8. Generalunternehmer-Werkvertrag (3 von 3)

8.7 Änderungen

Änderungen werden in den Artikeln 20 bis 22 AVB behandelt.

Obwohl Änderungen an Projekt und Werkpreis in der Praxis eine relativ hohe Bedeutung haben, werden sie in den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) nur auf zwei Seiten abgehandelt. Es werden drei Typen von Änderungen unterschieden: (A) notwendige Änderungen, (B) Änderungswünsche des Bauherrn und (C) Änderungsvorschläge des Generalunternehmers.

Typ A: Notwendige Änderungen

Änderungen gelten als «notwendig», wenn sie auf höhere Gewalt, neue behördliche Vorschriften und dergleichen zurückzuführen sind (Art 20.1 AVB). Ein häufiger Anlass für notwendige Änderungen sind Auflagen der Behörden, die im Rahmen der Baubewilligung gemacht werden. Beispiele sind Brandschutzauflagen oder Auflagen bezüglich der Versickerung von Meteorwasser.

Weitere notwendige Änderungen betreffen Mängel des Baugrundstücks, sofern diese nicht aus den Vertragsunterlagen hervorgehen. Die Mängel des Baugrundstücks haben wir weiter vorne im Detail betrachtet (Seite 245 f.). Es geht dabei um Aspekte wie ungenügende Tragfähigkeit, Fels, Grundwasser, Altlasten etc.

Seit der letzten Revision der Allgemeinen Bedingungen (AVB) 2008 ist im Text ebenfalls erwähnt, dass das Gleiche auch für ein allenfalls vorhandenes Gebäude gilt, das sich auf dem Baugrundstück befindet und das renoviert oder umgebaut werden soll: Auch hier führen Mängel der vorhandenen Bausubstanz, die nicht aus den Vertragsunterlagen hervorgehen, zu notwendigen Änderungen.

In den AVB ist vorgesehen, dass der Generalunternehmer die Mehrkosten infolge notwendiger Änderungen ausserhalb des vertraglichen Werkpreises offen abrechnen kann, einschliesslich der entsprechenden Honorare und der Risikoentschädigung (Art. 20.3 AVB). Die Bauherrschaft ist über notwendige Änderungen unverzüglich zu orientieren.

In der Praxis kann man auch feststellen, dass notwendige Änderungen nicht separat abgerechnet werden, sondern wie normale Änderungswünsche des Bauherrn betrachtet werden (siehe nächsten Absatz: «Typ B: Änderungswünsche des Bauherrn»). Der Werkpreis wird also aufgrund der Mehrkosten angepasst. Wir halten uns an diese Praxis und betrachten zwei Änderungen, die in mangelhafter Bausubstanz begründet sind, im nächsten Absatz bei den Änderungswünschen des Bauherrn.

Die Behandlung der notwendigen Änderungen (Typ A) bei den Änderungswünschen des Bauherrn (Typ B) scheint mir auch dadurch legitim zu sein, weil sich die beiden Typen von Änderungen oft nicht klar trennen lassen, insbesondere bei Mängeln der Bausubstanz. Betrachten wir dies anhand des nachfolgenden Beispiels 1 (Offerte für einen Änderungswunsch des Bauherrn). Auslöser der Projektänderung ist wohl eine baufällige Betonwand, die ersetzt werden muss. Neben dieser werterhaltenden Massnahme werden aber gleichzeitig andere (werterhöhende) Massnahmen beschlossen (Vergrösserung des Kellers; besserer Boden etc.).

Typ B: Änderungswünsche des Bauherrn

Analog dem gewöhnlichen Werkvertrag im Bauwesen (gemäss SIA-Norm 118) hat der Bauherr auch beim Generalunternehmer-Werkvertrag ein weitgehendes Recht auf Änderungen. In den Allgemeinen Bedingungen (AVB) ist nämlich vorgesehen, dass der Bauherr berechtigt ist, «jederzeit Änderungen gegenüber der in den Vertragsunterlagen festgelegten Ausführung zu verlangen» (Art. 21.1 AVB).

Vorgesehener Ablauf bei Projektänderungen

Die Generalunternehmer kultivieren bei Projektänderungen von jeher ein ausgefeiltes System von Genehmigung und Preisanpassung. Es kommt kaum vor, dass improvisiert geändert wird, wie man es etwa beim traditionellen Architektenverfahren gelegentlich antrifft. Es ist vorgesehen, dass eine vom Bauherrn in Betracht gezogene Projektänderung detailliert ausgearbeitet wird und die damit verbundenen Kostenfolgen berechnet werden. Die Offerte muss vom Bauherrn schriftlich akzeptiert werden (Art. 21.4 AVB). Erst nach der formellen Unterzeichnung wird die Projektänderung ausgeführt.

Nach der Annahme der Offerte durch den Bauherrn wird der Werkpreis entsprechend angepasst, meist nach oben. Betrachten wir dazu ein Beispiel (siehe unten, Beispiel 1). Nehmen wir an, die Werkvertragssumme (Kostendach) eines Generalunternehmerprojektes betrage 3 Mio. Fr. (siehe dazu auch die Tabelle auf Seite 312, Beispiel 2). Nach der Annahme der Offerte für die Änderung im Umfang von 40 320 Fr. erhöht sich der Werkpreis (Kostendach) auf 3040 320 Fr.

Beispiel 1: Offerte für einen Änderungswunsch des Bauherrn

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Abweichungen vom Standardvorgehen in der Praxis

Das oben beschriebene Standardverfahren bei Projektänderungen mit Angebotsausarbeitung, Annahme und Preisanpassung kann in der Praxis nicht immer eingehalten werden. Es kommt stets wieder vor, dass Bauherr und Generalunternehmer Änderungen gemeinsam beschliessen, ohne dass der Preis vorgängig genau ermittelt wird. Es gibt zwar eine ungefähre Ermittlung des Preises und auch einen formellen Entscheid über die Ausführung der Änderung, aber keine unterzeichnete Offerte mit einem genauen, verbindlichen Preis. Siehe dazu das nachfolgende Beispiel, bei dem es um die Sanierung von bestehender Bausubstanz geht (Beispiel 2: Projektänderung ohne genaue Ermittlung des Preises).

