Mustervertrag des Generalunternehmer-Verbandes zurückgezogen

Lesedauer ca. 6 Minuten. –


In einigen meiner Schriften und Blogbeiträge gehe ich auf den traditionellen Mustervertrag der Generalunternehmerbranche ein. Vor einiger Zeit hat sich nun der Branchenverband der grossen Generalunternehmer (GU) entschieden, dieses Vertragsmuster zurückzuziehen und nicht mehr zu vertreiben.

Im folgenden Blogbeitrag gehe ich der Frage nach, was dies für Bauinteressierte bedeutet.

Literaturhinweis

Der Mustervertrag des Verbandes der grossen Generalunternehmer (früher VSGU; heute «Entwicklung Schweiz») wird primär in meinem Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht (2013)» ausführlich beschrieben. Nähere Informationen zum Buch befinden sich hier >>>

Dem Mustervertrag ist das Kapitel 8 «Generalunternehmer-Werkvertrag» gewidmet. Es ist als umfangreiche Leseprobe verfügbar, und zwar hier >>>

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1. Warum der GU-Mustervertrag zurückgezogen worden ist

Der Branchenverband der grossen Generalunternehmer hat sich vor einigen Jahren neu organisiert. In diesem Zusammenhang hat er auch einen neuen Namen bekommen: aus dem VSGU (Verband Schweizerischer Generalunternehmer) ist «Entwicklung Schweiz» geworden.

Das primäre Tätigkeitsgebiet des neu ausgerichteten Verbands ist politische Lobbyarbeit auf dem Gebiet des Bauens. Politische Aktivitäten stehen also im Vordergrund.

Nicht mehr weitergeführt werden dagegen die Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Mustervertrag für das Generalunternehmer-Geschäft, wie mir «Entwicklung Schweiz» mitgeteilt hat. Anscheinend hat es beim Verband immer wieder Anfragen juristischer Art zur Anwendung des Vertragsmusters gegeben. Da man jedoch verbandsintern über die notwendige juristische Fachkompetenz nicht verfügt, hat man beschlossen, die Publikation des Mustervertrags aufzugeben. Dies ist etwa im Zeitraum 2017/2018 geschehen (der genaue Zeitpunkt ist mir nicht präsent).

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2. Was der Rückzug bedeutet

Auf den ersten Blick könnte man vermuten, dass der Rückzug des GU-Mustervertrags überaus bedeutsam sei. Immerhin hat er das Vertragswesen im GU-Geschäft während Jahrzehnten vereinheitlicht und geprägt. Er hat die Rechtssicherheit in diesem wichtigen Marktsegment der Bauwirtschaft verbessert.

Verwildern nun die Sitten im GU-Geschäft? Aus meiner Sicht trifft dies nicht zu. Durch den Rückzug des Mustervertrags lösen sich die Jahrzehnte alten Gebräuche im GU-Geschäft nicht einfach in Luft auf. Sie bleiben erhalten, im konkreten Vertrag vielleicht etwas anders geordnet als im bisherigen Vertragsmuster, und in einigen Fällen wohl auch anders interpretiert.

Nachfolgend gehe ich auf drei Beispiele ein, die immer Kernelemente eines GU-Vertrags sein dürften, unabhängig von der Existenz eines Mustervertrags.

Beispiel 1: Vertragsunterlagen

Generalunternehmer-Werkverträge basieren auf wesentlich anderen Vertragsunterlagen als gewöhnliche Werkverträge mit Einzelunternehmern im Bauwesen (zum Beispiel mit einem Baumeister). Bei letzteren steht das Leistungsverzeichnis im Zentrum, in dem die einzelnen Leistungspositionen detailliert aufgeführt sein. Bei Generalunternehmer-Werkverträgen dagegen sind der Baubeschrieb und die Vertragspläne die wesentlichen Vertragsunterlagen.

