8. Generalunternehmer-Werkvertrag (2 von 3)

8.5 Vertragsunterlagen

Die Vertragsunterlagen werden in den Artikeln 9 bis 13 AVB behandelt.

Grundsätzliches

Generalunternehmer-Werkverträge basieren auf anderen Vertragsunterlagen als gewöhnliche Werkverträge im Bauwesen. Beim Architektenverfahren mit Einzelunternehmern steht das Leistungsverzeichnis im Zentrum, in dem die einzelnen Positionen detailliert aufgeführt sind. Bei Generalunternehmer-Werkverträgen hingegen geht es nicht um Quantitäten und Preise von Einzelpositionen, sondern um das Bauwerk als Ganzes.

Die massgeblichen Vertragsunterlagen des Generalunternehmer-Werkvertrags sind der Baubeschrieb und die Vertragspläne, wobei die Leistungsverzeichnisse auch nicht ganz vergessen werden dürfen (siehe «Anmerkungen zu den detaillierten Leistungsverzeichnissen»; Seite 246). Es liegt auf der Hand, dass diese Dokumente mit grosser Sorgfalt erstellt werden müssen, damit später bei der Ausführung unliebsame Diskussionen über die Interpretation des Vertrags vermieden werden können.

Die Spezifikationen (Anforderungen) des Bauherrn ergeben sich aus einem sinnvollen Zusammenspiel zwischen Beschrieben in Textform (Baubeschrieb) und Plänen. Die Vertragspläne legen fest, welche Quantitäten aller Art vorgesehen sind (Mauern, Fenster, Bodenbeläge, Türen, Gebäudeinstallationen, Umgebungsflächen etc.). Präzisierende Ergänzungen über Qualitäten und Leistungsstandards der Bestandteile des Werkes sind im Baubeschrieb (andere Bezeichnung: Raum- und Arbeitsgattungsbeschrieb) aufgeführt. – Interessanterweise werden in den AVB auch das Baugrundstück und das bestehende Bauwerk unter den Vertragsunterlagen aufgeführt (siehe Seite 245 f.).

A. Baubeschrieb

Das Wesen des Baubeschriebs ist in den Allgemeinen Vertragsbedingungen klar formuliert: «Der Baubeschrieb bestimmt, zusammen mit den Vertragsplänen, Umfang und Qualität der Ausführung» (Art 9.1 AVB). Er ist in der Regel nach Arbeitsgattungen gegliedert. Diese werden aber nicht nach kleinen Leistungseinheiten aufgeschlüsselt (Normpositionen). Die Spezifikationen des Bauherrn beziehen sich, entsprechend der Gliederung des Baukostenplans BKP 2001, oft auf mehr oder weniger grosse Leistungsbereiche von Subunternehmern (zum Beispiel Fenster, Gipserarbeiten für Decken, Starkstrominstallationen; siehe nachfolgenden Baubeschrieb). Es ist möglich, funktionale Leistungswerte in den Baubeschrieb aufzunehmen (zum Beispiel Traglasten).

Beispiel eines Baubeschriebs für eine Wohnüberbauung

Anhand des Beispiels einer Wohnüberbauung betrachten wir das Prinzip des Baubeschriebs. Gesamthaft hat das Dokument einen Umfang von weniger als 25 Seiten. Wir wählen daraus vier Positionen aus: BKP 221 Fenster, Aussentüren; BKP 228 Äussere Abschlüsse; BKP 232 Starkstrominstallationen; BKP 271 Gipserarbeiten.
Eindrücklich beim Beispiel ist insbesondere die Wiedergabe des Beschriebs für BKP 232 Starkstrominstallationen. Auf nur rund einer Seite werden diese, differenziert nach den einzelnen Räumen, detailliert beschrieben.

Baubeschrieb (Auszüge) für eine Wohnüberbauung

k8-5a

k8-5b

Baubeschrieb als Raumbuch

Bei vielen Projekten reicht es aus, wenn der Baubeschrieb aus einem kompakten, primär nach Arbeitsgattungen gegliederten Dokument besteht. Auch so ist es möglich, die Spezifikationen detailliert nach Räumen zu differenzieren (siehe BKP 232 Starkstrominstallationen, oben). Bei komplizierteren Projekten jedoch kann es angezeigt sein, dass für den Baubeschrieb ein Raumbuch (bestehend aus Raumdatenblättern) angefertigt wird.

