GU-Ausschreibung ohne umfassenden Baubeschrieb

Lesedauer ca. 12 Minuten. –


Es geht um den Neubau eines grossen, luxuriösen Einfamilienhauses. Der Bauherr verfügt bereits über ein bewilligtes Bauprojekt und möchte dieses nun zu einem Pauschalpreis von einem Werkunternehmer (Generalunternehmer) ausführen lassen. Dabei verfolgt er die Absicht, den Markt spielen zu lassen und von verschiedenen Anbietern vergleichbare Angebote einzuholen.

Bevor wir uns näher mit dieser Fragestellung befassen, weiten wir den Blick zunächst etwas aus. Welche Möglichkeiten gibt es grundsätzlich in der Praxis zum Einholen von Pauschalpreisangeboten bei eher kleineren Bauvorhaben?

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Wege zum GU-Angebot bei kleineren Bauvorhaben

Die Ausgangslage sei noch einmal kurz skizziert: Das Bauvorhaben ist relativ klein (unter 5 Mio. Fr.), das Bauprojekt liegt bereits vor, und angestrebt wird die Bauausführung im Festpreis durch einen Generalunternehmer.

Es gibt hier zwei Grundvarianten zum Einholen von Pauschalpreisangeboten (GU-Angeboten):

  • Variante A: Exklusives Angebot eines ausgewählten Generalunternehmers (ohne Konkurrenz)
  • Variante B: Konkurrenzausschreibung (GU-Submission)

Beide Varianten wollen wir nachfolgend genauer anschauen.

Variante A: Exklusives Angebot eines ausgewählten Generalunternehmers (ohne Konkurrenz)

Die Beschränkung auf ein einziges Angebot eines Generalunternehmers dürfte bei Einfamilienhäusern und ähnlichen Bauvorhaben wohl die häufigste Vorgehensart sein. Der Bauherr verzichtet hier auf Konkurrenz und wählt den Anbieter aus, der ihm am besten geeignet zu sein scheint. Die Wahl kann beispielsweise aufgrund von Besichtigungen von Vergleichsobjekten geschehen, oft stehen auch Preislisten mit Richtpreisen zur Verfügung.

Für den Bauherrn ist dieses Vorgehen recht komfortabel. Es reicht, dem Anbieter (z.B. Typenhausfirma) die Pläne des bereist ausgearbeiteten Bauprojekts zu überreichen und die qualitativen Anforderungen ganz grob zu skizzieren. Der Baubeschrieb als notwendige Ergänzung für das Angebot wird hier in der Regel vom anbietenden Werkunternehmer erstellt.

Variante B: Konkurrenzausschreibung (GU-Submission)

Bei GU-Vorhaben mit einer gewissen Grösse (ab vielleicht 3 Mio. Fr.) kann auch eine Konkurrenzausschreibung (GU-Submission) in Betracht gezogen werden. Hier werden von mehreren Anbietern (Generalunternehmern) vergleichbare Angebote für ein genau definiertes Projekt eingeholt. Dieses Vorgehen ist bei grossen GU-Projekten, die von den etablierten Generalunternehmern ausgeführt werden, der Normalfall.

Voraussetzung einer Konkurrenzausschreibung (GU-Submission) ist somit eine präzise Submissionsunterlage. Dazu gehört neben den Plänen (den sogenannten Vertragsplänen) insbesondere ein guter Baubeschrieb. Dieser wird meistens von den Planungsfachleuten erstellt, die das Bauprojekt ausarbeiten.

Literaturhinweis

Eine ausführliche Beschreibung des Generalunternehmerwesens befindet sich in meinem Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht (2013)».
Dem Generalunternehmermodell ist der ganze Teil 3 des Buches (Kapitel 7 bis 11) gewidmet.
Nähere Informationen zum Buch befinden sich hier >>>

Über das Thema, das im Zentrum dieses Blogbeitrags steht, geht es im Kapitel 8 des Buches: «Generalunternehmer-Werkvertrag». Dieses ganze Kapitel, einschliesslich der Ausführungen zum Baubeschrieb, ist als umfangreiche Leseprobe verfügbar. Der Baubeschrieb wird im Abschnitt 8.5 «Vertragsunterlagen» besprochen.
Direkt zum Kapitel 8 gelangen Sie hier >>>

Wer direkt zum Abschnitt 8.5 «Vertragsunterlagen» gehen möchte, wo es detailliert um den Baubeschrieb geht, klicke bitte hier >>>

Das Kapitel 12 im Buch «Mit wem baue ich?» ist Typenhäusern gewidmet. Hier geht es um die Beschaffung von kleineren Bauvorhaben im Festpreis ohne Konkurrenzausschreibung (oben als Variante A bezeichnet).
Zum Thema Typenhäuser sind keine Leseproben verfügbar.