Näheres dazu siehe Buch «Mit wem baue ich?», Abschnitt 8.5 «Vertragsunterlagen» >>>

Beispiel 2: Garantie

Das klassische Generalunternehmergeschäft zeichnet sich dadurch aus, dass der Werkunternehmer die Mängelhaftung für das komplette Werk übernimmt. In den Allgemeinen Vertragsunterlagen (AVB) des langjährigen Mustervertrags, der nun zurückgezogen worden ist, findet sich dazu folgende Formulierung (Art. 34.2 AVB): «Die Mängelhaftung des Generalunternehmers umfasst alle Eigenleistungen sowie die Leistungen und Lieferungen seiner Beauftragten, Subunternehmer und Lieferanten».
Der Bauherr bekommt mit anderen Worten eine Systemgarantie für das Werk als Ganzes.

Näheres dazu siehe Buch «Mit wem baue ich?», Abschnitt 8.9 «Bauabnahme und Garantie», Absatz «Systemgarantie» >>>

Beispiel 3: Bewirtschaftung der Risiken (v.a. Aspekt Baugrund)

Das Bauen ist mit vielfältigen Risiken verbunden, die es zu bewirtschaften gilt. Denken wir etwa an Risiken hinsichtlich des Preises, des Termins oder der Qualität.

Eines der Risiken ist der Baugrund. In den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) des bisherigen GU-Mustervertrags ist dazu die Vereinbarung zu finden, dass das Baugrundrisiko beim Bauherrn liegt, soweit nicht eine anderweitige Vereinbarung besteht (Art 13.1 AVB). «Als Baugrundrisiko gelten insbesondere ungenügende Tragfähigkeit für die in Plänen und Baubeschrieb vorgesehene Fundation, Fels, Grundwasser, Werkleitungen, unterirdische Bauten und andere Hindernisse im Bereich der vorgesehenen Erdbewegungen sowie archäologische Fundstellen».

Man kann obigen Sachverhalt auch anders ausdrücken: Der Generalunternehmer übernimmt nur die Risiken für das eigentliche Gebäude. Die Risiken des Baugrundes verbleiben jedoch beim Bauherrn. – Dieses Prinzip der Risikobewirtschaftung ist uralt und dürfte bereits im römischen Recht vor zweitausend Jahren praktiziert worden sein.

Näheres dazu siehe Buch «Mit wem baue ich?», Abschnitt 8.5 «Vertragsunterlagen», Absatz «Baugrundstück und bestehendes Bauwerk» >>>

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3. Abweichungen vom Mustervertrag hat es immer gegeben

Die oben dargestellten drei Beispiele von Vereinbarungen stammen aus dem langjährigen Mustervertrag der GU-Branche. Abweichungen zum Mustervertrag hat es aber immer begeben. Es ist ein Merkmal des GU-Geschäfts, dass unterschiedliche Arten von Verträgen angewendet werden.

Im Vergleich dazu ist die Vertragslandschaft im Bauwesen bei Werkverträgen mit Einzelunternehmern viel einheitlicher. Hier gibt es nämlich auch Allgemeine Vertragsbedingungen (AVBs). Sie kommen daher in der Gestalt der berühmten SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten». Diese Ordnung regelt das Vertragswesen bei Einzelunternehmern. Sie wird in der Bauwirtschaft sehr häufig angewendet, und zwar in einheitlicher Form. Es gibt keine ernsthafte Alternative zur «Handwerkernorm» SIA 118, sie ist das Mass aller Dinge. Es wäre undenkbar, dass der SIA diese Norm zurückzieht, so wie der Branchenverband der Generalunternehmer seine Allgemeinen Vertragsbedingungen zurückgezogen hat.

Wie oben bereits erwähnt, hat es im GU-Geschäft stets Versionen von Allgemeinen Vertragsbedingungen gegeben, die vom Mustervertrag des GU-Branchenverbandes mehr oder weniger stark abgewichen sind. Auf zwei Erscheinungsformen wollen wir nachfolgend kurz eingehen.