Beispiel 2: Projektänderung ohne genaue Ermittlung des Preises

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Bei Projektänderungen im Bereich der Umgebung kann sich das gleiche Problem stellen, dass der Mehrpreis einer Projektänderung nicht genau festgelegt werden kann. Nehmen wir an, dass eine bestehende unterirdische Starkstromleitung umgelegt werden muss, weil die Umgebungsgestaltung anders ausgeführt wird als geplant. Auch hier ist es nicht so einfach, die Kosten vorgängig zuverlässig abzuschätzen, weil nicht einmal der Verlauf der Starkstromleitung genau bekannt ist.

Aus meiner Sicht ist das Vorgehen legitim, eine Projektänderung zu beschliessen, ohne den Preis vorgängig verbindlich zu ermitteln. Dies gilt insbesondere beim heute oft angewendeten Verfahren der offenen Abrechnung mit Kostendach. Hier ist ohnehin jede Zahl für den Bauherrn einsehbar. Darum ist es vertretbar, den genauen Preis der Änderung erst dann zu ermitteln, wenn alle Kostendaten vorliegend: bei der Schlussabrechnung. Das Kostendach wird somit erst zu diesem Zeitpunkt um die genauen Beträge der Änderungen angepasst. Dies hat jedoch zur Folge, dass die Kontrolle der Schlussabrechnung durch den Bauherrn entsprechend aufwendiger wird. Siehe dazu Abschnitt «Schlussabrechnung» (Seite 339 ff.).

Etwas anders ist es beim Vertragsmodell mit Pauschalpreis. Hier ist es angezeigt, Änderungen genau nach dem oben beschriebenen Standardverfahren durchzuführen (siehe Seite 254 f.; Ausführungen zu «Vorgesehener Ablauf bei Projektänderungen»).

Typ C: Änderungsvorschläge des Generalunternehmers

In den Allgemeinen Bedingungen (Art. 22 AVB) ist von kleineren Änderungen die Rede, die der Generalunternehmer von sich aus vornehmen kann, und von grösseren Änderungsvorschlägen, die er dem Bauherrn zu unterbreiten hat. Diese können unter anderem der Verbesserung der Qualität dienen.

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass die Bauherrschaft oft durchaus empfänglich ist für Änderungsvorschläge des Generalunternehmers. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Baubeschrieb auf einem (zu) tiefen Qualitätsniveau basiert. Es ist nicht ungewöhnlich, dass der Bauherr den Generalunternehmer ausdrücklich ermuntert, den Baubeschrieb kritisch zu beurteilen und konstruktive Vorschläge für Änderungen zu unterbreiten. In aller Regel ist der Bauherr nämlich nicht an möglichst geringen Kosten interessiert, sondern an einem optimalen Verhältnis zwischen Preis und Leistung. Da der Generalunternehmer diesbezüglich oft über vielfältige Erfahrungen verfügt, sind seine Empfehlungen erwünscht.

Anlässe für Änderungswünsche des Bauherrn

Es gibt vielfältige Anlässe für mögliche Änderungswünsche des Bauherrn (siehe oben: «Typ B: Änderungswünsche des Bauherrn»). Nachfolgend gehen wir einigen wichtigen Ursachen und Beweggründen nach.

Anlass 1: Erhöhung des Standards

Eine erste Kategorie von Änderungen betrifft die Erhöhung des Ausbaustandards im Vergleich zu den Spezifikationen im Baubeschrieb. Dazu zählt auch die Ästhetik. Bei jedem Projekt gibt es einige Bauteile, bei denen aus gestalterischen Gründen mehr Geld ausgegeben wird als ursprünglich geplant. Es kann dabei um das Verputzen von Treppenuntersichten gehen, die ursprünglich roh vorgesehen sind, oder um das Streichen der Decken mit weisser Farbe in den Parkgeschossen. – Auch bei der Dauerhaftigkeit kann der Standard erhöht werden (z.B. einbringen von Gussasphalt im Parkhaus, was die Korrosion reduziert). – Es kann auch um Gesichtspunkte gehen wie Sicherheit (z.B. leistungsfähigeres Schliesssystem) oder Komfort (z.B. höherwertige Ausstattung der Küche).

Anlass 2: Veränderte Nutzung

Eine weitere Ursache für Änderungswünsche des Bauherrn sind Änderungen bei der vorgesehenen Nutzung. Bei Geschäftshäusern, die zur Vermietung vorgesehen sind, kommt dies häufig vor. Stellen wir uns vor, dass in einem Geschoss statt des ursprünglich vorgesehenen Fachmarkts neu ein Rechenzentrum oder eine Kantine untergebracht werden sollen. Dies hat zur Folge, dass unter Umständen Teile des Grundausbaus angepasst werden müssen (beispielsweise die Lüftung).

Anlass 3: Umgebung

Es ist nicht selten, dass bei der Gestaltung der Umgebung zusätzliche Wünsche auftauchen. Erfahrungsgemäss scheint es bei der Umgebung schwierig zu sein, die Bedürfnisse im Baubeschrieb und in den Plänen genau erfassen zu können. In der Regel ist ein Mix von Ursachen verantwortlich für die Änderungen: Man weiss nicht genau, was sich unter der Oberfläche befindet (Leitungen? alte Tanks?), man kennt die Auflagen der Behörden nicht genau (Versickerungsanlagen? Verkehrsführung? Beleuchtung?), und mit den Nachbarn hat man sich auch noch nicht bis ins Detail abgesprochen. – Der Bauherrschaft kann darum nur bestens empfohlen werden, beim Formulieren der Anforderungen an die Umgebung in Baubeschrieb und Vertragsplänen besondere Vorsicht walten zu lassen.

Anlass 4: Umbauten und Sanierungen

Bei Umbauten und Sanierungen ist die Wahrscheinlichkeit erfahrungsgemäss speziell hoch, dass Änderungen vorgenommen werden müssen. Hauptursache ist in aller Regel der Zustand der Bausubstanz, der zu wenig genau bekannt ist. Dabei ist zu unterscheiden, ob der Zustand grundsätzlich erkennbar ist oder nicht.

— Bauzustand grundsätzlich erkennbar
Der wahre Zustand der Bausubstanz ist nicht erkannt worden, obwohl eine Diagnose an und für sich möglich gewesen wäre. Dies ist etwa der Fall bei Decken, die (anders als vermutet) nicht horizontal sind, sondern durchhängend oder leicht geneigt sind. Auch bei einem windschief verzogenen Dachstuhl aus Holz wäre es bei einer genauen Analyse möglich gewesen, die geometrischen Unregelmässigkeiten zu erkennen.

