Höhe des GU-Honorars bei Projektänderungen

Lesedauer ca. 10 Minuten. –


Der Beitrag «Höhe des GU-Honorars bei Projektänderungen» gehört zu den Texten in meinem Blog, die am häufigsten aufgerufen werden. Zudem fällt auf, dass ein grosser Teil der Leserschaft aus Deutschland stammt. Anscheinend stösst das Thema dort auf besonderes Interesse, warum auch immer. – Ich ergreife die Gelegenheit und begrüsse hiermit meine deutschen Leser herzlich.

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A. Zur Textgeschichte

Wie ich bereits erwähnt habe, wird der Beitrag «Höhe des GU-Honorars bei Projektänderungen» weit überdurchschnittlich oft gelesen. Aus diesem Grund habe ich den Inhalt zwischenzeitlich deutlich ausgebaut. In seiner ersten Version ist es nämlich nur ein Dreiminutenbeitrag gewesen. In der nun vorliegenden ergänzten Version ist es ein Text mit rund zehn Minuten Lesedauer geworden.

In der ursprünglichen Fassung ist es primär um die Frage gegangen, ob bei einem GU-Geschäft für ein Einfamilienhaus (Typenhaus) ein bestimmter Zuschlag auf Projektänderungen gerechtfertigt sei (konkret ist von 15% die Rede gewesen). Auf diese Frage komme ich weiter hinten zurück (Buchstabe D1).

Zunächst wollen wir uns aber etwas ausführlicher mit einigen grundsätzlichen Aspekten des Änderns beim GU-Geschäft befassen.

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B. Vom Änderungswesen im normalen Generalunternehmergeschäft

Die grösseren Generalunternehmerprojekte in der Schweiz werden häufig nach einem weit verbreiteten Mustervertrag des Branchenverbandes der Generalunternehmer abgewickelt. Früher hat dieser Verband VSGU geheissen (Verband Schweizerischer Generalunternehmer), heute nennt er sich «Entwicklung Schweiz». Die meisten grossen Generalunternehmer sind Mitglied in diesem Verband.

Die minimale Projektgrösse, die von den etablierten Generalunternehmern abgewickelt wird, dürfte etwa bei drei Millionen Franken liegen. Die grossen Marktteilnehmer bauen also keine Einfamilienhäuser.

B1. Das Änderungswesen im Mustervertrag

Werfen nun einen Blick in diesen Mustervertrag, zu dem auch umfangreiche Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB) gehören.

Unser Interesse gilt dem Abschnitt E in den AVB, der den Änderungen gewidmet ist. Aus den detaillierten Regelungen zum Änderungswesen greife ich zwei Hauptaussagen heraus, die für unsere Betrachtung speziell wichtig sind.

Erstens
Der Bauherr ist berechtigt, «jederzeit Änderungen gegenüber der in den Vertragsunterlagen festgelegten Ausführung zu verlangen» (Art. 21.1 AVB).

Zweitens
Der Besteller (Bauherr) hat bei den gewünschten Änderungen für «die Honorare und die Risikoentschädigung des Generalunternehmers und seiner Beauftragten» aufzukommen habe (Art 21.3 AVB).

Zusammenfassend können wir also festhalten, dass der Besteller bei Generalunternehmerverträgen nachträglich andern darf. Neben den eigentlichen Mehrkosten der Änderung, welche die Subunternehmerleistungen beinhalten, muss er noch einen Zuschlag bezahlen, der die Honorare und die Risikoentschädigung des Generalunternehmers umfasst (oft etwas vereinfacht als Generalunternehmerhonorar bezeichnet).

Literaturhinweis
Eine ausführliche Beschreibung des Generalunternehmerwesens in der Schweiz befindet sich in meinem Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht (2013)».
Dem Generalunternehmermodell ist der ganze Teil 3 des Buches (Kapitel 7 bis 11) gewidmet.
Nähere Informationen zum Buch befinden sich hier >>>

Über das Thema, das in diesem Blogbeitrag aufgegriffen wird, geht es im Kapitel 8 des Buches: «Generalunternehmer-Werkvertrag». Dieses ganze Kapitel, einschliesslich der Ausführungen zum Änderungswesen, ist als umfangreiche Leseprobe verfügbar, und zwar hier >>>

Wer schliesslich direkt zum Abschnitt 8.7 «Änderungen» gehen möchte, klicke bitte hier >>>

Die absolute Höhe des GU-Zuschlags (GU-Honorars) wird in den Allgemeinen Vertragsbedingungen nicht genannt. In der Praxis dürfte es aber in den weitaus meisten Fällen so sein, dass der GU-Zuschlag für das vertragliche vereinbarte Projekt (gemäss Vertragsplänen und Baubeschrieb) auch auf allfällige Zusatzbestellungen (Projektänderungen) angewendet wird. Das GU-Honorar der Mehrbestellung (Projektänderung) entspricht also dem GU-Honorar des Hauptauftrags.