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Vorgehen im konkreten Fall

Im konkreten Fall dieses Blogbeitrags wählt der Bauherr weder die oben angesprochenen Varianten A (GU-Direktauftrag) oder B (GU-Submission), sondern eine ungewöhnliche Variante: eine GU-Submission ohne richtigen Baubeschrieb. Darauf gehen wir nachfolgend genauer ein.

Als Unternehmer ist sich der Bauherr gewohnt, im Geschäftsleben den Markt spielen zu lassen. Es ist für ihn deshalb selbstverständlich, dass er im Hinblick auf die Bauausführung seines luxuriösen Einfamilienhauses mit etwa 4 Mio. Fr. Baukosten, für das er bereits ein Bauprojekt hat, Konkurrenzangebote von Pauschalpreisanbietern einholen will.

Es ist für ihn kein unüberwindbares Hindernis, dass er gar keine richtige GU-Submissionsunterlage hat. Diese umfasst, wie oben bereits angesprochen, als Kernelemente üblicherweise die Vertragspläne und einen GU-Baubeschrieb. Er verfügt lediglich über die Pläne des bewilligten Projekts, nicht aber über einen systematischen Baubeschrieb. Er verzichtet darauf, ein solches Dokument durch seinen im GU-Geschäft wenig erfahrenen Architekten ausarbeiten zu lassen.

Der Bauherr besitzt lediglich eine knappe Liste von Anforderungen, die er selber erstellt hat. Diese Spezifikationen beschränken sich weitgehend auf auf die Bauteile und Arbeitsgattungen, mit denen er als Laie des Bauwesens einigermassen vertraut ist. Als ausgebildeter Ingenieur interessiert er sich speziell für die Gebäudetechnik. Das vorgesehene Heizsystem beispielsweise kennt er bestens. Kaum behandelt werden in seinem Anforderungskatalog Bauteile oder Kostengruppen wie Erschliessung, Baugrund oder Umgebung, welche erfahrungsgemäss besonders risikobehaftet sind.

Der Bauherr führt die Ausschreibung unter mehreren Anbietern von Wohnhäusern im Pauschalpreis durch. Teilweise handelt es sich bei den Anbietern um Typenhausfirmen (Anbieter von vorgefertigten Häusern im Pauschalpreis), teilweise aber auch um gewöhnliche Baufirmen, die gelegentlich als Generalunternehmer auftreten.

Der Bauherr zieht mich bei, um ihn bei der Ausschreibung zu unterstützen. Im Rahmen der Submission und später bei der Abfassung des Werkvertrags soll nach Möglichkeit an alles gedacht werden, was kostenmässig relevant sein könnte. Es soll vermieden werden, dass während der Bauausführung Nachforderungen geltend gemacht werden.

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Checkliste für einen preissicheren Pauschalpreisvertrag

Eine GU-Submission ohne Baubeschrieb, nur mit ausgewählten Spezifikationen des Bauherrn, beinhaltet natürlich gewisse Risiken.

Zuhanden des Bauherrn erstelle ich eine Checkliste, die ihm hilft, Konfliktpunkte zu erkennen. Sie unterstützt ihn dabei, nicht berücksichtigte Sachgebiete im Baubeschrieb abzudecken und Risiken der Bauausführung zu begrenzen.

Nachfolgend gehe ich näher auf diese Checkliste ein.

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A. Baugrund

Der Baugrund ist erfahrungsgemäss immer ein Risikofaktor erster Güte im Hinblick auf finanzielle Nachforderungen. Im konkreten Fall kommt erschwerend hinzu, dass das Grundstück an einem Hang liegt.