— Bauzustand NICHT erkennbar
Der Zustand der Bausubstanz ist mit vernünftigem Aufwand gar nicht erkennbar gewesen. Dies trifft etwa auf Wände und Decken zu, deren schlechter Zustand erst im Verlaufe der Bauarbeiten ersichtlich ist. Auch beim Aussenputz zeigt sich oft erst dann, wenn das Gerüst steht, dass es Hohlstellen gibt und der Putz ersetzt werden muss.

Bei Umbauten und Sanierungen muss man damit leben, dass man nie vollständig weiss, wie es um die vorhandene Bausubstanz steht. Bei einer guten Diagnose im Vorfeld des Bauens ist das Risiko von Änderungen (Mehrbestellungen), die sich auf falsche Einschätzungen zum Zustand des vorhandenen Bauwerks beziehen, aber überschaubar. Bei der Bestandesaufnahme zur Bausubstanz geht es somit darum, alles zu erkennen, was mit vertretbarem Aufwand erkennbar ist. Darauf gehen wir im Abschnitt «Risiken bei Umbauten und Sanierungen» näher ein (Seite 304 ff.).

Reserve des Bauherrn für Projektänderungen

Die Erfahrung zeigt, dass Projektänderungen praktisch bei jedem Bauvorhaben zu erwarten sind. Wir wollen bei dieser Betrachtung nicht unterscheiden, ob es sich dabei um notwendige Änderungen handelt (Auflagen der Behörden, Baugrund etc.) oder um freie Änderungswünsche des Bauherrn. Der Bauherrschaft wird in jedem Fall empfohlen, dafür einen Reservebetrag vorzusehen. Die änderungsbedingten Mehrkosten liegen üblicherweise im Bereich von etwa 2 bis 5% der Anlagekosten, wobei je nach Projekt erhebliche Unterschiede zu erwarten sind.

A. Projekte mit geringen Risiken

Bei Standardprojekten ohne besondere Risiken empfehle ich eine Reserve für Projektänderungen von etwa 2% der Bausumme. Es kann sich dabei beispielsweise um ein Geschäftshaus handeln mit 10 000 m2 Bürofläche und einer Werkvertragssumme von 20 Mio. Fr. Die Reserve für Projektänderungen beträgt in diesem Fall 400 000 Fr.

B. Projekte mit erhöhten Risiken

Es gibt verschiedene Gründe für erhöhte Risiken: unsicherer Baugrund bei Neubauten, Unsicherheiten über den Zustand der Bausubstanz bei Umbauten und so weiter. In solchen Fällen ist eine Reserve für Mehrkosten (Zusatzbestellungen) von 5 bis 10% empfehlenswert, sofern Teile dieser Risiken nicht ausdrücklich in den Generalunternehmer-Werkvertrag eingeschlossen werden können. In einigen Fällen ist dies allenfalls möglich (Zustand der Bausubstanz), bei anderen vermutlich nicht oder höchstens teilweise (Beschaffenheit des Baugrundes).

Nehmen wir als einfaches Beispiel zur Illustration der genannten Zahlen ein Einfamilienhaus, das auf einem etwas problematischen Bau-grund erstellt werden soll. Selbst wenn ein geologisches Gutachten vorliegt, kann über die baulichen Massnahmen im Detail erst an Ort und Stelle bei offener Baugrube entschieden werden. Im ungünstigen Fall können die Mehrkosten für die Verbesserung des Baugrundes ohne Weiteres 40 000 Fr. ausmachen. Bei Anlagekosten von 600 000 Fr. (ohne Land) ergibt sich dadurch eine Kostenüberschreitung von rund 7%.

Die Reserve des Bauherrn für Projektänderungen beim Generalunternehmermodell hat eine Entsprechung bei der traditionellen Bauausführung (Architektenmodell). Die Reserven für Projektrisiken werden dort offen im Kostenvoranschlag verbucht. Im Beispiel auf Seite 38 f. etwa befinden sich die Reserven für Projektrisiken in der Hauptgruppe BKP 6 «Rückstellungen und Reserven» und betragen 30 000 Fr. (rund 3% der Anlagekosten). Konkret kann es sich dabei, wie weiter oben schon erwähnt, um Risiken handeln wie Auflagen aus Baubewilligung oder mangelhafter Baugrund.
Vielleicht gibt es ergänzend zu diesen offen im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Reserven noch eine unsichtbare Reserve des Bauherrn, die wir als Bauherrenreserve bezeichnet haben (Seite 59 f.). Mit dieser Bauherrenreserve werden völlig freie Zusatzwünsche des Bauherrn finanziert.

8.8 Zahlungen und Bauhandwerkerpfandrecht

Diese Themen werden in den Artikeln 31 und 32 AVB behandelt.

Das Zahlungswesen ist eng mit dem Bauhandwerkerpfandrecht verknüpft. Anschliessend befassen wir uns zuerst mit dem Zahlungswesen, ab Seite 263 dann mit dem Bauhandwerkerpfandrecht. – Im Teil 1 bei der Besprechung der SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) sind wir bereits kurz auf das Bauhandwerkerpfandrecht eingegangen (Seite 149 f.).

Zahlungen

Das Zahlungswesen ist beim Generalunternehmermodell für die Bauherrschaft einfacher als bei der traditionellen Projektrealisierung mit Einzelunternehmern, da meistens ein fester Zahlungsplan vereinbart wird.

Der nachfolgend dargestellte Zahlungsplan bezieht sich auf einen Generalunternehmer-Werkvertrag mit einer Vertragssumme von 3.0 Mio. Fr. (siehe dazu auch die Tabelle auf Seite 312, Beispiel 2). Die Höhe der einzelnen Zahlungen entspricht ungefähr dem Zahlungsstrom des Generalunternehmers an seine Subunternehmer. Der finanzielle Mittelbedarf ist somit im Zeitraum der Zahlungen Nummer 4 bis 7 am höchsten. Im Hinblick auf die Risiken des Bauhandwerkerpfandrechtes sind die Vereinbarungen zur Zahlung der letzten Rate von Interesse. Im gezeigten Beispiel ist die letzte Zahlung von 150 000 Fr. (5% der Werkvertragssumme) 30 Tage nach der Übergabe fällig. An und für sich wäre es angezeigt, eine gross genug bemessene Summe (z.B. 10%) so lange zu-rückzubehalten, bis die viermonatige Frist nach der Abnahme abgelaufen ist, während der das Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden kann. Falls aber der Bauherr sicher genug ist, dass er wegen des Bauhandwerkerpfandrechts keine Doppelzahlung befürchten muss, darf er die Schlusszahlung schon vorher leisten. Näheres dazu siehe nachfolgenden Absatz «Bauhandwerkerpfandrecht».

