Kleinere Sanierungen und Umbauten mit GU-ähnlichen Realisierungsmodellen

Lesedauer ca. 20 bis 25 Minuten


Vorbemerkung:
Für den Begriff des Generalunternehmers verwende ich nachfolgend oft die Abkürzung «GU»


In diesem Blogbeitrag geht es um GU-ähnliche Realisierungsmodelle für kleinere Sanierungen und Umbauten. Die Projektgrösse bewegt sich dabei in einer Bandbreite von etwa 300’000 Fr. bis 3 Mio. Fr.

Die grossen GUs interessieren sich nicht für Projekte im Umfang dieser Dimensionen. Das Marktsegment liegt sozusagen unterhalb ihres Radars. Die kleinen Anbieter von GU-ähnlichen Leistungen und die grossen GUs kommen sich somit mit ihren jeweiligen Tätigkeitsgebieten nicht in die Quere.


Literaturhinweis
In diesem Blogbeitrag weise ich mehrmals auf ausführliche erläuternde Texte in folgendem Buch von mir hin:

Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht (2013).
Nähere Angaben zum Buch befinden sich hier>>>

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A. Einige Beispiele von Anbietern von GU-ähnlichen Leistungen

Anhand von vier typischen Erbringern von GU-ähnlichen Leistungen für kleinere Sanierungen und Umbauten wollen wir uns ein Bild machen von der Vielfältigkeit des Anbieterspektrums.

Beispiel A1: Schreiner wird Generalunternehmer

Der Protagonist unseres ersten Beispiels ist ein gelernter Schreiner. Am Anfang seiner Berufstätigkeit ist er mit seinem kleinen Schreinerbetrieb als gewöhnlicher Bauschreiner tätig.

Mit der Zeit kümmert er sich um ganze Küchenumbauten. Er ist hier der einzige Vertragspartner des Bauherrn. Von den Werkleistungen erbringt er nur einen Teil selber, nämlich die Schreinerarbeiten. Für die übrigen Leistungen (Elektriker, Gipser, etc.) zieht er in eigenem Namen andere Handwerker bei.

Später weitet er die Projektgrösse aus. Er beschränkt sich nicht mehr auf einzelne Räume wie Küchen und Bäder, sondern wickelt zunehmend Sanierungen und Umbauten von ganzen Häusern als einziger Vertragspartner ab. Diese Koordinationstätigkeit wird nun seine Hauptaufgabe. Schreinern tut er persönlich nicht mehr selber. Die Schreinerarbeiten bezieht er aber weiterhin aus seiner Schreinerei.

Der aufgestiegene Schreiner legt viel Wert darauf, ein Generalunternehmer zu sein. Etwas problematisch ist dabei, dass er das GU-Geschäft nur ziemlich oberflächlich kennt. Er hat selber nie bei einem Generalunternehmer gearbeitet und kennt zum Beispiel den Mustervertrag des GU-Geschäfts kaum.

Der Schreiner als Generalunternehmer gemäss Beispiel 1 betreibt selber keine Bauplanung. Für Planungsarbeiten, die immer wieder anfallen, zieht er projektbezogen einen selbstständig erwerbenden Bauzeichner bei.

Seine Kunden sind schwergewichtig vermögende Liegenschaftsbesitzer, die nicht die Zeit haben, sich selber um Bauarbeiten zu kümmern. Der Preis steht hier nicht an erster Stelle.

Bei den eher normalvermögenden Kunden ist der Preis aber wichtig. Sie stören sich an der Geheimniskrämerei, die der Protagonist des ersten Beispiels um das Kommerzielle macht.

Beispiel A2: Metallbauer als sporadischer Generalunternehmer

Im zweiten Beispiel geht es um einen mittelgrossen Metallbaubetrieb. Das Hauptgeschäft ist hier eindeutig Stahl- und Metallbau, das Generalunternehmergeschäft ist eine Nebentätigkeit.

Bei den Umbauprojekten, die sporadisch als GU abgewickelt werden, beinhalten die Metallbautätigkeiten meistens einen grossen Anteil (bis zwei Drittel der Werkleistungen). Es geht also in der Regel um metallbaulastige Projekte. Die Projektgrössen bewegen sich in der Regel unter 3 Mio. Fr.

Bei Lichte betrachtet stellt das Angebot mit einem grossen Anteil selbst erbrachter Leistungen, wie wir es hier vorfinden, kein reines GU-Geschäft dar. Bei den Eigenleistungen, also den Metallbauarbeiten, geht der Metallbauer nicht mehr Risiken ein, als wenn er diese Leistungen in einem normalen Werkvertrag zu einem pauschalen Preis erbringen würde. Nur bei den Subunternehmerleistungen hat der Metallbauer die Funktion eines «richtigen» Generalunternehmers. Deren Umfang ist aber relativ klein.

Die Risiken werden zusätzlich reduziert durch einen hohen Anteil an Budgetpositionen. Dabei handelt es sich um Arbeitsgattungen, die vorgängig nicht genau kalkulierbar ist und offen abgerechnet werden. Sie können 10% und mehr der Gesamtbausumme ausmachen.

Es wird ein firmeninternen Mustervertrag verwendet, der vom VSGU-Mustervertrag abweicht. Bei der Anwendung fehlt aber solides vertragstechnisches Wissen. Vielfach erscheinen die Formulierungen handgestrickt.