Möglicher Informationsgehalt eines Raumdatenblattes

— Raumbegrenzende Bauteile
Boden, Doppelboden, Wand, Decke; Schalldämmung etc.

— Raumöffnungen
Fenster, Türen etc.

— Starkstrom
Steckdosen, Drehstromanschlüsse 400 V; explosionsgeschützte
Ausführungen etc.

— Schwachstrom
Anschlüsse der Universellen Kommunikationsverkabelung UKV;
übrige Schwachstromsysteme für Medien aller Art

— Einrichtung von Sitzungs- und Konferenzzimmern
Mobiliar fest oder mobil, Raumsteuerung, Präsentationstechnik etc.

— Beleuchtung
Art der Beleuchtung, Schalteranordnung, Notbeleuchtung etc.

— Aspekte der Sicherheit
Brandmelder, Sprinkler, Zutrittskontrolle, Alarmanlagen, Unterbruchslose Stromversorgung USV etc.

— Sanitäre Installationen
Ver- und Entsorgung mit Kalt- und Warmwasser, Druckluft, Gas etc.

— Heizung, Lüftung und Kühlung
Luftwechselzahlen, Komfortlüftung, geforderte minimale und maximale Temperaturen etc.

Das Erstellen des zusätzlichen Arbeitsinstruments «Raumbuch» betrachten die Bauplaner als besonders zu vereinbarende Leistung. Die Leistungsposition wird bezeichnet als «Erstellen eines detaillierten Material- und Konstruktionsbeschriebs (z.B. Raumblätter) als Arbeitsunterlage für Dritte» (Art. 4.32 SIA 102).

Baubeschrieb und SIA-Normen

Es wurde bereits früher erwähnt, dass das SIA-Normenwerk in den VSGU-Mustervertrag integriert wird, und zwar insbesondere die technischen Bedingungen der Normen, «sofern sie ortsüblich sind und als Regeln der Baukunst allgemein anerkannt sind» (siehe Absatz «Allgemeine Vertragsbedingungen» (AVB); Seite 221). Mit dieser generellen Übernahme aller überhaupt existierenden technischen Normen des SIA-Universums ist aber ein gewisses Unbehagen verbunden. Die durchschnittliche Gelegenheitsbauherrschaft hat nämlich keinen Überblick über die Normen und weiss nicht, was sie regeln.

Aus meiner Sicht sollte deshalb in Erwägung gezogen werden, im Rahmen des Baubeschriebs auf die für das betreffende Bauwerk wichtigsten Normen näher einzugehen. Das Minimum ist eine Auflistung der Normen am Anfang des Baubeschriebs, deren Anwendung speziell wichtig ist.

Vielleicht muss man aber zusätzlich einzelne Normen auch näher erläutern. Praktisch bei jedem Bauvorhaben stellen sich beispielsweise Fragen zum Schallschutz. Massgebend dafür ist die SIA-Norm 181 Schallschutz im Hochbau (Ausgabe 2006). Eine Interpretation der Norm im Rahmen des Baubeschriebs kann für die Bauherrschaft ausgesprochen hilfreich sein. Aufgrund der Auseinandersetzung mit der Norm wird ihr bewusst, wo sie sich beispielsweise mit Minimalanforderungen begnügen kann und wo sie erhöhte Spezifikationen benötigt.

Auch bei anderen wichtigen technischen Sachgebieten kann es angezeigt sein, die Anwendung der entsprechenden SIA-Norm wenigstens kurz zu reflektieren. Beispiele dafür sind Bodenbeläge bei industriellen Bauvorhaben oder die Konzeption der Universellen Kommunikationsverkabelung UKV. Oft geht es dabei um die Wahl eines bestimmten Qualitätsstandards.