Beispiel eines Zahlungsplans

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Gelegentlich wird von entsprechend gebrannten Bauherren auch postuliert, mit der Zahlung einer letzten Tranche so lange zu warten, bis alle Mängel behoben sind. Siehe dazu die Ausführungen zum Thema «Rückbehalt des Werklohnes bei offenen Werkmängeln» auf Seite 165 f. Dabei ist aber zu beachten, dass gemäss den Allgemeinen Vertragbedingungen geringfügige Rückstände auf das Bauprogramm oder Mängel bei der Bauabnahme, die den vorgesehenen Gebrauch des Bauwerks nicht wesentlich beeinträchtigen, den Bauherrn nicht zu Zahlungsrückbehalten berechtigen (Art. 31.3 AVB).

Im Normalfall reicht der Garantieschein (Solidarbürgschaft) des Generalunternehmers als Sicherheit für den Bauherrn, dass er die Schlusszahlung leisten darf.

Bauhandwerkerpfandrecht

Literaturempfehlung:
Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht,
3. Auflage, 2008

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist vor allem beim Generalunternehmer-Werkvertrag eine Bedrohung für die Bauherrschaft, denn diese haftet mit ihrem Grundstück für allfällige Schulden, die der Generalunternehmer nicht begleichen kann oder will. Das Grundstück haftet somit als Pfand für eine Schuld, die sich gar nicht an die Bauherrschaft richtet, sondern an einen Dritten, nämlich den Generalunternehmer.

A. Zur Wirkungsweise des Bauhandwerkerpfandrechts

Nehmen wir an, ein Bauherr schliesse mit einem als Generalunternehmer tätigen Architekten einen Werkvertrag ab zur schlüsselfertigen Erstellung eines Einfamilienhauses. Nachdem der Rohbau fertig ist, geht der Generalunternehmer (Architekt) Konkurs. Nehmen wir weiter an, dass zu diesem Zeitpunkt der Bauherr rund die Hälfte der Werklohnforderung bezahlt habe, pünktlich gemäss Zahlungsplan (es hat also keine Vorauszahlung gegeben). Der Generalunternehmer hat das Geld jedoch nicht für die Bezahlung der von ihm beigezogenen Subunternehmer verwendet, sondern er hat Löcher gestopft, die aus verunglückten Immobiliengeschäften stammen. Für den Baumeister, den Subunternehmer mit der grössten Werkvertragssumme, ist dies fatal. Er hat seine Arbeit zum grössten Teil erbracht, aber lediglich eine erste Akontozahlung erhalten. Weil sein Vertragspartner, der Generalunternehmer, zahlungsunfähig ist, bleibt ihm nichts anderes übrig, als für den grossen ausstehenden Betrag das Bauhandwerkerpfandrecht anzuwenden. Seit dem Jahr 2012 hat er nach der Übergabe neu vier Monate (vorher drei Monate) Zeit, um dies beim Grundbuchamt zu tun. Dem Bauherrn seinerseits bleibt auch keine andere Wahl, als das Pfandrecht abzulösen, will er nicht riskieren, dass das Grundstück versteigert wird. In der Praxis bedeutet das, dass er einen grossen Teil der Baumeisterforderung zweimal bezahlen muss.

Es sind auch andere unerfreuliche Entwicklungen für den Bauherrn möglich. Nehmen wir an, anstelle des Generalunternehmers gehe der Baumeister Konkurs, mit dem er ja gar keine Vertragsbeziehung hat. Jetzt sind es die Subunternehmer (Unterakkordanten) des Baumeisters, die ihre Forderung über das Bauhandwerkerpfandrecht anmelden. Das kann beispielsweise eine Eisenlegergruppe sein. Es liegt nun am Generalunternehmer, das Pfandrecht abzulösen, wozu er sich in den Allgemeinen Bedingungen (Art. 32.2 AVB) auch verpflichtet. Sollte er dies aber nicht tun, müsste der Bauherr die Forderung eines Bauhandwerkers begleichen, von dem er nicht einmal gewusst hat, dass er für sein Bauvorhaben Leistungen erbracht hat. Das Bauhandwerkerpfandrecht gilt sogar für Werklieferungsverträge. Das bekannteste Beispiel in der juristischen Fachliteratur ist Transportbeton. Der Betonhersteller, der mit dem Baumeister eine vertragliche Beziehung hat, aber weder mit dem Generalunternehmer noch mit dem Bauherrn, ist ebenfalls pfandberechtigt.

Es ist zu beachten, dass für den Bauherrn nicht nur die drohenden Doppelzahlungen nachteilig sind, sondern bereits die vorgängige Eintragung des Baupfandrechts im Grundbuch. Dies ist nämlich mit Kosten (Gerichts- und Anwaltskosten etc.) verbunden und schränkt unter anderem seine Handlungsmöglichkeiten als Grundstückeigentümer ein. Möglicherweise kann der Baukredit weniger gut konsolidiert werden oder der Weiterverkauf des Grundstücks gestaltet sich schwieriger (Schumacher, Bauhandwerkerpfandrecht, Seite 331 f.).

B. Elementare Schutzmassnahmen für den Bauherrn

Wie kann sich ein Bauherr vor Pfandrechten schützen? Wir betrachten zuerst zwei elementare Schutzmassnahmen.

Ein guter Weg ist sicher die Wahl eines solventen Generalunternehmers. Ein Bauherr, der an der finanziellen Bonität seines Werkvertragspartners keine Zweifel hat, muss nicht mit Doppelzahlungen rechnen, sofern der Generalunternehmer zusichert, dass keine Bauhandwerkerpfandrechte definitiv eingetragen werden. Eine entsprechende Vereinbarung betrachten wir später im Absatz E «Lösung gemäss den Allgemeinen Bedingungen (AVB)» näher. In der Praxis trifft man immer wieder auf Generalunternehmer-Werkverträge, bei denen sich der Bauherr lediglich auf Zusagen des Generalunternehmers verlässt, dass ihm aus dem Bauhandwerkerpfandrecht kein Schaden erwachse, ohne dass er auf zusätzlichen Schutzmassnahmen besteht. Da allerdings auch schon Marktteilnehmer zusammengebrochen sind, bei denen man es kaum für möglich gehalten hätte, kann diese Lösung nur bei besonders günstigen Verhältnissen verantwortet werden.