Der Metallbauer legt grossen Wert darauf, ein GU/TU zu sein.

Beispiel A3: Handwerkerfirma als sporadische Gesamtanbieterin von Sanierungsleistungen

Im dritten Beispiel geht es um einen grösseren Bauhandwerkerbetrieb. Es werden verschiedenartige Handwerkerleistungen angeboten (Baumeisterarbeiten; Holzbau; Schreiner; Maler/Gipser etc.).

Die normale Geschäftstätigkeit ist die Erbringungen von Werkleistungen als Einzelunternehmer. Man ist also als Holzbauer oder als Gipser tätig. Je nach Situation werden für das gleiche Bauvorhaben auch mehrere Ausführungsdisziplinen erbracht.

Die Tätigkeit, die uns nun speziell interessiert, ist die Erbringung eines ganzen Pakets von Ausführungsleistungen. Konkret kann es beispielsweise darum gehen, bei einem Wohnhaus das sanierungsbedürftige Dach zu ersetzen und in diesem Zusammenhang neue Gauben einzubauen. Einschliesslich einiger weiterer Sanierungsarbeiten (beispielsweise an der Fassade) kann sich eine typische Auftragsgrösse für das ganze Leistungspaket von 300’000 Fr. ergeben.

Für unsere Betrachtung besonders interessant ist die Art der Preisbestimmung. Die Bauherrschaft kann erreichen, dass für einen grossen Teil des Arbeitsumfangs (zum Beispiel für zwei Drittel) ein Pauschalpreis vereinbart werden kann. Lediglich bei einem Drittel werden die Handwerkerleistungen konventionell nach Aufwand abgerechnet (entweder im Ausmass oder in Regie).

Bei Bedarf bietet die Bauhandwerkerfirma auch firmeninterne Bauplanerleistungen an. Beim oben genannten Beispiel, einem Umbau mit Schwergewicht Dach für rund 300’000 Fr., wählt man aber ein anderes Vorgehen. Das Bauprojekt wird von einem unabhängigen Architekten ausgearbeitet (bis zum Baugesuch). Dieser neutrale Baufachmann hilft auch mit, dass das Angebot der Bauhandwerkerfirma so gegliedert ist, dass für einen grossen Teil der Werkleistungen ein pauschaler Preis vereinbart werden kann.

Die Handwerkerfirma verwendet den Begriff des Generalunternehmers nicht. Das Geschäftsmodell ist aber ähnlich wie dasjenige eines Generalunternehmers. Die Bauherrschaft erhält insbesondere eine vergleichbare Preissicherheit, indem für einen grossen Teil der Leistungen ein Pauschalpreis vereinbart wird.

Das typische Geschäft des Generalunternehmers, also der Zwischenhandel von Subunternehmerleistungen, wird von der Firma nur in kleinem Rahmen betrieben. Man beschafft also nur dann Bauleistungen in eigenem Namen für ein Kundenprojekt, um einem Bauherrn einen ganzen Sanierungsauftrag anbieten zu können. Das Interesse gilt eindeutig den Werkleistungen, die selber erbracht werden können (Eigenleistungen). Das ist die Hauptgeschäftstätigkeit. Die Beschaffung von Subunternehmerleistungen ist eher ein notwendiges Übel.

Das Risiko des Bauhandwerkerpfandrechts ist für die Bauherrschaft somit klein, da die Handwerkerfirma nur in bescheidenem Umfang Subunternehmerleistungen in eigenem Rahmen beschafft. Es gibt gar nicht so viele Subunternehmer, die ihr Pfandrecht anmelden könnten, wenn sie nicht bezahlt würden.

Das Geschäftsmodell gemäss Beispiel A3 ist für die Bauherrschaft sehr transparent. Da sie für alle Arbeiten detaillierte Leistungsverzeichnisse erhält, lassen sich die angebotenen Preise gut verifizieren.

Aus meiner Sicht ist es ein sehr interessantes Realisierungsmodell für viele Sanierungsvorhaben im privaten Wohnbereich, mit dem ich gute Erfahrungen gemacht habe.

Da ich in meinem Blog keine Werbung betreibe, kann ich auch keine konkreten Anbieter nennen, die nach dem beschriebenen Geschäftsmodell arbeiten. Bei Bedarf bin ich aber gerne bereit, Auskünfte zu erteilen. Setzten Sie sich mit mir in Verbindung.

Beispiel A4: Echter Generalunternehmer für kleinere Sanierungen und Umbauten

Im vierten Beispiel haben wir es mit einem echten Generalunternehmer zu tun, allerdings mit einem spezialisierten für eher kleinere Sanierungen. Er ist quasi ein richtiger Generalunternehmer im Westentaschenformat.

Was ist ein «richtiger» Generalunternehmer? Bei Lichte betrachtet ist es ein Zwischenhändler von Bauleistungen, der sich auf die Bewirtschaftung von Risiken im Baubereich spezialisiert hat. Er bietet komplette Bauvorhaben zu einem oft pauschalen Preis an. Die im Gesamtpaket angebotenen Arbeitsgattungen versucht er nun auf dem freien Baumarkt zu einem günstigeren Preis zu beschaffen, als er sie angeboten hat. Im Prinzip lebt er von der Differenz zwischen Beschaffungspreisen und Erlösen bei den einzelnen Arbeitsgattungen.