Mit der Höhe des GU-Zuschlags, die man in der Praxis antrifft, wollen wir uns nun genauer befassen.

B2. Zur Höhe des GU-Zuschlags (GU-Honorars) in der Praxis

In meinem Buch «Mit wem baue ich?» (siehe Literaturhinweis oben) betrachte ich im Kapitel 10 «Generalunternehmerhonorar» den GU-Zuschlag näher. Die nachfolgenden beispielhaften Angaben sind dieser Quelle entnommen.

Wie wir oben bereits beim Mustervertrag gesehen haben, setzt sich das Generalunternehmerhonorar aus zwei Teilen zusammen. Im Buch verwende ich dafür die Begriffe Baumanagementhonorar und Risikoentschädigung.

Nachfolgend gebe ich für zwei Projektgrössen das typische Generalunternehmerhonorar an.

Beispiel 1: Vertragssumme 20 Mio. Fr.

  • Subunternehmerleistungen: 19.1 Mio. Fr. = 100%
  • Baumanagementhonorar für GU: 0.41 Mio. Fr. = 2.1%
  • Risikoentschädigung für GU: 0.49 Mio. Fr. = 2.6%
  • Gesamttotal 20 Mio. Fr. = 104.7% der Subunternehmerleistungen

Beispiel 2: Vertragssumme 3 Mio. Fr.

  • Subunternehmerleistungen: 2.68 Mio. Fr. = 100%
  • Baumanagementhonorar für GU: 0.155 Mio. Fr. = 5.8%
  • Risikoentschädigung für GU: 0.165 Mio. Fr. = 6.2%
  • Gesamttotal 3 Mio. Fr. = 112.0% der Subunternehmerleistungen

Zusammenfassend halten wir fest, dass bei einem grossen Projekt (20 Mio. Fr.) das Generalunternehmerhonorar 4.7% der Subunternehmerleistungen ausmacht, während es bei einem kleinen Projekt (3 Mio. Fr.) 12% sind. Der GU-Zuschlag ist also bei einem kleinen Projekt grösser als bei einem grossen.

B3. Beispiel einer Offerte für einen Änderungswunsch des Bauherrn

Nehmen wir nun an, die Bauherrschaft habe einen Änderungswunsch. In diesem Fall unterbreitet der Generalunternehmer der Bauherrschaft eine Offerte für die gewünschte Änderung. Dies wollen wir nun genauer anschauen.

Im oben genannten Buch «Mit wem baue ich?» sind Beispiele für Projektänderungen zu finden. Siehe dazu insbesondere das Beispiel 1 «Offerte für einen Änderungswunsch des Bauherrn» ziemlich am Anfang des Abschnitts 8.7 «Änderungen». Zu diesem Abschnitt gelangen Sie hier >>>

In diesem Beispiel geht es um zusätzliche Baumeisterarbeiten im Untergeschoss eines Gewerbegebäudes. Die ergänzenden Leistungen der Subunternehmer kosten 36 000 Fr. Zu diesem Betrag wird das Generalunternehmerhonorar von 12.0% addiert (5.8% Baumanagementhonorar und 6.2% Risikoentschädigung), was 4 320 Fr. ergibt. Das Gesamttotal der Offerte für den Änderungswunsch beträgt somit 40 320 Fr. einschliesslich des Generalunternehmerhonorars.

B4. Exkurs: Argumente für eine Reduktion des Risikozuschlags bei Projektänderungen

Wie oben erwähnt ist es übliche Praxis im Generalunternehmergeschäft, dass die Risikoentschädigung des Generalunternehmervertrags auch bei Projektänderungen (Mehrbestellungen) in voller Höhe erhoben wird.

Etwas spitzfindig könnte man nun argumentieren, dass dies nicht gerechtfertigt sei und das GU-Honorar bei Projektänderungen kleiner sein sollte. Hier trägt der Generalunternehmer nämlich nicht die gleichen Risiken wie bei den Basisleistungen im Umfang des Generalunternehmervertrags. Er ist bei Projektänderungen insbesondere keinem Preisrisiko ausgesetzt, weil er einfach den Preis an den Besteller weiterverrechnet, den er selber seinem Subunternehmer bezahlen muss.