In diesem Zusammenhang sei auf die Praxis bei den öffentlichen Bauherren hingewiesen. Hier gibt es die technischen KBOB-Empfehlungen (z.B. KBOB Empfehlung Haustechnik-Anlagen). Diese Empfehlungen können als Präzisierung zu den technischen SIA-Normen aufgefasst werden. Während die SIA-Normen den Stand des Wissens gesamthaft abbilden, äussern sich die KBOB-Empfehlungen beispielsweise zum gewählten Qualitätsniveau. In der oben genannten KBOB-Empfehlung Haustechnik-Anlagen finden sich zum Beispiel Angaben zu Beleuchtungsstärken (in Lux) für verschiedene Raumtypen (KBOB Empfehlung / Haustechnik-Anlagen / Ausgabe 1 / Januar 2000; Seite 8).

Kehren wir nach diesem Exkurs zu öffentlichen Bauherren nochmals zu privaten Bauherren zurück. Mit den KBOB-Richtlinien verfügen die öffentlichen Bauherren über eine Art Gebrauchsanweisung zu den SIA-Normen. Die privaten Bauherren müssen einen anderen Weg finden, wie sie die SIA-Normen anwenden und insbesondere den Qualitätsstandard bei zahlreichen technischen Systemen und Bauteilen festlegen. Die Auseinandersetzung mit den SIA-Normen im Rahmen des Baubeschriebs ist dazu ein brauchbarer Ansatz.

B. Vertragspläne

Die Vertragspläne geben den Stand der Planung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wieder.

Liste der wichtigsten Vertragspläne

— Projektpläne (Architektenpläne)
Situation, Grundrisse, Schnitte, Fassaden, Kanalisation, Umgebung

— Detailpläne
Beispiele: Treppe, Fassadenschnitt, Lukarne, Türe, Fenster, Aussentüren, Vordach, Geländer, Innentüre, Bodenaufbau etc.

— Konzeptpläne der Fachplaner
Elektrische Installationen Starkstrom, Schwachstromsysteme (einschliesslich Universelle Kommunikationsverkabelung), Brandmelder, Heizung, Lüftung, Kühlung, Sanitär, Sprinkler etc.

— Pläne des Bauingenieurs
Statisches System, Aushub, Baugrubenabschluss, Versickerungsanlage, Betonelemente, Stahlbau etc.

— Komplettes Dossier des Bauentscheids
Plansatz mit den bewilligten Plänen; einschliesslich Bewilligungen für alle Nebengesuche

Die Projektpläne (Architektenpläne) stellen den Kern der Vertragspläne dar. Je nach Projekt kann man sich mit ihnen begnügen. Eventuell ist es aber angezeigt, zusätzlich Konzeptpläne der Fachplaner zu erstellen (siehe nachfolgend).

Konzeptpläne der Fachplaner

Die Konzeptpläne der Fachplaner können ergänzend sehr effiziente Instrumente der Informationsdarstellung sein. Entscheidend ist aber, dass die Pläne speziell für die Informationsbedürfnisse des Bauherrn aufbereitet werden und für ihn gut verständlich sind. Viele Informationen sind in einem Konzeptplan viel anschaulicher darstellbar als zum Beispiel in einem Raumbuch.

Einige Beispiele von Konzeptplänen der Fachplaner

— Heizung
(beheizte und unbeheizte Räume)

— Universelle Kommunikationsverkabelung (UKV)
Darstellung der Anschlüsse im detaillierten Bürolayout

— Lüftung und Kühlung
Darstellung verschiedener Kategorien von Lüftung und Klimatisierung (unbelüftet / nur belüftet / belüftet + gekühlt / belüftet + gekühlt + befeuchtet)

— Beleuchtung
Angabe der Beleuchtungsstärken pro Raum (100, 300, 500 Lux)

Haftung für Planmängel bei den Vertragsplänen

Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Vertragspläne Planmängel enthalten. Wenn die Vertragspläne von den Planern im Auftrag des Bauherrn ausgearbeitet worden sind, haftet der Bauherr für allfällige Planmängel. Der Generalunternehmer ist aber verpflichtet, «die Vertragspläne mit der üblichen Sorgfalt zu kontrollieren und offensichtliche Mängel und Unklarheiten anzuzeigen» (Art. 10.4 AVB).