Ein «richtiger» Generalunternehmer führt selber keine Bauarbeiten aus. Er beschafft alle Bauleistungen auf dem freien Markt. Seine Tätigkeit konzentriert sich auf den Einkauf von Bauleistungen, die Bauleitung und die Risikobewirtschaftung. In einer «richtigen» GU arbeiten somit mehrheitlich Bauplanungsfachleute, keine Handwerker.

Genauso ist es bei der Generalunternehmung im Westentaschenformat gemäss unserem Beispiel A4. In der Firma werden primär Planungsfachleute beschäftigt. Es werden keine Bauarbeiten selber erbracht, alles wird extern beschafft.

Die Firmenmitarbeiter sind mit dem GU-Geschäft vertraut. Sie haben selber früher in grossen Generalunternehmen gearbeitet, bevor sie sich selbständig gemacht haben.

Sie kennen sich mit Sanierungen bestens aus, weil sie sich darauf spezialisiert haben. Eine ihrer Kernkompetenzen ist die Diagnose der Bausubstanz. Sie machen sehr genaue Diagnosen und erkennen daher gut, welche Bauarbeiten im Hinblick auf die gewünschte Sanierung nötig sind. Sie sind in der Lage, auch recht anspruchsvolle Sanierungen zu einem mehrheitlich pauschalen Preis anzubieten. Lediglich Bauarbeiten, die nicht genau prognostizierbar sind, werden nach Aufwand abgerechnet. Es kann sich dabei etwa um Arbeiten im Baugrund handeln oder an verborgenen Bauteilen, deren Zustand vorgängig mit vernünftigem Aufwand nicht abgeklärt werden kann.

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B. Merkmale der GU-artigen Anbieter für Sanierungen

Im letzten Abschnitt haben wir gesehen, dass die GU-artigen Anbieter für kleinere Sanierungen sehr unterschiedlich sein können und somit einen wenig übersichtlichen Markt bilden.

Im Vergleich dazu ist der Markt der grossen GUs gut überschaubar mit diversen ähnlichen Anbietern. Die meisten sind in einem gemeinsamen Berufsverband organisiert (Entwicklung Schweiz) und wenden in der Regel dessen Mustervertrag an. Die Ausschreibung von GU-Projekten unter einer Reihe vergleichbarer Anbieter ist deshalb leicht möglich und wird auch häufig praktiziert.

Diese Gemeinsamkeiten gibt es bei den kleineren GU-ähnlichen Anbietern nicht. Es gibt keinen Berufsverband, keinen eigenen Mustervertrag und auch kaum GU-Submissionen.

Nachdem wir im letzten Abschnitt vier typische Vertreter kennengelernt haben, wollen wir nun nochmals darlegen, in welchem Ausmass sie die typischen Merkmale des GU-Geschäfts erfüllen.

B1. Bezeichnung als Generalunternehmer

Unter den Anbietern von GU-ähnlichen Leistungen für Umbauten und Sanierungen bezeichnen sich einige als Generalunternehmer, andere nicht. Teilweise bekommt man den Eindruck, dass gerade solche Firmen darauf bestehen, als GU bezeichnet zu werden, die nur gelegentlich derartige Projekte abwickeln und daher nicht völlig sattelfest sind mit den Gepflogenheiten des Geschäfts.

Aus Sicht des Bauherrn ist es für das wirtschaftliche Ergebnis nicht so relevant, ob sich ein potentieller Anbieter Generalunternehmer nennt oder nicht. Das Resultat kann praktisch das gleiche sein. Dies betrifft insbesondere die Preisbestimmung. Von jedem Vertragspartner ist ein Preis zu erwarten, der zu einem grossen Teil pauschal ist, meist aber auch aufwandabhängige Komponenten enthält.

In diesem Blogbeitrag bezeichnen wir die kleinen GUs des Sanierungsgeschäfts als Marktteilnehmer mit einem «GU-ähnlichen» Geschäftsmodell. Wir tun dies deshalb, um sie von den grossen, traditionellen Generalunternehmern zu unterscheiden. Es gibt nämlich gewisse Unterschiede zwischen den grossen GUs auf der einen Seite, und den meisten kleinen auf der anderen. Die grossen GUs trachten sorgsam danach, sich von den kleineren Anbietern abzugrenzen. Aus ihrer Sicht sind die grossen die «richtigen» GUs, weil nur sie die typischen GU-Garantien in ihrer Gesamtheit anbieten.

Der Begriff des Generalunternehmers ist nicht geschützt. Aus historischen Gründen ist es eher gerechtfertigt, die grossen Marktakteure damit zu benennen. Für die kleineren GUs hört man im Markt auch abwertende Bezeichnungen, etwa den Ausdruck «Pseudo-Generalunternehmer». Der Begriff des «GU-ähnlichen» Geschäftsmodells ist nicht abwertend, weshalb wir ihn zur Bezeichnung der kleinen GUs im Sanierungsbereich bevorzugen.