Eine relativ sichere Lösung würde darin bestehen, gegenüber dem Generalunternehmer substanzielle Zahlungen so lange zurückzuhalten, bis die Viermonatsfrist für Pfandrechtsanmeldungen abgelaufen ist. Allerdings scheitert das in der Praxis meistens daran, dass der Generalunternehmer nicht dazu bereit ist, das Bauvorhaben so lange mit eigenen Mitteln vorzufinanzieren, selbst wenn der Betrag verzinst wird. Siehe dazu auch den Zahlungsplan auf Seite 262, wo 30 Tage nach Übergabe der gesamte Werkpreis bereits fällig ist.

In den meisten Fällen sind daher andere Schutzmassnahmen in Betracht zu ziehen. Die folgenden Empfehlungen basieren auf dem am Anfang des Abschnitts genannten einschlägigen Buch über das Bauhandwerkerpfandrecht von Schumacher (Schumacher, Bauhandwerkerpfandrecht, Absatz «Ausgewählte Rechtsbehelfe [Vorsorge- und Ab-wehrmassnahmen]», Seite 341 ff.).

C. Die einfache Lösung mit der Bankgarantie

Der einfachste und vermutlich auch risikoloseste Weg dürfte die Garantie einer Bank oder Versicherung sein. Damit verpflichtet sich der Garantiegeber, anstelle des Generalunternehmers allfällige Bauhandwerkerpfandrechte abzulösen. Im nachfolgenden Beispiel ist die Garantie zum Bauhandwerkerpfandrecht mit einer Erfüllungsgarantie gekoppelt. Siehe dazu auch den Abschnitt «Erfüllungsgarantie» (Seite 289 ff.). Beim unten angegebenen Text handelt es sich um die Lösung, die anlässlich der Vertragsverhandlung zwischen Bauherr und Generalunternehmer vereinbart worden ist und im entsprechenden Protokoll dokumentiert ist.

Beispiel einer Sicherheit (Bankgarantie) für das Bauhandwerkerpfandrecht

Der Generalunternehmer leistet der Bauherrschaft bei
Vertragsunterzeichnung eine Erfüllungsgarantie.
Diese besteht in einer Bankgarantie einer erstklassigen Schweizer Bank oder Versicherungsgesellschaft in der Höhe von 300’000 Fr. mit
Gültigkeitsdauer vom 1.3.2008 bis 31.1.2009, welche durch den Bauherrn auf dessen erste Aufforderung hin und unter Verzicht auf jegliche Einreden in Anspruch genommen werden kann.

Mit dieser Erfüllungsgarantie sollen insbesondere auch Forderungen aus allfällig eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechten abgedeckt werden.

Gegenstand der Verhandlung ist ein Generalunternehmer-Werkvertrag mit 3 Mio. Fr. Werkvertragssumme (siehe dazu auch die Tabelle auf Seite 312, Beispiel 2). Zu beachten ist die Höhe der Garantiesumme, die 10% der Werkvertragssumme ausmacht. Zeitlich dauert die Garantie vom Baubeginn bis zum Ablauf der Frist für die Anmeldung des Bauhandwerkerpfandrechts am 31. Januar 2009 (4 Monate nach der Übergabe am 31.9. 2008). – Es wäre auch möglich gewesen, die Garantie nur auf das Bauhandwerkerpfandrecht zu beschränken, oder für die Sicherheitsleistung anstelle einer Bankgarantie eine Solidarbürgschaft zu wählen.

Ein Muster einer umfassenden Erfüllungsgarantie findet sich im Buch von Schumacher (Schumacher, Bauhandwerkerpfandrecht, Seite 342). Dort ist im Einzelnen aufgeführt, welche Verpflichtungen des Generalunternehmers mit der Erfüllungsgarantie sichergestellt werden. Neben dem Bauhandwerkerpfandrecht werden beispielsweise auch Konventionalstrafen oder Mangelfolgeschäden genannt. Entsprechend Interes-sierten möchte ich die Lektüre empfehlen.

Es sei daran erinnert, dass Garantien nur mit grosser Umsicht vorzeitig freigegeben werden dürfen. Schumacher liefert dazu ein eindrückliches Beispiel (Schumacher, Bauhandwerkerpfandrecht, Seite 340). Ein Besteller verfügt über eine umfassende Erfüllungsgarantie, in der auch das Risiko von Bauhandwerkerpfandrechten eingeschlossen ist. Nach der Abnahme des Werks gibt er die Bankgarantie vorzeitig frei, weil er der Ansicht ist, dass der Generalunternehmer seine Leistungen erfüllt habe. Kurz darauf, aber noch während der Gültigkeitsdauer der zwischenzeitlich erloschenen Garantie, werden von mehreren Subunternehmern Bauhandwerkerpfandrechte für grosse Forderungsbeträge angemeldet. Der Generalunternehmer geht später Konkurs.

D. Direktzahlungen und Treuhandlösung

Eine wesentlich aufwendigere Schutzmassnahme besteht darin, Zahlungen nicht an den Generalunternehmer, sondern direkt an die Subunternehmer zu leisten. Der Bauherr kann das selber tun oder mit dieser Aufgabe einen Treuhänder (zum Beispiel einen Immobilientreuhänder oder Bauherrenberater) beauftragten. Der Treuhänder hat die Hauptaufgabe, die geplante Verwendung der Finanzmittel (Baukredit plus Eigenmittel des Bauherrn) zu gewährleisten und damit Bauhandwerkerpfandrechte zu vermeiden. Er muss den Zahlungsstrom an die Subunternehmer überwachen. Aus dem Treuhandkonto dürfen nur Zahlungen geleistet werden, die den Wert des betreffenden Grundstücks vermehren. Es muss also kontrolliert werden, dass die fakturierten Leistungen für das Grundstück tatsächlich erbracht worden sind.

Der Einbezug eines Treuhänders für Direktzahlungen wird etwa dadurch begründet, dass der Generalunternehmer dadurch seine Kalkulation gegenüber dem Besteller nicht offen legen müsse (Schumacher, Bauhandwerkerpfandrecht, Seite 349). Dieses Argument spielt aber nur beim Pauschalpreis eine Rolle, nicht aber bei der offenen Abrechnung mit Kostendach, wo gegenüber dem Besteller ohnehin jede Zahl transparent ist.

Der Schutz bei der Direktzahlung (mit oder ohne dazwischengeschalteten Treuhänder) ist etwas weniger umfassend als bei der Bankgarantie, weil es immer möglich ist, dass die Bauherrschaft «unsichtbare» Subunternehmer gar nicht erkennen kann.