Es ist denkbar, dass eine Haftung des Generalunternehmers für die Vertragspläne vereinbart wird, die von den Planern des Bauherrn ausgearbeitet worden sind. Ein Beispiel dafür der Neubau der Frauenklinik Bern 1998–2002 (siehe Seite 212 ff.). In diesem Fall muss dem Generalunternehmer genügend Zeit eingeräumt werden, damit er die Pläne prüfen kann. Siehe dazu die Ausführungen zur «Haftung für vorbestandene Planungsfehler» (Seite 286 f.).

Ausführungsplanung, Planbearbeitung

Es ist eine Besonderheit von Generalunternehmer-Werkverträgen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die definitiven Ausführungspläne meist noch nicht vorliegen. Vereinbarungen über die Art der Ausführungsplanung (Planbearbeitung) gehören daher im weiteren Sinne auch zu den Vertragsunterlagen. Die Bauherrschaft kann aus zwei Varianten wählen: Sie kann die Ausführungsplanung selber beauftragen, sie kann sie aber auch in das Leistungspaket des Generalunternehmers einschliessen. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.

Der grösste Unterschied ist die Haftung. Bei der Planbearbeitung durch den Generalunternehmer haftet dieser für Planmängel und Verspätungen. Allein unter diesem Aspekt betrachtet sollte daher dieses Modell gewählt werden. Oft zieht es aber der Bauherr vor, während der Bauausführung mindestens mit dem Architekten einen direkten Kontakt zu haben (siehe Organigramm auf Seite 233). Der Bauherr geht dadurch aber das Risiko ein, für Planmängel im Rahmen der Ausführungsplanung haftbar zu sein. Allenfalls kann er jedoch erreichen, dass der Generalunternehmer trotzdem eine umfassende Garantie für die Planung abgibt. Siehe dazu die Ausführungen zur «Haftung für die Ausführungsplanung (Planbearbeitung)» (Seite 285 f.).

C. Baugrundstück und bestehendes Bauwerk

Das Baugrundstück und das bestehende Bauwerk zählen gemäss Art. 13 AVB auch zu den Vertragsunterlagen. Nach Art 13.1 AVB liegt das Baugrundrisiko beim Bauherrn, soweit nicht eine anderweitige Vereinbarung besteht. «Als Baugrundrisiko gelten insbesondere ungenügende Tragfähigkeit für die in Plänen und Baubeschrieb vorgesehene Fundation, Fels, Grundwasser, Werkleitungen, unterirdische Bauten und andere Hindernisse im Bereich der vorgesehenen Erdbewegungen sowie archäologische Fundstellen».

Dem sachkundigen Bauherrn dürfte es kalt den Rücken hinunterlaufen, wenn er diesen Satz langsam vor sich hin murmelt. Hier wimmelt es nur so von Risiken! Viele der genannten Punkte können happige Mehrkosten auslösen und unter Umständen sogar das Projekt (oder die eigene Karriere) gefährden. Viele Bauherren verspüren daher den Wunsch, den Generalunternehmer anzufragen, ob er sich an einigen der genannten Risiken beteiligen könnte. Näheres dazu siehe Abschnitt «Garantie für Baugrundrisiken» (Seite 298 ff.).

Der Art. 13.2 AVB äussert sich zusätzlich noch zu den Sachgebieten Altlasten und Asbestentfernung, bei denen das Risiko auch beim Bauherrn liegt.

D. Anmerkung zu den detaillierten Leistungsverzeichnissen

Beim traditionellen Realisierungsmodell mit Einzelunternehmern werden bekanntlich für die einzelnen Arbeitsgattungen detaillierte Leistungsverzeichnisse als Grundlage für die Submission verwendet. Häufig werden diese bei der Generalunternehmersubmission ebenfalls gebraucht. Dies führt regelmässig zu Fragen und Unklarheiten. Es fällt auf, dass dieser Punkt in den Allgemeinen Bedingungen AVB überhaupt nicht angesprochen wird. Auch im juristischen Kommentar von Huber / Schwendener (Huber / Schwendener, Generalunternehmervertrag VSGU) wird das Wort nur ein einziges Mal erwähnt, und zwar im Zusammenhang mit der Aufzählung der Vertragsbestandteile (Seite 3). Ich hege zudem den Verdacht, dass es sich hier um einen Verschrieb handelt, denn aufgrund der Zusammenhänge könnte man erwarten, dass die Leistungstabelle gemeint ist und nicht das Leistungsverzeichnis. Fakt ist so oder so: Substanzielles zum Leistungsverzeichnis findet man weder in den Allgemeinen Bedingungen AVB noch im massgeblichen juristischen Kommentar.