B2. Verwendung des Mustervertrags der GU-Branche

Der Verband der grossen GUs verfügt über einen Mustervertrag (frühere Bezeichnung: Verband Schweizerischer Generalunternehmer VSGU; heutige Bezeichnung «Entwicklung Schweiz»). Er kann im Bereich der grossen GU-Projekte als Industriestandard angesehen werden. Aus meiner Sicht ist er ziemlich ausgewogen und kann daher zur Anwendung empfohlen werden.

Der VSGU-Mustervertrag wird in meinem Buch «Mit wem baue ich?» ausführlich besprochen (im Kapitel 8: Generalunternehmer-Werkvertrag; ab Seite 219). Siehe Literaturhinweis am Anfang.

Bei den Sanierungsprojekten, mit denen wir uns in diesem Blogbeitrag befassen, wird der VSGU-Mustervertrag nur vereinzelt angewendet (konkret beim Anbieter A4). Weit verbreitet sind dafür selbst aufgesetzte, firmeninterne Musterverträge, die oft einen laienhaften Charakter haben und sich mehr oder weniger stark an den VSGU-Mustervertrag anlehnen. Die Qualität dieser Vertragsvorlagen ist mitunter nicht sehr hoch. Es ist nicht selten, dass wichtige Punkte fehlen. Ich habe beispielsweise schon einen selbstgebastelten Mustervertrag gesehen, in dem das Thema der Qualitätsgarantie gar nicht vorgekommen ist. Oft ist der Vertrag in sich auch nicht kohärent (es passen nicht alle Teile zusammen).

Einen Spezialfall hinsichtlich der Anwendung einer Vertragsvorlage finden wir beim Anbieter A3: hier besteht gar nicht der Anspruch, sich in die Welt des GU-Wesens zu begeben. Es wird ein ganz gewöhnlicher Werkvertrag abgeschlossen, der mehrere Arbeitsgattungen umfasst, aber durch die Pauschalierung des Preises für einen grossen Teil des Vertragsumfangs ähnlich wie ein GU-Vertrag wird.

B3. Anteil Eigenleistungen

Die von einem GU selbst erbrachten Werkleistungen wollen wir als Eigenleistungen bezeichnen. Die «richtigen» GUs sind in der Regel nicht selber baugewerblich tätig und beschaffen die gesamten Werkunternehmerleistungen bei Subunternehmern.

Bei den GU-artigen Anbietern für kleinere Sanierungen ist man hinsichtlich der Eigenleistungen nicht dogmatisch. Hinsichtlich des Anteiles dieser Leistungen finden wir ein breites Spektrum von Möglichkeiten.

Die meisten GU-ähnlichen Anbieter erbringen einen Teil der Werkleistungen selber. Dieser kann auch gross sein und bis zu zwei Drittel des Vertragsumfangs ausmachen (siehe Beispiel A2).

Einen Spezialfall stellt die Handwerkerfirma gemäss Beispiel A3 dar, welche praktisch alle Werkleistungen selber ausführt.

Markteilnehmer ohne Eigenleistungen dürften im GU-ähnlichen Markt der kleineren Sanierungsprojekte die Ausnahme sein (Beispiel A4).

B4. Preisgarantie

Die Preisgarantie ist ein Hauptmerkmal des Generalunternehmerwesens. Der GU garantiert dem Besteller, dass ein bestimmter Preis nicht überschritten wird.

Das Paradebeispiel einer Preisgarantie ist der Pauschalpreis. Im Geschäft der kleineren Sanierungen ist es aber relativ selten, dass das gesamte Bauvorhaben zu einem Pauschalpreis angeboten wird, ohne Wenn und Aber. Oft gibt es eine Reihe von Vorbehalten. Diese betreffen meistens Teilarbeiten, bei denen der Arbeitsaufwand mit Unsicherheiten behaftet ist. Hier werden nur Budgetbeträge geschätzt. Durch ein gehäuftes Einsetzen von Budgetpositionen wird der Pauschalpreis aufgeweicht.

Der Bauherr kann bis zu einem gewissen Grad beeinflussen, wie gross der Anteil des pauschal vereinbarten Preises ist und welchen Umfang die Budgetpositionen einnehmen. Wenn eine Teilleistung mit schlecht abschätzbarem Arbeitsaufwand in den Pauschalpreis eingerechnet werden soll, dürfte dies für den Anbieter zur Folge haben, dass er Reserven in seinen Preis einrechnen muss. Ein zu «harter» Pauschalpreis, wahrscheinlich verbunden mit einem entsprechend grossen finanziellen Reservepolster, muss daher nicht unbedingt im Interesse der Bauherrschaft sein. Es gilt, einen vernünftigen Mittelweg zu finden.

Beim Beispiel A2 (Metallbauer) machen die Budgetbeträge etwa 10% des gesamten Werkpreises aus.

Beim Beispiel A3 (Handwerkerfirma) wird rund ein Drittel des Werkpreises nach Aufwand abgerechnet. Das Risiko für eine Kostenüberschreitung dürfte aber klein sein, da der Aufwand konservativ budgetiert ist.

B5. Preistransparenz

Preistransparenz ist für die Bauherrschaft wichtig, um mindestens zu einem gewissen Grad beurteilen zu können, ob der angebotene Preis marktgerecht ist. Unter den Anbietern von GU-ähnlichen Leistungen für kleinere Sanierungen finden wir diesbezüglich ein breites Spektrum.