Es ist zudem zu berücksichtigen, dass bei der Direktzahlung der Bauherr für die Sicherheitskosten aufkommen muss. Er ist es, der die zusätzliche Fachkompetenz auf dem Bereich des Zahlungswesens bezahlt, wobei es keine grosse Rolle spielt, ob diese im Gewand des externen Treuhänders daherkommt oder ob er eine eigene Fachperson einsetzt. Bei der Bankgarantie ist es anders: Hier kommt in der Regel der Generalunternehmer für die Finanzierung der Garantie (und somit der Sicherheits-kosten) auf.

E. Lösung gemäss den Allgemeinen Bedingungen (AVB)

In der Praxis von erheblicher Bedeutung sind die Schutzmassnahmen in Bezug auf das Bauhandwerkerpfandrecht gemäss den Allgemeinen Bedingungen (AVB). Die Vereinbarung sieht vor, dass der Bauherr die Zahlungen gemäss Zahlungsplan auf ein bezeichnetes Bankkonto leistet. Falls er seinen Zahlungspflichten pünktlich nachkommt, «garantiert» der Generalunternehmer, dass seitens der Subunternehmer und Lieferanten keine Bauhandwerkerpfandrechte definitiv eingetragen werden. Falls dies trotzdem geschieht, ist der Bauherr lediglich berechtigt, den entsprechenden Betrag bei der nächsten fälligen Zahlung zurückzubehalten (Art. 32.3 AVB).

Zunächst gilt es festzuhalten, dass diese Lösung wertlos ist, wenn der Generalunternehmer zahlungsunfähig wird. Der Bauherr muss also eine Einschätzung zur Bonität seines Werkvertragspartners vornehmen (siehe Buchstabe B «Elementare Schutzmassnahmen für den Bauherrn», oben).

Aber auch bei einem solventen Generalunternehmer erachtet Schumacher die vorgeschlagene Lösung nicht als optimal (Schumacher, Bauhandwerkerpfandrecht, Seite 355). Der Bauherr habe nämlich das Interesse, dass Bauhandwerkerpfandrechte gar nicht eingetragen werden, auch nicht provisorisch. Falls dies trotzdem geschehe, sollten sie umgehend wieder gelöscht werden. Schumacher schlägt deshalb vor, mit einer zusätzlichen Klausel im Werkvertrag zu vereinbaren, wie der Generalunternehmer dies tun solle (insbesondere durch Leisten von hinreichender Sicherheit im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB innert 10 Tagen). Zudem solle nach Schumacher die Erfüllungsgarantie auch diese Verpflichtung des Generalunternehmers sicherstellen.

Die vorformulierte Lösung zum Bauhandwerkerpfandrecht gemäss den Allgemeinen Bedingungen (AVB) des VSGU-Mustervertrags sollte nach Schumacher deshalb mit anderen Schutzmassnahmen (insbesondere einer Erfüllungsgarantie) kombiniert werden.

8.9 Bauabnahme und Garantie

Die Bestimmungen zu Bauabnahme und Garantie (Art. 33 bis 36 AVB) entsprechen sinngemäss der SIA-Norm 118.

Bauabnahme

Die Bauabnahme ist ein bedeutender Meilenstein bei der Abwicklung eines Bauvorhabens. Mit ihr gehen Obhut und Gefahr des Bauwerks an den Bauherrn über. Zudem fangen wichtige Fristen an zu laufen, etwa die viermonatige Frist zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts oder die zweijährige Rügefrist für Baumängel.

Die Abnahme erfolgt in der Regel bei «Bereitschaft zur Ingebrauchnahme» (Art. 33.1 AVB). Es handelt sich dabei um den Zeitpunkt, bei dem «das Bauwerk seinem Zweck entsprechend in Betrieb genommen werden kann, auch wenn einzelne vertragliche Leistungen noch nicht ausgeführt sind» (Art. 23.2 AVB). Im Gegensatz zur Abnahme des Werkes eines Einzelunternehmers (Arbeitsgattung) nach SIA 118 (Art 158. Abs. 1 SIA 118) muss das Werk des Generalunternehmers nicht fertig gestellt sein, damit es abgenommen werden kann.

Die Bauabnahme läuft in der Regel zweistufig ab: Zuerst nimmt der Generalunternehmer die einzelnen Gewerke von den Subunternehmern ab, und anschliessend übernimmt der Bauherr das komplette Bauwerk vom Generalunternehmer.

Stufe 1: Abnahme durch Generalunternehmer

Die erste Stufe ist die Abnahme der Werke der einzelnen Subunternehmer durch den Generalunternehmer. Oft sind dabei auch die Planer beteiligt, denn speziell die Abnahmen der Teilsysteme der Gebäudetechnik sind besonders anspruchsvoll, beispielsweise der elektrischen Installationen, der Heizung oder der Lüftung. Wegleitend für diese Abnahmen von einzelnen Arbeitsgattungen sind die entsprechenden SIA-Normen.

Veranschaulichen wir uns die Komplexität einer Abnahme anhand des Beispiels der Universellen Kommunikationsverkabelung. Ein derartiges Netzwerk besteht unter Umständen aus Hunderten von Links, und jeder einzelne muss gemessen und zertifiziert werden. Der Elektroplaner im Planungsteam des Generalunternehmers sorgt dafür, dass die Abnahme fachgerecht durchgeführt wird und die nötigen Nachweisdokumente vorhanden sind.

Stufe 2: Abnahme durch Bauherr

Erst auf der zweiten Stufe des Abnahmeprozesses ist der Bauherr beteiligt. Das Werk, dessen Teile der Generalunternehmer von den Subunternehmern bereits abgenommen hat, wird jetzt als Einheit dem Bauherrn übergeben. Die Abnahme besteht gemäss Art. 33.3 AVB aus einer gemeinsamen Prüfung des Bauwerks durch den Bauherrn und den Generalunternehmer, wofür ein detailliertes Protokoll erstellt wird.

Unter juristischen Gesichtspunkten muss der Bauherr bei der Abnahme weder sachkundig sein noch einen Sachkundigen beiziehen. Es reicht aus, «wenn er die Prüfung mit der ihm selber zumutbaren Aufmerksamkeit vornimmt» (Huber / Schwendener, Generalunternehmervertrag VSGU, Seite 137). Es genügt, wenn er ein durchschnittlicher (nicht spezialisierter) Kenner des Werkes ist.