Die Bauherrschaft verfügt bereits über ein geologisches Gutachten. Gemäss diesem scheinen die baugrundbedingten Risiken allerdings überblickbar zu sein.

Die Bauherrschaft muss dafür sorgen, dass alle erkannten (d.h. im geologischen Gutachten beschriebenen) geologischen Tatsachen dem Generalunternehmer mitgeteilt werden. Dieser rechnet die entsprechenden baugrundbedingten Aufwendungen in seinen GU-Preis ein. Sie stellen somit kein Risiko mehr dar.

Erst wenn im Verlauf der Bauarbeiten ein Sachverhalt auftaucht, der vorgängig nicht bekannt gewesen ist, tritt ein Bauherrenrisiko ein. Die Mehrkosten, die aus nicht erwarteten Eigenschaften des Baugrundes erwachsen, sind vom Bauherrn zusätzlich zu bezahlen. Das könnte z.B. der Fall sein, wenn entgegen den Aussagen im geologischen Gutachten Fels zum Vorschein kommen sollte.

Aus meiner Sicht ist es zu empfehlen, dass die Bauherrschaft die Baugrundrisiken gemäss den Allgemeinen Vertragsbedingungen des VSGU-Mustervertrags (heute: Entwicklung Schweiz) zusammen mit dem Verfasser des geologischen Gutachtens durchgeht. Es handelt sich dabei um den Artikel 13.1 AVB. Sie soll sich eine Meinung bilden über die Wahrscheinlichkeit des Auftretens und die möglichen finanziellen Folgen. Die Liste umfasst die folgenden Punkte:

  • Ungenügende Tragfähigkeit für die in Plänen und Baubeschrieb vorgesehene Fundation
  • Fels
  • Grundwasser
  • Werkleitungen
  • Unterirdische Bauten
  • Andere Hindernisse im Bereich der vorgesehenen Erdbewegungen
  • Archäologische Fundstellen

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B. Umgebung

Die Umgebung ist gemäss meinen Erfahrungen ebenfalls ein bevorzugtes Gebiet für Nachforderungen des Generalunternehmers. Die Bauherrschaft kommt nicht darum herum, hier möglichst genau zu beschreiben, was sie will.

Sie braucht dazu unbedingt einen möglichst detaillierten Umgebungsplan, aber auch einen Beschrieb mit qualitativen Anforderungen.

Einige Hinweise zum Umfang der Anforderungen auf dem Gebiet der Umgebung:

  • Möglichst genaue Angabe der Niveaus (Höhenkoten) im Bereich der gesamten Umgebungsgestaltung
  • Wege, Strassen, Umgebungstreppen
  • Entwässerung
  • Umgebungsbauwerke (Gartenhäuschen etc.)
  • Zaun
  • Tor, mit Angabe der Art der Bedienung (z.B. fernbedientes Tor für Autozufahrt)
  • Zutrittskontrolle, Sicherheitsaspekte (Video etc.); Fernöffnung von Türen und Toren; Sonnerie
  • Bepflanzung (genaue Pflanzliste); inkl. Vereinbarungen dazu, welche Nachbetreuung der Bepflanzung im Werkpreis eingeschlossen ist (z.B. erstmaliges Mähen des Rasens; giessen der Pflanzen bis zu einem gewissen Zeitpunkt; ersetzen von untergegangenen Pflanzen, z.B. bei Sturm oder Frost)
  • Erstellen von speziellen Formen der Umgebungsgestaltung (z.B. Anlegen von Steingärten)
  • Stützmauern (inkl. Entwässerung etc.)
  • Leitungen im Umgebungsbereich (Wasser, Strom etc.). Hinweis: es handelt sich hier nur um umgebungsbezogene Leitungen und nicht Erschliessungsleitungen für das ganze Grundstück (siehe dazu Buchstabe C, nachfolgend)
  • Anlagen zur künstlichen Bewässerung

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C. Erschliessung

Die Erschliessung (Ver- und Entsorgung) des Gebäudes ist vollständig abzuklären und zu dokumentieren. Medien aller Art sind dabei zu berücksichtigen.

Die Planer (Architekt einschliesslich Gebäudetechnikplaner) sollen einen aussagekräftigen Plan der Erschliessung erstellen.