Bei der Handwerkerfirma gemäss Beispiel A3 herrscht völlige Preistransparenz, da die Bauherrschaft die detaillierten Leistungsverzeichnisse mit eingesetzten Einheitspreisen erhält. Ein Bausachverständiger dürfte anhand dieser ausführlichen Unterlagen relativ einfach feststellen können, ob der angebotene Preis marktgerecht ist. Sogar die Bauherrschaft selber kann gewisse Plausibilitätsabklärungen vornehmen.

Bei den übrigen drei Beispielen ist es nicht so einfach, den Preis zu verifizieren. Eine Möglichkeit besteht darin, eine Expertise zum Kostenvoranschlag einzuholen, der dem Angebot zugrunde liegt. Dafür kommen ausführungsorientierte Architekten (Bauleiter) in Frage. Auch Baukostenplaner (Bauökonomen) können angefragt werden. Eine solche Expertise kostet aber natürlich etwas. Als Anhaltspunkt für die Kosten einer Zweitmeinung kann ein Ansatz von einem halben Prozent der Bausumme angenommen werden. Siehe dazu auch den Blogbeitrag «Zweitmeinung zum Kostenvoranschlag».

Die Bauherrschaft kann auch versuchen, selber Plausibilitätsabklärungen zum Angebot vorzunehmen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sie vom GU-ähnlichen Anbieter die Ausschreibungsunterlagen (detaillierte Leistungsverzeichnisse) für die gewünschten Arbeitsgattungen ausgehändigt bekommt, um selber im Markt Konkurrenzofferten einzuholen. Erfahrungsgemäss sind die Anbieter dazu aber nicht so ohne weiteres bereit. Ich habe einmal erlebt, dass ein Bauherr vom GU-artigen Anbieter abgewiesen wurde, als er für einige Arbeitsgattungen die Leistungsverzeichnisse haben wollte. Der Bauherr ärgerte sich so über dieses Verhalten, das er als geheimnistuerisch bezeichnete, dass er die Zusammenarbeit gleich eingestellt hat. Er suchte sich dann einen anderen Partner für sein Umbau- und Sanierungsprojekt.

Noch eine Anmerkung zum Beispiel A4 mit dem «richtigen« Generalunternehmer im Westentaschenformat. Falls er den Mustervertrag des VSGU anwendet, womit man bei einem richtigen GU rechnen darf, steht hier ein Abrechnungsmodell zur Verfügung, das maximale Preistransparenz ermöglicht. Wir sprechen von der offenen Abrechnung mit Kostendach. Allerdings sollte das Bauvorhaben eine gewisse Grösse haben, um die offene Abrechnung sinnvoll anwenden zu können. Das minimale Bauvolumen dürfte eher bei 3 Mio. Fr. liegen als bei 0.3 Mio. Fr. Die Preisbestimmungsmetode der offenen Abrechnung mit Kostendach wird im Detail beschrieben in meinem Buch «Mit wem baue ich?» (Seite 247 ff.). Siehe Literaturhinweis am Anfang.

B6. Wichtigkeit des GU-Geschäfts an der gesamten Geschäftstätigkeit

Das GU-artige Geschäft ist nicht für alle vier Anbieter gleich wichtig, die wir im letzten Abschnitt beispielhaft aufgeführt haben. Bei den Beispielen A1 (Schreiner als Generalunternehmer) und A4 (echter Generalunternehmer für kleinere Umbauten und Sanierungen) ist das GU-Geschäft das Hauptgeschäft. Anders ist es beim Beispiel A2, wo neben der üblichen Tätigkeit als Werkunternehmer (Metallbauer) nur sporadisch GU-Geschäfte getätigt werden. Auch der Anbieter gemäss Beispiel A3 (Handwerkerfirma als sporadische Gesamtanbieterin von Sanierungsleistungen) wickelt nur gelegentlich GU-artige Geschäfte mit Pauschalpreisen ab, die er selber aber nicht als GU-Geschäft bezeichnet.

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C. Diagnose der Bausubstanz

Bei Sanierungsprojekten ist es ausgesprochen wichtig, dass der Zustand der vorhandenen Bausubstanz möglichst genau erfasst wird. Der Umfang der notwendigen Baumassnahmen für eine Sanierung hängt nämlich direkt ab von der Beschaffenheit des bestehenden Gebäudes.

C1. Umfang und Techniken der Diagnose

Es reicht nicht aus, sich bei der Zustandserfassung nur auf optische Eindrücke zu verlassen. Es braucht aufwendigere Analysetechniken. Ich zitiere dazu einen Absatz aus meinem Buch «Mit wem baue ich?» (Seite 305). Siehe Literaturhinweis am Anfang.

Ähnlich wie beim anderen exemplarischen Risikogebiet, dem Baugrund, braucht es physische Verfahren zur Zustandsanalyse, die mit Kosten verbunden sind. Anstelle von Probebohrungen im Gelände braucht es Probebohrungen im Gebäude. Das kann unter Umständen ein vertikales Loch durch das ganze Haus hindurch sein.