Beispiel 1 einer Abweichung:
Vertragsmuster von marktmächtigen Bestellern

Institutionelle Bauherren sind typische Beispiele von marktmächtigen Bestellern. Einzelne unter ihnen verwenden firmeneigene Musterverträge, die sich vom früheren Mustervertrag der GU-Branche unterscheiden. Sie zeichnen sich typischerweise dadurch aus, dass dem Generalunternehmer mehr Risiken aufgebürdet werden.

Dies zeigt sich etwa bei den Baugrundrisiken, auf die wir oben kurz eingegangen sind. Ein marktmächtiger Besteller kann unter Umständen durchsetzen, dass ein anbietender Generalunternehmer einzelne der Baugrundrisiken übernehmen muss, die nach alter Tradition eigentlich beim Bauherrn verbleiben sollten.

Beispiel 2 einer Abweichung:
Vertragsmuster bei schwachen Bestellern

Gerade umgekehrt ist es, wenn ein schwacher Besteller es mit einem mächtigen Generalunternehmer zu tun hat. Das kann zum Beispiel der Bauherr eines Einfamilienhauses sein. Hier diktiert der Stärkere die Regeln. Es gibt zahlreiche Beispiele, wo der Generalunternehmer so wenige Risiken wir möglich übernehmen will.

Dies zeigt sich exemplarisch bei der Garantie (Gewährleistung), auf die wir oben ebenfalls kurz eingegangen sind. Ein schwacher Bauherr bekommt oft keine richtige GU-Garantie. Er muss damit Vorlieb nehmen, dass ihm der Generalunternehmer die Mängelrechte abtritt, die er gegenüber seinen Subunternehmen hat (z.B. Baumeister). Der Bauherr bekommt hier also nicht eine Systemgarantie für das Werk als Ganzes, sondern ein Bündel von Garantiezusagen zahlreicher Werkunternehmer. Eine solche Arbeitsgattungsgarantie ist schlechter als eine richtige GU-Garantie.

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4. Empfehlungen

Falls die nicht sachkundige Bauherrschaft bei einem GU-Geschäft auf die Wahl der Vertragsvorlage Einfluss nehmen kann, empfehle ich, den historischen Mustervertrag zu benutzen, der Jahrzehnte lang verwendet worden ist. Er wird zwar nicht mehr offiziell vertrieben, dürfte im Markt aber noch häufig anzutreffen sein. – Notfalls könnte ich auch noch mit einer Kopie aushelfen.

Diesen Mustervertrag erachte ich als recht ausgewogen.

Falls er angewendet wird, sind meine Ausführungen zum Mustervertrag (vor allem im Buch «Mit wem baue ich?») vollumfänglich anwendbar (Literaturhinweis siehe Anfang dieses Blogbeitrags).

Vielleicht wird aber das Unikat einer Vertragsvorlage angewendet, welche der Generalunternehmer extra für sich hat ausarbeiten lassen. Hier ist es für den nicht sachkundigen Besteller natürlich schwieriger, sich eine Meinung zum Vertrag zu bilden. Eine erste Orientierungshilfe kann mein Buch «Mit wem baue ich?» bieten. Man findet hier nützliche Informationen zu den zentralen Vertragsgegenständen bei GU-Geschäften. Dazu gehören beispielsweise, wie oben bereits ausgeführt, Themen wie Vertragsunterlagen, Garantie oder Bewirtschaftung der Risiken.

Generell dürfte es aber bei GU-Geschäften keine schlechte Idee sein, dass sich eine Bauherrschaft in Vertragsfragen sachkundig beraten lässt.


Dieser Blog enthält Dutzende von Fachbeiträgen, die sich primär an Bauherrschaften richten. Sie sind gegliedert nach Sachgebieten. Die beiden wichtigsten Themenbereiche sind «Honorarfragen» und «Bauen mit einem Architekten». Benutzen Sie das Menu, um zu der Fragenkategorie zu gelangen, die Sie besonders interessiert. – Hans Röthlisberger, Bauherrenberater, Gwatt (Thun) / Schweiz


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