Einige Hinweise zum Umfang der Anforderungen auf dem Gebiet der Erschliessung:

  • Wasserzuleitung: Dimension der Leitung; Material; Angabe der Stelle bei der Werkleitung, wo angeschlossen werden kann etc.
  • Sauberes Abwasser: Das saubere Abwasser wird als Meteorwasser bezeichnet (Wasser von Dächern, Vorplätzen etc.). Wie wird das Meteorwasser behandelt? Braucht es spezielle Versickerungsanlagen?
  • Schmutzwasser: Es ist ein vollständiger Kanalisationsplan notwendig. Mit Angabe von Kontrollschächten, Höhenkoten, Materialien, Querschnitten, Schachthöhen, Schachtabdeckungen etc. Angabe des Anschlusspunktes an die Kanalisation der Gemeinde.
  • Stromzuleitung: Dimension; Material; Angabe des Anschlusspunktes an die übergeordnete Versorgung etc.
  • Schwachstromanschluss (z.B. Swisscom)
  • Besteht ein Gasanschluss? Oder Anschlüsse für weitere Medien?
  • Ist es ev. notwendig, vorhandene Leitungen umzulegen? Sind auf dem Grundstück fremde Leitungen vorhanden, welche die Erstellung der eigenen Erschliessung erschweren?

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D. Gebäudetechnik

Bei einer normalen GU-Submission wirken die Gebäudetechnikplaner mit bei der Erstellung der GU-Ausschreibungsunterlagen. Sie arbeiten für ihre jeweiligen Sachgebiete das Projekt aus und erstellen die Baubeschriebe pro Teilgebiet der Gebäudetechnik. Dazu gehören etwa: Heizung, Lüftung, ev. Klima, Sanitär, Starkstrom, Schwachstrom, Gebäudeleittechnik (MSRL) etc. Oft werden für die GU-Ausschreibung auch Konzeptpläne beigelegt (beispielsweise für die Heizung).

Da im konkreten Fall kein umfassender GU-Baubeschrieb durch den Architekten erstellt wird, ist damit zu rechnen, dass auch die Ausschreibungsunterlagen für die Gebäudetechnik nicht vollständig sind. Dies ist als Risiko zu betrachten.

Allenfalls können Massnahmen wie die folgenden in Betracht gezogen werden, um die Gefahren von Nachforderungen auf dem Gebiet der Gebäudetechnik zu begrenzen.

Fachkoordinator auf dem Gebiet der Gebäudetechnik beiziehen

Bei dem Fachkoordinator handelt es sich um einen Generalisten auf dem Gebiet der Gebäudetechnik. Dieser Allround-Gebäudetechnikplaner erbringt zwar nicht eine umfassende Gebäudetechnikplanung für alle Teilsysteme, aber er sorgt immerhin für die nötige Koordination. Er erstellt ein Pflichtenheft für alle Systeme und überwacht, ob die Teilsysteme gut zusammenpassen. Mindestens die groben Fehler in Pflichtenheften, die zu Nachforderungen bei der Gebäudetechnik führen können, sollten durch den Einsatz eines Fachkoordinators vermeidbar sein.

Vollständigkeitsklausel einbauen

Eine Vollständigkeitsklausel im GU-Vertrag dürfte vor allem dann in Betracht gezogen werden, wenn kein bauherrenseitiger Allround-Gebäudetechnikplaner beigezogen wird. Hier wird der Generalunternehmer darauf behaftet, dass die von ihm angebotene Haustechnik vollständig ist.

Jetzt ist der Generalunternehmer gefordert: Unter Umständen muss er selber einen Gebäudetechnikplaner beiziehen, der nachweist, dass die angebotene Gebäudetechnik funktionsfähig und vollständig ist.

Schnittstellen der Gebäudetechnik im Auge behalten

Ein besonderes Augenmerk ist auf Schnittstellen der Gebäudetechnik zu legen. Ich habe es schon oft erlebt, dass es an den Schnittstellen der einzelnen Gebäudetechniksysteme Probleme gegeben hat. Ein typisches Beispiel ist die Gebäudeleittechnik als übergeordnetes System aller Teilsysteme der Gebäudetechnik. Aus meiner Sicht ist es sehr zu empfehlen, deren Funktionen umfassend zu beschreiben.