Man benötigt ferner eine genaue Aufnahme der geometrischen Eigenschaften des Gebäudes, analog zu präzisen Terrainaufnahmen beim Grundstück. Man muss wissen, ob ein Fussboden leicht geneigt oder durchhängend ist, ob die Grundgeometrie rechtwinklig ist oder ob sich der hölzerne Dachstuhl verzogen hat.

Weitere Abklärungen betreffen Gebäudetechnik, Lifte, Treppen, Toiletten, Schalldämmung, Brandschutz, Sonnenschutz und andere mehr.

C2. Grenzen der Diagnose

Es dürfte eine Illusion sein, anzunehmen, dass man den Zustand der Bausubstanz komplett vorgängig erfassen kann. Gewisse Unsicherheiten werden immer bleiben. Beispiele sind Wände oder Decken, deren schlechter Zustand erst im Verlauf der Bauarbeiten ersichtlich wird. Auch beim Aussenputz ist es oft mit zumutbarem Aufwand nicht möglich, den Zustand vor den Bauarbeiten komplett zu erfassen. Manchmal sieht man erst vom Gerüst aus, dass es Hohlstellen gibt und der Putz ersetzt werden muss.

C3. Gute Diagnosen bedingen Erfahrung

Eine gute Diagnose hängt ab von der einschlägigen Erfahrung. Eine GU-ähnliche Spezialfirma, die sich auf Sanierungen spezialisiert hat, dürfte dafür besser geeignet sein als ein Universal-Architekturbüro, das nur gelegentlich mit Sanierungen zu tun hat.

Gute Diagnosen kann man auch von Bauhandwerkern erwarten. Ich denke hier etwa an die Handwerkerfirma gemäss Beispiel A3. Hier ist es gängige Praxis, dass im Vorfeld einer Sanierung die Experten der betroffenen Arbeitsgattungen die Bauarbeiten anschauen, mit denen sie vertraut sind. Ein Zimmermann kümmert sich beispielswese um die Bauarbeiten im Zusammenhang mit der Dachsanierung. Einschätzungen von solchen Profis haben Hand und Fuss. Es sind exzellente Diagnosen.

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D. Verzicht auf Konkurrenzausschreibung

Bei Sanierungsprojekten ist es häufig der Fall, dass bei GU-ähnlichen Projekten nur eine Offerte eingeholt wird. Man verzichtet also auf eine Konkurrenzausschreibung.

Im Unterschied dazu werden bei Neubauprojekten von GUs häufig Konkurrenzofferten eingeholt. Was sind die Gründe für dieses unterschiedliche Vorgehen?

Ich sehe zwei Gründe, wieso bei Sanierungsprojekten oft auf Konkurrenzausschreibungen verzichtet wird: die Ausschreibungsunterlagen sind hier oft fehlerbehaftet, und es ist gar nicht so einfach, mehrere Anbieter für eine Konkurrenzausschreibungen zu finden. Auf beide Gründe gehe ich nachfolgend genauer ein.

Grund 1: neutrale Ausschreibungsgrundlage oft fehlerbehaftet

Bei einer Konkurrenzausschreibung von GU-ähnlichen Projekten wird die Ausschreibungsgrundlage von Planern im Auftrag der Bauherrschaft erstellt. Das Hauptproblem bei diesem Vorgehen ist die Qualität der Diagnose der Bausubstanz. Ein Allroundarchitekt ist vermutlich nicht in der Lage, die Bausubstanz mit der gleichen Gründlichkeit zu beurteilen wie ein spezialisierter GU-ähnlicher Anbieter, der sich laufend mit Sanierungen befasst. Eine mangelhafte Diagnose bedeutet, dass es Überraschungen geben kann, und jede Überraschung kostet Geld.

Die Achillesferse einer GU-Submission aufgrund einer bauherrenseitig erstellten Submissionsgrundlage ist somit eine drohende Kostenüberschreitung. Diese stellt ein erhebliches Risiko dar. Die Konkurrenzausschreibung bei Sanierungsprojekten mit GU-ähnlichen Anbietern kann somit nur bedingt empfohlen werden.

Es ist zwar auch möglich, dass die Bausubstanz fehlerhaft erfasst wird, wenn sie der GU-ähnliche Anbieter selber beurteilt. Aber hier ist die Stellung der Bauherrschaft ganz anders, nämlich viel stärker. Sie kann mit dem Anbieter beispielsweise vorgängig vereinbaren, dass Mehrforderungen aufgrund nicht erkannter Mängel der Bausubstanz nur in Ausnahmefällen akzeptiert würden. Der Anbieter habe nämlich alle Möglichkeiten, die Diagnose gründlich genug vorzunehmen, und trage auch bis zu einem gewissen Grad das entsprechende Risiko.

Bei der Diagnose durch einen bauherrenseitig beauftragten Planer gibt es dieses Druckmittel kaum. Der GU-ähnliche Anbieter wird hier vielmehr alles daransetzen, allfällige nicht erkannte Mängel zu benennen und Zusatzforderungen anzumelden. Der Bauherr ist hier in einer schwachen Position.

Grund 2: zu wenig Anbieter für Konkurrenzangebote

Es gibt nicht sehr viele Anbieter von GU-ähnlichen Leistungen bei kleineren Sanierungen. Je nach Bauvorhaben ist man gelegentlich froh, überhaupt eine Firma zu finden, die ein Angebot ausarbeitet. An eine Konkurrenzausschreibung ist oft gar nicht zu denken.