Näheres dazu siehe Abschnitt «Garantie für die Mängelfreiheit der Leistungsverzeichnisse» (Seite 296 ff.).

8.6 Preisbestimmung

Die Preisbestimmung wird in den Artikeln 14 bis 19 AVB behandelt.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie bei Generalunternehmer-Werkverträgen der Werkpreis festgelegt werden kann. Die ältesten und am besten bekannten Methoden sind der Pauschalpreis und der Globalpreis. Neueren Datums ist die offene Abrechnung, meistens mit Kostendach.

Traditionelle Methoden der Preisbestimmung im Bauwesen

Bei der Betrachtung des normalen Werkvertrags im Bauwesen sind wir auf zwei Methoden der Preisbestimmung gestossen: den Festpreis und den ungefähren Preis. Näheres dazu siehe Abschnitt «Vergütung der Leistungen – fest oder ungefähr?» (Seite 145 ff.). Beide Preistypen haben ihren Ursprung im Obligationenrecht. – Die Preismodelle der Generalunternehmer sind mit diesen verwandt.

Analogien der Methoden der Preisbestimmung bei Einzel- resp. Generalunternehmern

— Pauschalpreis
Der Pauschalpreis des Generalunternehmers für ein komplettes Bauwerk entspricht weitgehend dem Pauschalpreis des normalen Einzelunternehmers für eine Arbeitsgattung (zum Beispiel für die Heizungsanlage).

— Offene Abrechnung mit Kostendach
Die Methode der Preisbestimmung der offenen Abrechnung mit Kostendach beim Generalunternehmer hat entfernte Ähnlichkeiten mit dem ungefähren Preis (Preis in Regie) beim Einzelunternehmer.
Beim Generalunternehmermodell kommt es darauf an, wie gut der Generalunternehmer die Leistungen der Subunternehmer beschaffen kann.
Beim Einzelunternehmer richtet sich der (Regie-) Preis nach dem Aufwand an Zeit und Material, den er selber aufwenden muss.

Pauschalpreis und Globalpreis

Beim ursprünglichen Generalunternehmerprinzip wird für die Ausführung eines Bauwerks ein einziger, fester Werkpreis vereinbart, der alle Leistungen umfasst, die im Werkvertrag aufgeführt sind. Hier stellt sich nur die Frage, ob eine allfällige Teuerung zu berücksichtigen ist. Beim Pauschalpreis sind teuerungsbedingte Mehrkosten inbegriffen (Art. 15 AVB), beim Globalpreis können sie zusätzlich vereinbart werden (Art. 14 AVB).

Wer beispielsweise ein Typeneinfamilienhaus für einen Pauschalpreis erstellen lässt, erlebt das traditionelle Generalunternehmerprinzip in reiner Form. Nachdem die Bauherrschaft ihr Haus aus dem umfangreichen Katalog mit seinen vielen Optionen erst einmal zusammengestellt hat, kann es ihr vom Anbieter mit einer einzigen Zahl pauschal angeboten werden. Manchmal ist in diesem Hauptpaket der Leistungen allerdings nur das eigentliche Gebäude enthalten (BKP 2), während die standortgebundenen Leistungen wie Baugrube und Erschliessung separat angeboten werden, teilweise auch nicht pauschal. Abgesehen von den allenfalls separat abgerechneten standortgebundenen Leistungen enthalten bei diesem Bauvorhaben Angebot, Werkvertrag und Rechnung im Idealfall nur eine Zahl. Falls zwischen Vertragsabschluss und Abrechnung am Projekt keine Änderungen vorgenommen werden, sind zudem die Zahlen identisch.