Beispiele von Spezifikationen zur Gebäudeleittechnik:

  • Steuerung von Heizung, Kühlung und Lüftung
  • Steuerung der Storen
  • Anforderungen zur Bedienbarkeit der Gebäudetechnik aus der Ferne

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E. Aspekte Sicherheit

Sicherheit wird oft unterteilt in «Safety» und «Security».

«Safety»

Viele «Safety»-Sicherheitsaspekte (Brandschutz etc.) werden in der Regel von den Baubewilligungsbehörden massgeblich bestimmt. Die Planer müssen die «Safety»-Anforderungen bereits vor der Baubewilligung möglichst sorgfältig abklären. Aber auch so ist es möglich, dass gewisse Anforderungen erst zum Zeitpunkt der Baubewilligung als Auflage formuliert werden.

Es muss angestrebt werden, dass nur unerwartete Auflagen zu finanziellen Nachforderungen führen können, nicht aber Grundanforderungen, die zum Zeitpunkt des GU-Angebots bekannt gewesen sind oder hätten abgeklärt werden können.

Beispiele «Safety»:

  • Brandschutz (vermutlich das wichtigste Thema in diesem Zusammenhang; nicht erwartete Brandschutzauflagen der Behörden können zu erheblichen finanziellen Nachforderungen führen)
  • Blitzschutz
  • Geländer, Absturzsicherungen
  • Fundamenterder; etc.

Nun kommen wir zum Thema «Security».

«Security»

Im Unterschied zu den «Safety»-Aspekten legt der Bauherr den «Security»-Standard selber fest. Hier geht es um Einbruchschutz etc.

Beispiele «Security»:

  • Erhöhte Einstiegsicherheit bei Öffnungen (z.B. hochschiebesichere Storen)
  • Türen und Schliesssysteme mit einem höheren Einbruchschutz
  • Alarmanlagen
  • Zutrittskontrolle (ZUKO)
  • Videoüberwachung; Fernöffnung von Türen
  • Schockbeleuchtung im Aussenbereich

Bei erhöhten Anforderungen auf dem Gebiet der Sicherheit kann es empfehlenswert sein, einen Sicherheitsingenieur beizuziehen. Dieser spezifiziert in der Regel die Security-bezogenen Anforderungen im GU-Pflichtenheft.

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F. Standortbedingte Risiken

Die Lage des Bauplatzes kann Risiken beinhalten, die im Zusammenhang mit dem GU-Werkvertrag besprochen werden sollten. Im konkreten Fall handelt es sich um einen Standort mit langen, schweren Wintern (viel Schneefall; lange Kälteperioden etc.).

Beispiel Schnee

  • Der Umgang mit Schnee gehört zu den Winterbaumassnahmen.
  • Es stellt sich hier die Frage, bis zu welchem Punkt der Generalunternehmer die Risiken des Schnees übernimmt und ab wann der Bauherr zusätzlich zur Kasse gebeten wird.
  • Wie sieht es zum Beispiel aus, wenn ausserhalb der normalen Schneefallsaison noch grosse Schneemasses anfallen? Der Generalunternehmer muss den Schnell wegräumen, wenn er seinen Terminplan einhalten will. Bezahlt der Bauherr den Mehraufwand?
  • Oder ist die Konventionalstrafe des Generalunternehmers an Bedingungen gebunden? Die Bedingung könnte z.B. lauten, dass der zugesicherte Bezugstermin bei ausserordentlichen Schneefällen hinausgeschoben werden kann.

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G. Baunebenkosten

Zunächst muss festgelegt werden, ob die Baunebenkosten im Leistungsumfang des Generalunternehmers enthalten sind oder nicht. Es ist durchaus üblich, dass sie nicht enthalten sind und vom Bauherrn direkt bezahlt werden.