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E. Vertragsfragen

In diesem Blogbeitrag werden nur einige ausgewählte Aspekte eines Werkvertrags mit einem GU-ähnlichen Anbieter für kleinere Sanierungen angesprochen.

Eine ausführliche Behandlung des Generalunternehmer-Werkvertrags ist in meinem Buch «Mit wem baue ich?» zu finden (Kapitel 8: Generalunternehmer-Werkvertrag; ab Seite 219). Siehe Literaturhinweis am Anfang.

E1. Baubeschrieb

Der Baubeschrieb ist bei einem GU-Vertrag ausgesprochen wichtig. Er gibt, zusammen mit den Vertragsplänen, die Bestellung des Bauherrn wieder. Aus den Vertragsplänen geht hervor, welche Quantitäten (Mengen) aller Art vorgesehen sind (Mauern, Dächer, Fenster etc.). Ergänzend dazu äussert sich der Baubeschrieb zu den Qualitäten.

Die nachfolgende kleine Checkliste enthält drei Kontrollfragen zum Baubeschrieb.

• Verständlichkeit
Ist der Baubeschrieb in einer Sprache abgefasst, die der Bauherr versteht? Es ist nämlich primär zu fordern, dass der Besteller den Baubeschrieb begreift, eines der wichtigsten Dokumente im GU-Werkvertrag. Wenn er vom Bauherrn lesbar ist, ist er auch vom GU als Vertragspartner lesbar.

• Raumbuch
Reicht es aus, wenn der Baubeschrieb nach Arbeitsgattungen gegliedert ist? Oder ist es angezeigt, ergänzend Raumdatenblätter anzufertigen (beispielsweise für eine bessere Beschreibung der elektrischen Installationen)?

• Technische SIA-Normen
Sind die technischen Normen des SIA sinnvoll in den GU-Vertrag integriert? Aus meiner Sicht passen sie am besten in den Baubeschrieb. Im Minimum sollen die massgebenden technischen Normen explizit aufgeführt werden. Noch besser ist es, wenn die Bauherrschaft als Bestellerin des Werks weiss, was in den Normen steht, die für das Bauvorhaben am wichtigsten sind. Es kann dabei zum Beispiel um den Schallschutz gehen. Eine Interpretation der Norm in einer Sprache, die der Bauherr versteht, ist zu begrüssen.

E2. Mustervertrag VSGU

Ich habe bereits früher angesprochen (Buchstabe B2), dass mit Vorteil der Mustervertrag des Verbandes der GUs angewendet wird (früher: Verband Schweizerischer Generalunternehmer VSGU; heute: «Entwicklung Schweiz»).

Zum Mustervertrag gehören umfangreiche Allgemeine Vertragsbedingungen (AVBs). Es ist für einen Laienbauherrn ganz interessant, diese Bedingungen einmal durchzulesen. Noch besser ist es, wenn sie von einem sachkundigen Vertragspartner erläutert werden. Dies sollte eigentlich bei jedem GU-Geschäft geschehen. Es gibt nämlich eine vorvertragliche Aufklärungspflicht. Der besser Informierte (in der Regel der GU) muss den schlechter Informierten über die Bedingungen des Vertrags aufklären. Diese Pflicht betrifft vor allem das Unerwartete, das Ungewöhnliche. Ein nicht Sachkundiger muss darauf hingewiesen werden, wenn Vereinbarungen dem widersprechen, was er aufgrund seines Alltagswissens eigentlich erwarten würde.

Der VSGU-Mustervertrag mag nicht perfekt sein, aber er hat einen grossen Vorteil: wenn man ihn als Vertragsgrundlage verwendet, ist gewährleistet, dass man im Vertrag eine gewisse Vollständigkeit erreicht. Kein wichtiger Punkt geht vergessen. Das ist immerhin schon etwas.

Leider wird der VSGU-Mustervertrag von den GU-ähnlichen Anbietern für kleinere Sanierungen nur selten benutzt.

Nachfolgen greife ich zwei Punkte heraus, die wichtig sind in einem GU-Werkvertrag: das Bauhandwerkerpfandrecht und die Qualitätsgarantie.

E3. Bauhandwerkerpfandrecht

Die Bauherrschaft soll das Bauhandwerkerpfandrecht kennen und das Sortiment der Schutzmassnahmen zugunsten des Bauherrn mindestens in den Grundzügen überblicken.

Eine Beschreibung des Bauhandwerkerpfandrechts findet sich in meinem Buch «Mit wem baue ich?» (Abschnitt «Zahlungen und Bauhandwerkerpfandrecht»; Seite 261 ff.). Siehe Literaturhinweis am Anfang.

Die kreditgebende Bank schlägt als Schutzmassnahme oft Direktzahlungen des Bauherrn vom GU-Konto direkt an die Subunternehmer vor. Dieses Vorgehen bietet einen vernünftigen Schutz, aber keinen vollständigen.

Die beste Schutzmassnahme dürfte eine Erfüllungsgarantie (Ausführungsgarantie) einer Bank sein, die vom Generalunternehmer beigebracht wird. Sie muss aber auch die Risiken des Bauhandwerkerpfandrechts abdecken. Zudem muss sie so lange dauern, wie Pfandrechte angemeldet werden können (bis vier Monate Abnahme des Werks). Siehe dazu den Blogbeitrag «Die Erfüllungsgarantie als ideale Sicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht».