Die traditionelle Pauschalpreisvergütung ist aber auch bei grossen, für den individuellen Zweck konzipierten Bauten ohne Weiteres möglich. Ein komplexes Bürogebäude oder eine gesamte Wohnüberbauung mit Dutzenden von Mio. Fr. Anlagekosten können problemlos zu einem Pauschalpreis bestellt werden.

Die Innovation: Offene Abrechnung mit Kostendach

In der Vergangenheit hat sich in der Generalunternehmerbranche zunehmend ein neuartiges und eigenständiges Preisbestimmungsmodell entwickelt: die offene Abrechnung mit Kostendach (Art. 17 AVB). Hinsichtlich der Kostentransparenz ist es mit dem traditionellen Architektenverfahren vergleichbar, bei dem für die Bauherrschaft jede Zahl einsehbar ist. Zugleich bietet es aber den Generalunternehmer-Risikoschutz, indem der Generalunternehmer (neben anderen Garantien) in Form des Kostendaches die maximalen Kosten garantiert.

Der Kostendachpreis ist der maximale Preis, den der Bauherr für die im Werkvertrag vereinbarten Leistungen bezahlen muss. Wenn die Schlussabrechnung darüber liegt, muss der Generalunternehmer für den Fehlbetrag aufkommen. Dies entspricht der Usanz beim traditionellen Generalunternehmermodell mit Pauschalpreis. Ganz anders wird aber vorgegangen, wenn die Abrechnungssumme unter dem Kostendach liegt: In diesem Fall wird die Kostenunterschreitung zwischen Generalunternehmer und Bauherr nach einem vorher vereinbarten Schlüssel aufgeteilt. Es kann beispielsweise festgelegt werden, dass der Bauherr 75% bekommt und der Generalunternehmer 25%.

Speziell zu regeln ist bei der offenen Abrechnung mit Kostendach die Frage der Teuerung. Das Kostendach kann einschliesslich oder ausschliesslich der Teuerung verstanden werden (Art. 17.2 AVB). Siehe dazu auch den Abschnitt «Teuerungsgarantie» (Seite 288).

Kostendach anpassen bei Änderungen

Bei Projektänderungen muss das Kostendach, entsprechend den Mehr- oder Minderpreisen, angepasst werden. Die häufigsten Projektänderungen beinhalten Wünsche des Bauherrn nach Mehr- oder Minderleistungen. Wenn beispielsweise für einzelne Ausbauelemente wie Teppiche oder Wandverkleidungen teurere Ausführungen gewählt werden als im Werkvertrag vorgesehen, muss das Kostendach höher angesetzt werden. Im Abschnitt «Änderungen» wird näher darauf eingegangen (Seite 253 ff.).

Beurteilung und Empfehlung

Die offene Abrechnung mit Kostendach ist meiner Ansicht nach bei jedem Generalunternehmerprojekt möglich. Oft werden im Rahmen einer Generalunternehmersubmission für das gleiche Projekt Preise für verschiedene Modelle der Preisbestimmung eingeholt, insbesondere für den Pauschalpreis und den Kostendachpreis. In der Regel ist der Kostendachpreis etwas höher als der Pauschalpreis (Näheres siehe Abschnitt «Analyse der Generalunternehmerangebote», Seite 327 ff.). – Ich teile die im juristischen Kommentar von Huber / Schwendener vertretene Auffassung nicht, dass sich die Vergütung nach Aufwand mit Kostengarantie immer dann rechtfertige, «wenn es den Parteien aufgrund des Leistungsbeschriebs nicht möglich oder zu riskant ist, einen Pauschal- oder Globalpreis zu nennen» (Quelle: Huber / Schwendener, Generalunternehmervertrag VSGU, Seite 78). Ich bin der Meinung, dass die offene Abrechnung mit Kostendach bei jedem Projekt gewählt werden kann.