Die Baunebenkosten müssen aber trotzdem budgetiert und überwacht werden. Die nachfolgende Liste gibt einige Hinweise über den Umfang der Baunebenkosten, erhebt aber nicht Anspruch auf Vollständigkeit:

  • Bewilligungen und Abgaben aller Art (Baubewilligung; Spezialbewilligungen etc.)
  • Anschlussgebühren (Hinweis: Anschlussgebühren können recht hoch sein; z.B. für die Kanalisation)
  • Ersatzabgaben (z.B. für den Schutzraum, sofern notwendig)
  • Aufrichte
  • Finanzierungskosten (werden oft vom Bauherrn ausserhalb der Baukostenüberwachung direkt bezahlt und sind somit nicht Bestandteil des Baubudgets)
  • Versicherungen (Bauherrenhaftpflicht; progressive Gebäudeversicherung; Bauwesenversicherung)
  • Muster, Modelle, Baufotos
  • Rechtskosten (Anwalt); z.B. bei Einsprachen
  • etc.

Siehe dazu auch die Ausführungen über Baunebenkosten im Blogbeitrag «Höhe der Baunebenkosten».

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H. Diverses

Nachfolgend noch einige weitere Punkte, die beachtet werden sollten, wenn GU-Ausschreibungen ohne vollständigen Baubeschrieb durchgeführt werden.

Spezifikationen zum Rohbau

Erfahrungsgemäss müssen auch beim Rohbau gewisse Spezifikationen festgehalten werden, damit der Bauherr bekommt, was er sich vorstellt, und er die Angebote vergleichen kann.

Zwei ausgewählte Beispiele zur Illustration:

  • Sickerleitung: Gibt es besondere Anforderungen bei der Sickerleitung? (z.B. zum Spühlen)
  • Sichtbeton: Welche Qualitäten muss Sichtbeton haben?

Baustelleninstallation

Es ist empfehlenswert, einige Kontrollfragen zum Thema der Baustelleninstallation zu stellen. Bei einem GU-Projekt ist normalerweise alles enthalten (Kran; Container für Material, Mannschaft und Bauleitung; Zuleitung von Medien für den Bauprozess; Abschrankungen etc.). – Wie ist es z.B. mit dem Baustrom? Wird er vom GU bezahlt? (Normalerweise schon).

Schallschutz

Gibt es im Gebäude erhöhte Anforderungen an den Schallschutz? Es ist nützlich, wenn der Architekt diese Anforderungen für die GU-Submission spezifiziert, auch wenn er nicht die komplette GU-Submissionsunterlage erstellt.

Hinweis auf SIA-Normen

Es ist generell anzustreben, dass der Architekt im Hinblick auf das konkrete Bauvorhaben die wichtigsten SIA-Normen benennt, die anzuwenden sind. Sehr nützlich ist auch eine Art «Gebrauchsanleitung» für diese Normen. Zu erwähnen sind hier etwa die Norm über Schallschutz im Hochbau (oben bereits erwähnt) oder an die Normen über die Energieaspekte. Welcher Qualitätsstandard soll jeweils eingehalten werden?

Näheres über Erläuterungen zu den SIA-Normen: Siehe mein Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht»; Abschnitt 8.5 «Vertragsunterlagen»; Absatz «Baubeschrieb und SIA-Normen» (Seite 242 f.).
Den Abschnitt 8.5 «Vertragsunterlagen», der als Leseprobe verfügbar ist, habe ich oben beim Literaturhinweis bereits angegeben. Man findet ihn hier >>>

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Zeitlicher Aufwand für die Beratung

Eine Beratung zum Thema «Risikobegrenzung bei GU-Ausschreibung ohne Baubeschrieb» kann recht aufwendig sein und beispielsweise einen Zeitaufwand von 15 bis 20 Stunden bedingen.

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Textgeschichte
27. Januar 2020
Einführung (bis Beginn Checkliste) neu verfasst; Checkliste ohne wesentliche inhaltliche Änderung

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Dieser Blog enthält Dutzende von Fachbeiträgen, die sich primär an Bauherrschaften richten. Sie sind gegliedert nach Sachgebieten. Die beiden wichtigsten Themenbereiche sind «Honorarfragen» und «Bauen mit einem Architekten». Benutzen Sie das Menu, um zu der Fragenkategorie zu gelangen, die Sie besonders interessiert. – Hans Röthlisberger, Bauherrenberater, Gwatt (Thun) / Schweiz


 

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