Auch wenn unter rechtlichen Gesichtspunkten ein Alltagswissen für die Abnahme ausreicht, würde ich aus wirtschaftlichen Gründen doch auf etwas mehr einschlägigen Sachverstand setzen. Ich würde mich nicht darauf beschränken, die Abnahme lediglich aufgrund von optisch wahrnehmbaren Eindrücken (z.B. Mängeln an Oberflächen) durchzuführen. Die Bauherrschaft sollte sich vergewissern, dass alle Teilsysteme wie Heizung, Gebäudeleittechnik, Universelle Kommunikationsverkabelung, Brandmelder und dergleichen ihren Zweck erfüllen und vorgängig vom Generalunternehmer von seinen Subunternehmern abgenommen worden sind. Der Bauherr ist deshalb gut beraten, Fachleute der entsprechenden technischen Systeme für die Abnahme beizuziehen. Sehr nützlich ist auch die Teilnahme des Architekten, speziell dann, wenn er im Auftrag des Bauherrn tätig ist (siehe Organigramm auf Seite 233) und vorbehaltlos dessen Interessen vertreten kann.

Vergleichbar zur Abnahme von Werkteilen beim Einzelunternehmer (Seite 155 ff.) ist es auch beim Generalunternehmer möglich, einzelne Bauteile vorzeitig abzunehmen (Art. 33.7 AVB). Eine vorzeitige Abnahme erfolgt etwa dann, wenn bei einem Geschäftshaus der Generalunternehmer nur den sogenannten Edelrohbau erstellt, der Mieterausbau jedoch durch Dritte ausgeführt wird.

Option Stufe 3: Übergabe an Betreiber oder Nutzer

Den oben dargelegten Stufen 1 und 2 der Abnahme schliesst sich unter Umständen noch eine Stufe 3 an: die Übergabe des Werks vom Bauherrn an den Betreiber oder den Nutzer. Von besonderem Interesse ist der Fall des Bauherrn, der sein Bauwerk weitervermietet und nicht selber nutzt. Der Mieter als Nutzer tätigt vor dem Bezug meistens noch einen Mieterausbau. Zu diesem Zweck wird die entsprechende Fläche durch den Bauherrn vom Generalunternehmer vorzeitig abgenommen und dem Mieter übergeben (Art. 33.7 AVB). Der Mieter ist bei dieser Abnahme beteiligt und unterzeichnet das entsprechende Abnahmeprotokoll mit.

Bei vielen institutionellen Bauherren verbleibt das fertige Bauwerk nach der Abnahme nicht in der Obhut der organisatorischen Einheit, welche die Bauherrenrolle wahrgenommen hat (Projektmanagement). Es wird nämlich dem Portefeuille einer Betreiberorganisation (Objektmanagement) übergeben. Für diese Übergabe müssen allenfalls Kriterien erfüllt sein, welche sich von den Kriterien der normalen Abnahme unterscheiden. Bei wichtigen Bauwerken der Schweizerischen Eidgenossenschaft beispielsweise setzt die Übernahme voraus, dass ein sogenannter Integraltest durchgeführt worden ist. Darunter versteht man einen Stresstest aller sicherheitsbezogenen Systeme eines Gebäudes im Verbund unter Ausnahmezuständen (Brandalarm; Stromausfall; Bedrohung; Evakuation etc.).

Mängelhaftung

Die Mängelhaftung bei einem Generalunternehmer-Werkvertrag unterscheidet sich nicht grundsätzlich von der Mängelhaftung bei einem normalen Werkvertrag eines Einzelunternehmers. Gemäss den Allgemeinen Bedingungen ist sie wie folgt definiert: «Der Generalunternehmer haftet dem Bauherrn für die vertragsgemässe Ausführung des Bauwerks, insbesondere auch für die Einhaltung der im Baubeschrieb festgelegten Leistungswerte» (Art. 34.1 AVB). Es geht also darum, dass der Generalunternehmer das Werk gemäss Vertrag herstellen und abliefern muss. Das Werk muss alle zwischen Besteller und Unternehmer vereinbarten Eigenschaften aufweisen. Diese Eigenschaften sind in den Vertragsunterlagen festgelegt, und zwar vor allem im Baubeschrieb, allenfalls auch in den Vertragsplänen. Jede Abweichung des Werks vom Vertrag ist ein Werkmangel.

Systemgarantie

Die Besonderheit der Mängelhaftung des Generalunternehmers im Vergleich zur traditionellen Bauausführung durch Einzelunternehmer unter der Bauleitung eines Architekten ist die Konzentration der Garantiezusagen bei einem einzigen Unternehmer, dem Generalunternehmer. Bei der traditionellen Bauausführung bekommt der Bauherr von jedem Einzelunternehmer eine Garantiezusage, und zwar für je ein Teilwerk (Arbeitsgattung). Nach den Abnahmen der Teilwerke verfügt er somit über ein Bündel von Garantiescheinen, gegliedert nach Arbeitsgattungen. Beim Generalunternehmerverfahren dagegen gibt es eine einzige umfassende Garantie.

Die Konzentration der Mängelhaftung auf einen Unternehmer ist ein zentrales Element des Generalunternehmermodells: «Die Mängelhaftung des Generalunternehmers umfasst alle Eigenleistungen sowie die Leistungen und Lieferungen seiner Beauftragten, Subunternehmer und Lieferanten» (Art. 34.2 AVB). Der Bauherr bekommt mit anderen Worten eine Systemgarantie für das Bauwerk als Ganzes.

Die Systemgarantie für Mängel ist für den Bauherrn etwas ungemein Praktisches. Die Vorteile zeigen sich vor allem dann, wenn nicht auf Anhieb klar ist, wer für den Mangel verantwortlich ist. Es liegt dann am Generalunternehmer, den Schuldigen zu finden. Erfahrungsgemäss sind nämlich Subunternehmer der Versuchung ausgesetzt, die Schuld für einen Werkmangel von sich zu weisen. Es braucht den Bauherrn nicht einmal zu kümmern, ob es sich um ein mangelhaft erstelltes Werk eines Subunternehmers handelt oder um einen Planungsfehler; Letzteres allerdings nur dann, wenn der Generalunternehmer auch die Haftung für Planmängel übernommen hat. Um allfällige Schnittstellenprobleme muss sich der Besteller nicht kümmern.