Aus meiner Sicht sollte die Bauherrschaft die offene Abrechnung mit Kostendach bevorzugen, wenn sie diesbezüglich die Wahlfreiheit hat. Möglicherweise gesteht der Generalunternehmer dem Bauherrn diese Freiheit aber nicht zu. Gründe dafür gibt es etliche. Der wichtigste Grund dürfte pekuniärer Natur sein. Bei der offenen Abrechnung muss der Generalunternehmer die Unterschreitung des Kostendachs nämlich nach dem vereinbarten Aufteilungsschlüssel mit dem Besteller teilen, beim Pauschalpreis behält er sie für sich alleine. Weitere Gründe, die den Generalunternehmer davon abhalten können, die offene Abrechnung mit Kostendach anzubieten, sind die Transparenz des Kostenwesens (der Bauherr erhält vollen Einblick in die Kalkulation) oder der erhöhte Aufwand im Zusammenhang mit der Baubuchhaltung (vor allem bei der Schlusskontrolle; siehe dazu die Ausführungen zur Schlussabrechnung, Seite 339 ff.).

Für Bauherren gibt es noch einen weiteren Grund, der eindeutig für die Wahl der offenen Abrechnung spricht: die erhöhte Kostentransparenz bei Projektänderungen. Beim Pauschalpreismodell ist es für den Besteller nicht immer so einfach, die Preise von Projektänderungen nachvollziehen zu können. Fragen können zum Beispiel bei allenfalls wegfallenden Positionen auftauchen: Verrechnet der Generalunternehmer alles, das mehr kostet, berücksichtigt er dafür aber einiges nicht, das weniger kosten? Diese Unsicherheit entfällt bei der offenen Abrechnung. Hier gibt es bei Projektänderungen keine Unsicherheiten und keine Zweifel, weil der Besteller Einblick in die Bauabrechnung hat. Jede Kostenposition und jedes Ausmass kann von der Bauherrschaft nachvollzogen werden. Näheres dazu siehe später im Teil 4 (Abschnitt «Kontrolle der Preise bei Projektänderungen»; Seite 472 ff.).

Offene Abrechnung (ohne Kostendach)

Es kommt immer wieder vor, dass es während der Ausführung eines Generalunternehmerprojekts notwendig wird, grössere zusätzliche Bauarbeiten in Auftrag zu geben. Typische Beispiele dafür sind Mieterausbauten in Geschäftshäusern, in denen der Generalunternehmer bereits den sogenannten Edelrohbau erstellt. Die Bauherrschaft möchte derartige Zusatzprojekte buchhalterisch gerne separat handhaben, darum wird nicht einfach der Hauptauftrag an den Generalunternehmer um eine oder mehrere (oft grosse) Zusatzbestellungen aufgestockt. Man rechnet sie wie eigenständige Projekte offen ab, und zwar häufig ohne Kostendach (Art. 16 AVB).

Der Verzicht auf das Kostendach ist dann zu verantworten, wenn die Kostenverhältnisse des Zusatzauftrags genügend klar sind. Es sind also bei der Abrechnung durch den Generalunternehmer kostenmässig keine Überraschungen zu erwarten. Diese Voraussetzung ist insbesondere dann gegeben, wenn der Mieterausbau durch den Architekten im Auftrag der Bauherrschaft geplant wird und der Generalunternehmer dafür anschliessend einen Kostenvoranschlag erstellt.

Derartige Zusatzprojekte laufen ähnlich ab wie beim konventionellen Modell der Projektrealisierung mit Einzelunternehmern, wo der Architekt die Bauleitung innehat. Es wird ganz ähnlich abgerechnet, und der Generalunternehmer übernimmt kein Preisrisiko. Die übrigen Garantien allerdings sind besser als beim Architektenmodell, insbesondere die Qualitätsgarantie, weshalb der Generalunternehmer auch eine Risikoprämie zugute hat.

Weil das Risiko des Generalunternehmers ohne Kostendach kleiner ist als bei der Preisgarantie mit Kostendach, sollte nur eine reduzierte Risikoentschädigung verrechnet werden. Es empfiehlt sich, diesen Punkt bereits im Rahmen der Vertragsverhandlungen zu klären, wenn noch gar keine Zusatzprojekte in Aussicht sind. Sonst besteht die Gefahr, dass einfach der Satz der Risikoentschädigung aus dem Hauptauftrag dazu verwendet wird. Siehe dazu auch das Kapitel 10 «Generalunternehmerhonorar» und insbesondere den Abschnitt «Teil B: Risikoentschädigung des Generalunternehmers» (Seite 312 f.).