Das Bauhandwerkerpfandrecht stellt vor allem beim GU-Modell eine Gefahr dar, weniger beim traditionellen Realisierungsmodell mit Einzelunternehmern. Das Beispiel A3 eines GU-artigen Anbieters (Handwerkerfirma als sporadische Gesamtanbieterin von Sanierungsleistungen) ist darum als Sonderfall zu betrachten, das Bauhandwerkerpfandrecht betreffend. Wir haben hier gar kein richtiges GU-Modell, weil es kaum Subunternehmerleistungen gibt. Die Gefahr des Bauhandwerkerpfandrechts ist daher nicht so gross. Sie ist aber auch nicht Null, weil der Bauherr nicht ausschliessen kann, dass sein Vertragspartner im Verborgenen Leistungen bei Subunternehmern bestellt, die auf seinem Grundstück ausgeführt werden. Auch die verborgenen Subunternehmer sind pfandberechtigt.

E4. Qualitätsgarantie

Im Generalunternehmerwesen ist eine integrale Mängelhaftung des GUs gegenüber dem Besteller (Bauherrn) für das Werk als Ganzes anzustreben. In den AVBs finden wir dazu den folgenden Artikel: «Die Mängelhaftung des Generalunternehmers umfasst alle Eigenleistungen sowie die Leistungen und Lieferungen seiner Beauftragten, Subunternehmer und Lieferanten» (Art. 34.2 AVB). Der Bauherr bekommt mit anderen Worten eine Systemgarantie für das gesamte Bauwerk.

Kleine GU-ähnlichen Anbieter gewähren dem Bauherrn oft aber nicht diese umfassende Qualitätsgarantie, sondern nur eine eingeschränkte. Die Garantie besteht darin, dass der GU-ähnliche Werkunternehmer dem Bauherrn die Mängelrecht pro Arbeitsgattung abtritt, die er von seinen Subunternehmern erhält. Bei diesem als Zedierung (Abtretung) bekannten Vorgehen bekommt der Besteller (Bauherr) also ein Bündel von Garantiezusagen der einzelnen Handwerkerfirmen.

Bei «richtigen» GUs ist das Vorgehen der Abtretung der Mängelrechte verpönt. Der GU-ähnliche Anbieter schleicht sich nämlich durch die Abtretung der Mängelrechte aus der Haftung. Er ist bei allfälligen Mängeln fein raus und der Bauherr muss selber schauen, dass er zu seinem Recht kommt. Der GU-ähnliche Anbieter verspricht in der Regel zwar, dass er dem Bauherrn bei der Erledigung von Mängeln hilft, ähnlich wie es der Architekt beim Architektenmodell auch tut. Aber haften tut der GU nicht, nur helfen.

Der Bauherr bekommt bei der Abtretung der Mängelrechte (Zedierung) nur eine eingeschränkte Qualitätsgarantie. Ein Problem sind Werkmängel, bei denen der Verursacher unklar ist. Für den Bauherrn kann es hier mühsam sein, bis der Mangel behoben wird.

Bei der (angestrebten) integralen Mängelhaftung ist zusätzlich zu vereinbaren, dass der Besteller für die Garantie eine Sicherheitsleistung erhält. Diese wird umgangssprachlich oft als Garantieschein bezeichnet und kommt in der Regel in der Form einer Solidarbürgschaft eines Finanzinstituts daher. Die Sicherheitsleistung wird vor allem dann benötigt, wenn der GU-ähnliche Anbieter vor Ablauf der Garantiefrist konkurs geht. Dann hat der Bauherr noch den Solidarbürgen, an den er sich halten kann.

E5. Werkvertrag überprüfen lassen

In meiner langen Praxis als Bauherrenberater habe ich die Erfahrung gemacht, dass GU-ähnliche Verträge für kleinere Bauvorhaben eine vertrackte Sache sein können. In aller Regel sind nämlich die Bauherren Laien. Vielfach haben sie auch keinen Architekten auf ihrer Seite, der ihre Interessen vertritt.

Es kommt hinzu, dass auch die GU-ähnlichen Anbieter als ihre Vertragspartner oft nicht allzu viel verstehen vom Vertragswesen.

Das Resultat sind mitunter Verträge, die ziemlich laienhaft konzipiert sind. Im günstigen Fall kommen sie nur holprig daher. Ich kenne aber auch den ungünstigen Fall, dass beispielsweise elementare Vereinbarungen fehlen.

Eine sachkundige externe Überprüfung eines Werkvertrags mit einem GU-ähnlichen Anbieter kann daher empfohlen werden.

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Dieser Blog enthält Dutzende von Fachbeiträgen, die sich primär an Bauherrschaften richten. Sie sind gegliedert nach Sachgebieten. Die beiden wichtigsten Themenbereiche sind «Honorarfragen» und «Bauen mit einem Architekten». Benutzen Sie das Menu, um zu der Fragenkategorie zu gelangen, die Sie besonders interessiert. – Hans Röthlisberger, Bauherrenberater, Gwatt (Thun) 


 

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