Höhe des GU-Honorars bei Projektänderungen

In diesem Beitrag geht es um Projektänderungen im Typenhausgeschäft. Zu beurteilen ist ein Werkvertrag für ein Einfamilienhaus (Typenhaus), das von einem Werkunternehmer zu einem Pauschalpreis erstellt wird.

Im Vertragsentwurf der Typenhausfirma steht, dass nachträgliche Änderungen grundsätzlich möglich seien, Mehrkosten aber zulasten des Bauherrn gingen. Zudem habe der Bauherr ein zusätzliches Honorar von 15% auf den Mehrkosten zu bezahlen. – Was ist von dieser Regelung zu halten? Der potentielle Bauherr ist der Meinung, dass  der verlangte Zuschlag von 15% zu hoch sei.

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Regelung nach Mustervertrag VSGU

Der VSGU ist der Verband Schweizerischer Generalunternehmer (neue Verbandsbezeichnung: «Entwicklung Schweiz»). In ihm sind die grösseren Generalunternehmer organisiert. Sie wenden im Normalfall ihren eigenen Mustervertrag an, zu dem auch Allgemeine Vertragsbedingungen gehören. Näheres zum Mustervertrag VSGU: Siehe mein Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht»; Abschnitt «Mustervertrag und Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)» (Seite 220 ff.).

Aus diesen Allgemeinen Bedingungen (AVB) geht hervor, dass der Bauherr berechtigt ist, «jederzeit Änderungen gegenüber der in den Vertragsunterlagen festgelegten Ausführung zu verlangen» (Art. 21.1 AVB).

Zusätzlich ist auf Projektänderungen (Mehrbestellungen) das Generalunternehmerhonorar zu bezahlen. Dieses setzt sich aus zwei Komponenten zusammen, aus dem A. Baumanagementhonorar und der B. Risikoentschädigung.

A. Baumanagementhonorar

Mit dem Baumanagementhonorar werden die Dienstleistungen des Generalunternehmers abgegolten (für Bauleitung, Kostenkontrolle etc.). Bei einem kleinen Projekt (3 Mio.) beträgt das Baumanagementhonorar angenommen etwa 6% der Subunternehmerleistungen.

B. Risikoentschädigung

Mit der Risikoentschädigung werden die Garantien des Generalunternehmers abgegolten (Preis-, Termin- und Qualitätsgarantie). Beim gleichen kleinen Projekt (3 Mio.) beträgt die Risikoentschädigung angenommen ebenfalls etwa 6% der Subunternehmerleistungen.

Näheres zum Generalunternehmerhonorar: Siehe mein Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht»; Kapitel 10 «Generalunternehmerhonorar» (Seite 309 ff.).

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Argumente für eine Reduktion des Risikozuschlags

Wie oben erwähnt, ist es übliche Praxis im Generalunternehmergeschäft, dass das Generalunternehmerhonorar auch bei Projektänderungen (Mehrbestellungen) verlangt wird.

Etwas spitzfindig könnte man nun argumentieren, dass dies nicht gerechtfertigt sei. Bei Projektänderungen trägt der Generalunternehmer nämlich nicht die gleichen Risiken wie bei den Basisleistungen im Umfang des Generalunternehmervertrags. Er ist bei Projektänderungen insbesondere keinem Preisrisiko ausgesetzt, weil er einfach den Preis an den Besteller weiterverrechnet, den er selber seinem Subunternehmer bezahlen muss.

Hinsichtlich der Gewährleistung (Qualitätsgarantie) allerdings trägt er ein zusätzliches Risiko. Die Summe der Subunternehmerleistungen, für die er eine umfassende Qualitätsgarantie abgibt, wird durch die Projektänderungen (Zusatzbestellungen) grösser.

Gesamthaft gesehen könnte man also argumentieren, dass die Risikozuschläge bei Projektänderungen kleiner sein sollten als beim Hauptprojekt. In der Praxis ist mir diese Reduktion allerdings noch nie begegnet.

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Fazit

Der verlangte Zuschlag von 15% für Projektänderungen gemäss Vertragsentwurf des Typenhausanbieters weicht nicht stark ab vom «richtigen» Generalunternehmergeschäft. Letzteres zeichnet sich dadurch aus, dass der Mustervertrag des Verbandes der grossen Generalunternehmer angewendet wird (früher VSGU; heute «Entwicklung Schweiz») .

Der grösste Zuschlag, den ich bei einem Projekt nach VSGU-Mustervertrag in der Praxis gesehen habe, hat 12% betragen, und zwar bei einer Vertragssumme von 3 Mio. Fr. (ein so kleines Projekt wird von VSGU-Mitgliedern nur selten bearbeitet).

Das Projekt gemäss Vertragsentwurf Typenhausanbieter entspricht einem Einfamilienhaus und ist somit noch einmal deutlich kleiner (Grössenordnung 0.5 Mio. Vertragssumme).

Man kann somit das Fazit ziehen, dass der verlangte Zuschlag von 15% in einer ähnlichen Grössenordnung liegt wie der verlangte Zuschlag bei «richtigen» Generalunternehmerprojekten und somit keineswegs überrissen ist.

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Projektänderungen bei der traditionellen Bauausführung

Es ist zu berücksichtigen, dass Projektänderungen auch beim normalen Architektenmodell (Bauausführung durch Einzelunternehmer unter der Bauleitung des Architekten) in der Regel nicht kostenlos sind. Projektänderungen (Mehrbestellungen) während der Bauausführung können auch hier zu zusätzlichen Honoraren führen, allerdings vermutlich weniger systematisch als beim Generalunternehmermodell. Der Zuschlag betrifft aber nur das Baumanagement (die Bauleitung), einen Risikozuschlag gibt es beim Architektenmodell selbstverständlich nicht.

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