Budgetpreis

Manchmal sind im (pauschalen) Generalunternehmer-Werkvertrag Leistungen enthalten, die noch nicht genau definiert sind. Das kann beispielsweise bei einem Einfamilienhaus die Kücheneinrichtung oder der Teppich sein, bei einer Fabrik die Prozesslüftung oder der Hallenboden. In derartigen Fällen ist es oft angezeigt, für die entsprechende Leistung im Werkvertrag einen sogenannten Budgetpreis (Art. 18 AVB) einzusetzen. Diese Leistungen werden innerhalb des Werkpreises separat und offen abgerechnet. Je nach Ergebnis kann der vertragliche Werkpreis höher oder tiefer ausfallen.

Beispiel eines Budgetpreises

281.2 Bodenbeläge in Holz

Parkettbelag Eiche naturel, parallel, 8 mm dick, fertig versiegelt,
in folgenden Räumen: Schlafen; Wohnzimmer

Budgetbetrag 100 Fr./m3 fertig verlegt.

Garantierter Maximalpreis-Vertrag (GMP-Vertrag)

Der Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) hat in den letzten zehn Jahren ein neues Vertragsmodell propagiert, das noch nicht Eingang in die Allgemeinen Vertragsbedingungen gefunden hat. (Quelle: Industrielles bauen. Eine Publikation der Allianz der Bauindustrie-Organisationen. Bern 1/2004, 7. 5. 2004). Der Garantierte Maximalpreis-Vertrag (GMP-Vertrag) eignet sich besonders für komplexe Grossprojekte mit kurzen Durchlaufzeiten und ist, so hört man, in den USA zum Standardverfahren bei Generalunternehmerprojekten geworden. Es ist sehr ähnlich konzipiert wie das Modell der offenen Abrechnung mit Kostendach, weist aber einige charakteristische Unterschiede auf.

Prägendes Merkmal ist, wie erwähnt, die kurze Durchlaufzeit. Bei vielen grossen Projekten ist dies ein entscheidender Vorteil, denn die Vorfinanzierung wird dadurch einfacher, und das Objekt ist schneller auf dem Markt. Die Bauherrschaft erreicht kürzere Fristen, wenn sie bereits früh in der Projektentwicklung gesicherte Aussagen zum Preis vorlegen kann. Der Generalunternehmer unterstützt sie dabei, indem er den Maximalpreis anhand des GMP-Modells bereits zu einem Zeitpunkt garantiert, wo die Planung noch unvollständig ist. Dank seinem frühzeitigen Einbezug wird der Generalunternehmer in die Lage versetzt, die Prozesse zu optimieren und die Gesamtdurchlaufzeit zu verkürzen.

Der Hauptunterschied zum normalen Generalunternehmermodell der offenen Abrechnung mit Kostendach ist somit der Planungsstand. Das GMP-Projekt ist weniger weit entwickelt als das übliche Generalunternehmerprojekt, bei dem es nur noch darum geht, die Vertragspläne zu Ausführungsplänen weiterzubearbeiten. Beim GMP-Vorgehen ist lediglich der Rohbau einigermassen ausführungsreif, während der gesamte Ausbau noch zu planen ist. Die fehlenden Planungsleistungen werden dem Generalunternehmer übertragen, was diesem ein erhebliches Potential für Projektoptimierungen ermöglicht. Da er an der Unterschreitung des garantierten Maximalpreises im Rahmen des vereinbarten Aufteilungsschlüssels profitiert, hat er dazu starke Anreize. Das sogenannte Value Engineering ist ein Kernelement des GMP-Vertragskonzeptes.
Es ist interessant, dass bei diesem auf partnerschaftliches Zusammenwirken von Bauherr und Generalunternehmer ausgelegten Modell die Arbeitsvergabe an die Subunternehmer gemeinsam erfolgt. An den Vergabeverhandlungen beteiligen sich beide Parteien. Auch die Projektbuchhaltung wird von einem gemischten Team geführt.

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