweislast umkehre. Hier müsse der Käufer beweisen, dass es sich um einen Mangel handle. Zudem gelte es aufzupassen, dass die Verjährungsfrist nicht verstreiche. – Es folgen einige Empfehlungen, wie man dies erreicht, auf die ich aber nicht näher eingehe.
.
Meine Stellungnahme
Gemäss meinen Erfahrungen sind verdeckte Mängel sehr selten. Das sind Mängel, die erst nach der zweijährigen Rügefrist (Garantiefrist) entdeckt werden. Ich habe noch nie damit zu tun gehabt und verfüge daher nicht über einschlägige Erfahrungen.
Nehmen wir an, der Mangel bestehe in einem Flachdach, das nach vier Jahren undicht werde. Aus meiner Sicht könnte man es verantworten, den Mangel beweisgesichert bei der Flachdachfirm zu rügen und mal zu schauen, was passiert. Wenn der Schaden dann in nützlicher Frist behoben wird, und wenn man eine verlängerte Garantie bekommt, dürfte die Sache erledigt sein.
Es kann aber auch sein, dass mühsame Diskussionen anfangen, ob die Flachdachfirma überhaupt schuld sei für den Mangel. Möglicherweise bringt sie den Einwand vor, dass sich der Bauherr den Schaden selbst zuzuschreiben habe, weil er den Unterhalt vernachlässigt habe. Da ich aus der juristischen Literatur weiss, dass man bei derartigen Verzögerungen auf die Verjährungsfrist aufpassen muss, würde ich auf Nummer sicher gehen und einen Bauanwalt einschalten.
.
.
Empfehlung 6:
Sich mit Betroffenen zusammensetzen
.
Aussage im Artikel
Es geht hier um Überbauungen, bei denen oft viele Parteien von Mängeln betroffen sind. Wenn sie sich zusammenschliessen, steigen die Erfolgschancen.
.
Meine Stellungnahme
Da ich mit Stockwerkeigentum nur am Rande zu tun habe, bin ich auch noch nie auf den Fall gestossen, dass in einer Überbauung Baumängel mit einer gewissen Systematik auftreten. Es ist kaum abwegig, dass sich unter diesen Umständen die Betroffenen zu einer Schicksalsgemeinschaft zusammenschliessen.
.
.
Empfehlung 7:
Mit Mediation schneller ans Ziel kommen
.
Aussage im Artikel
Eine Mediatorin äussert sich dazu, dass in verfahrenen Situationen mit krassen Baumängeln oft der Beizug einer Fachperson für Mediation empfehlenswert sei. Konkret geht es z.B. darum, dass eine Käuferschaft ihre alte Wohnung gekündigt habe, in die neue aber wegen Baumängeln nicht einziehe könne. Der Rechtsweg würde viel zu lange dauern. Mit Mediation könne oft schneller eine Lösung gefunden werden.
.
Meine Stellungnahme
Mit Mediation selber habe ich noch nie zu tun gehabt, wie ich generell auch wenig mit Baumängeln zu tun habe. Meine bevorzugte Tätigkeit ist die Mängelvermeidung. Wenn es keine oder nur wenige Mängel gibt, bin ich zufrieden. Bei einem Juristen ist es gerade umgekehrt: Er freut sich an Mängeln, weil er dadurch Arbeit bekommt.
Mediation ist gegenüber dem ordentlichen juristischen Weg sicher zu bevorzugen. Dieses Verfahren ist schneller und hinterlässt weniger verbrannte Erde. Es empfiehlt sich, in Verträgen aller Art die Mediation als bevorzugte Art der Konfliktlösung zu bezeichnen. Neben Generalunternehmerverträgen betrifft dies zum Beispiel normale Werkverträge oder Planungsverträge nach SIA.
.
Hinweise auf andere Blogbeiträge mit Bezug zum Bauen mit Generalunternehmern
- Was Baufirmen eigentlich über das Vertragswesen wissen sollten
- Kleinere Sanierungen und Umbauten mit GU-ähnlichen Realisierungsmodellen
- Philosophisches über Sicherheiten bei GU-Projekten
- GU-Ausschreibung ohne umfassenden Baubeschrieb
- Prüfung GU-Vertrag für ein Einfamilienhaus (Typenhaus)
.
Textgeschichte
16. Februar 2022
Punkt 4.1: Rückzug GU-Mustervertrag eingefügt
.
Dieser Blog enthält Dutzende von Fachbeiträgen, die sich primär an Bauherrschaften richten. Sie sind gegliedert nach Sachgebieten. Die beiden wichtigsten Themenbereiche sind «Honorarfragen» und «Bauen mit einem Architekten». Benutzen Sie das Menu, um zu der Fragenkategorie zu gelangen, die Sie besonders interessiert. – Hans Röthlisberger, Bauherrenberater, Gwatt (Thun) / Schweiz
Röthlisbergers Baublog 