Vereinbarte Eigenschaften des Werkes

Die vereinbarten Eigenschaften des Werks sind zum grossen Teil im Baubeschrieb enthalten. Einige Auszüge aus einem Baubeschrieb findet man im Absatz «Beispiel eines Baubeschriebs für eine Wohnüberbauung» (Seite 238 ff.). Im Baubeschrieb werden Eigenschaften des Werkes wie die folgenden vereinbart:

— Beispiel aus BKP 221 Fenster, Aussentüren
Kunststoff-Fenster, weiss, IV-Verglasung,
U-Wert = 1.0 W/m2K;
zum seitwärts Öffnen;
pro Raum ein Drehkippfenster.
Erdgeschoss: abschliessbare Griffe;
Sicherheitsstufe 1.
Schalldämmwert: RW 31-42,
mit umlaufender Gummidichtung

— Beispiel aus BKP 228 Äussere Abschlüsse
Verbundraffstoren gebördelt,
90 mm breite Lamellen, mit Motorantrieb,
Einzelbedienung mit Wandtaster (fest verdrahtet),
vor allen Fenstern, Montage in Hohlsturz.

Funktionsgarantie

Bei einigen besonderen Eigenschaften des Werks haben sich mit der Zeit spezielle Garantieformen entwickelt (Gauch, Werkvertrag, Seite 554 f.). Ein Beispiel dafür ist die Funktionsgarantie. Wir betrachten dazu ein Beispiel.

Nehmen wir an, der Besteller verlangt vom Generalunternehmer, dass das bestellte Werk, ein neues Geschäftshaus, den Energiestandard MINERGIE–P erfüllt. Um dies erreichen zu können, muss der Generalunternehmer zahlreiche Massnahmen einleiten. Sie fangen an mit der gebäudetechnischen Planung und umfassen die Beschaffenheit einer ganzen Reihe von Bauteilen aus verschiedenen Arbeitsgattungen (Heizung, Lüf-tung, Wärmeisolation, Fenster etc.).

Die Vereinbarung zu den Eigenschaften des Werkes besteht darin, dass das Werk eine gewisse Funktion erfüllen muss, im konkreten Fall einen bestimmten Energiestandard aufweisen soll. Die entsprechende Garantie kann darum als Funktionsgarantie bezeichnet werden. Die Zusicherung einer Funktion ist eine Funktionsgarantie.

Mangelfolgeschaden

Gemäss den Allgemeinen Bedingungen (AVB) beinhaltet die Haftung des Generalunternehmers zwar die Mängelbehebungsfolgekosten, nicht aber die Mängelfolgeschäden, sofern dazu keine besondere vertragliche Vereinbarung getroffen wird (Art. 34.5 AVB). Wenn zum Beispiel in einem Geschäftshaus Wasser eindringt und ein Laden vorübergehend geschlossen werden muss, kommt der Generalunternehmer nur für die Behebung des Mangels auf. Der Schaden des Ladenbetreibers, der eine Einkommenseinbusse erleidet, wird nicht ersetzt. – Da die grossen Schäden aus Werkmängeln oft Mängelfolgeschäden sind, sollte sich der Bauherr überlegen, welche zusätzlichen Risiken durch eine besondere vertragliche Vereinbarung allenfalls abgedeckt werden sollten. Siehe dazu auch Absatz «Mängel und Mängelrechte» im Teil 1 über das Architektenverfahren (Seite 159 ff.).

Den Verzicht auf die Haftung für Mangelfolgeschäden hätte man im VSGU-Mustervertrag vermutlich nicht unbedingt erwartet. Die Wegbedingung der Haftung für Mängelfolgeschäden widerspricht nämlich sowohl den Regeln der SIA-Norm 118 (Art. 171 SIA 118) wie des Obligationenrechts (Art. 368 OR) (Huber / Schwendener, Generalunternehmervertrag VSGU, Seite 151). Der Verzicht dürfte denn auch darin begründet sein, dass bei Generalunternehmerprojekten die Risiken von Mangelfolgeschäden sehr gross sein können.

Sicherheitsleistung für die Mängelhaftung

Gemäss den Allgemeinen Bedingungen (AVB) bedarf «eine allfällige Sicherheitsleistung für die Mängelhaftung des Generalunternehmers einer besonderen vertraglichen Vereinbarung» (Art. 34.6 AVB). Aus meiner Sicht ist das einigermassen erstaunlich. Während im Bauwesen bei fast jedem Werkvertrag mit einem Einzelunternehmer ein sogenannter Garantieschein praktisch automatisch ausgehändigt wird (in Einzelfällen sogar dann, wenn man ihn gar nicht verlangt hat), fehlt dieser Automatismus im Generalunternehmergeschäft. Erfahrungsgemäss verlangen die meisten Bauherren denn auch bei Generalunternehmern eine derartige Sicherheitsleistung.

Für die Mängelhaftung wird im Normalfall eine Sicherheit in Form einer Bürgschaft geleistet, meistens von einer Versicherungsgesellschaft. Wie bereits im Abschnitt «I. Garantiefrist, Garantieschein, verdeckte Mängel» dargelegt (Absatz «Garantieschein», Seite 164 f.), ist seit einigen Jahren eine Dauer von 5 Jahren üblich. Vorher hat die normale Dauer 2 Jahre betragen.

Beispiel einer Sicherheitsleistung für die Mängelhaftung des Generalunternehmers

Solidarbürgschaft in der Höhe von 5%
der honorarberechtigten Abrechnungssumme
auf die Dauer von 5 Jahren ab Bauabnahme.

Es sei nochmals daran erinnert, dass Garantiefrist und Dauer der Sicherheitsleistung unterschiedliche Dinge sind. Die Dauer der Sicherheitsleistung von 5 Jahren darf nicht mit der Garantiefrist von 2 Jahren verwechselt werden.

Garantiefrist und Verjährung

Wie beim Realisierungsmodell mit Einzelunternehmern beträgt auch beim Generalunternehmermodell die Garantiefrist zwei Jahre, gerechnet ab Bauabnahme (Art. 35.1 AVB). Sie wird auch als Rügefrist bezeichnet, denn während zwei Jahren können Mängel jederzeit gerügt werden. Der Bauherr kann mit der Rüge aber auch zuwarten bis zur sogenannten Garantieabnahme, welche vor dem Ablauf der Garantiefrist durchgeführt wird (Art. 35.2 AVB). Mängel, bei denen sich der Schaden vergrössern kann (zum Beispiel bei eindringendem Wasser), sind aber sofort zu rügen. – Die Mängelrechte verjähren fünf Jahre nach Bauabnahme (Art. 35.4 AVB). Bis zu diesem Zeitpunkt haftet der Generalunternehmer weiterhin für verdeckte Mängel, welche aber sofort nach ihrer Entdeckung gerügt werden müssen (Art. 35.3 AVB).

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