Hinsichtlich der Gewährleistung (Qualitätsgarantie) allerdings trägt er ein zusätzliches Risiko. Die Summe der Subunternehmerleistungen, für die er eine umfassende Qualitätsgarantie abgibt, wird durch die Projektänderungen (Zusatzbestellungen) grösser.

Gesamthaft gesehen könnte man also argumentieren, dass die Risikozuschläge bei Projektänderungen kleiner sein sollten als beim Hauptprojekt. In der Praxis ist mir diese Reduktion allerdings noch nie begegnet.

B5. Spezialfall einer Projektänderung: Wenn die Baukosten sinken

Normalerweise steigen die Baukosten, wenn der Bauherr eine Projektänderung vornimmt. Im oben genannten Beispiel (Buchstabe B3) betragen die zusätzlichen Subunternehmerleistungen (Baumeisterarbeiten) 36 000 Fr., was zu einem zusätzlichen Generalunternehmerhonorar von 4 320 Fr. führt.

Wie ist die Situation nun zu beurteilen, wenn aufgrund der Änderung die Baukosten sinken? Es kann ja wohl kaum sein, dass der Generalunternehmer Änderungsaufwand hat, und erst noch weniger Honorar bekommt.

Betrachten wir für diesen Spezialfall ein Beispiel. Es befindet sich in meinem Buch «Günstiger bauen» aus dem Jahr 1999 (Kapitel 18; Abschnitt 18.2 «Anpassungen des Werkpreises»; Beispiel 3 eines Kostennachtrags). Zum Beispiel geht es hier >>>

Text gemäss Nachtrag 3 (leicht bearbeitet):

(Beginn Zitat)
Es geht um Heizung und Lüftung für ein industrielles Bauvorhaben. Im Werkvertrag sind für eine Industriehalle eine Raumheizung mit Warmluftgeräten sowie zusätzlich eine unabhängige Lüftungsanlage für die Maschinen vorgesehen (pro Maschine eine Abluftanlage). Nach Gesprächen mit den Behörden sowie intensiven Abklärungen ist es möglich, für diese gebäude-technische Anlage eine wesentlich einfachere Lösung zu finden als ursprünglich angenommen, nämlich ein kombiniertes System für Heizung und Lüftung. Dies führt zu einer substanziellen Reduktion der Werkvertragssumme um rund 277’000 Fr.

Weil diese Minderbestellung auch das Resultat der kreativen Lösungssuche der Planer des Generalunternehmers ist, erhält dieser dafür eine Planungsentschädigung von 75’000 Fr. Dies entspricht etwa 10% der ausgeführten Lösung.
(Ende Zitat)

Aus dem oben besprochenen Beispiel können wir also das Fazit ziehen, dass eine substanzielle Minderbestellung zu einem substanziellen Mehrhonorar für den Generalunternehmer führen kann. In der Praxis dürfte dieser Fall aber eher selten anzutreffen sein.

B6. Exkurs: Sind Änderungen beim Generalunternehmermodell nicht generell zu teuer?

Gelegentlich hört man die Meinung, dass Projektänderungen beim Generalunternehmermodell wegen des zusätzlichen GU-Honorars so teuer seien, dass man nach Möglichkeit generell auf Änderungen verzichten soll: Ja nicht mehr ändern, wenn man mit einem Generalunternehmer baut! Was ist davon zu halten?

In meinem oben genannten Buch «Mit wem baue ich?» bin ich dieser Frage ausführlich nachgegangen. Die Ausführungen befinden sich in Kapitel 15 «Vergleichende Betrachtungen», Abschnitt I «Zuschläge bei Projektänderungen» (Seiten 474 bis 479).

Meinen zentralen Befund gebe ich nachfolgend wieder:

(Beginn Zitat)
Es ist keine Frage: Die Transaktionskosten (Zuschläge) des Änderns sind beim Generalunternehmermodell höher als beim traditionellen Architektenverfahren. Man sollte aber die Relationen wahren: Sie sind keineswegs prohibitiv teuer. Vor allem bei Änderungen in einem bescheidenen Umfang (z.B. 2% der Vertragssumme) darf meines Erachtens bei der Zusammenarbeit mit Generalunternehmern beherzt geändert werden. Im Vergleich zum Architektenmodell kostet das Ändern hier weniger als 2 Promille der Werkvertragssumme mehr.
(Ende Zitat)

Gemäss obigem Zitat ist Ändern beim Bauen mit einem Generalunternehmer also keineswegs überaus teuer. Die Aussage basiert aber auf der Annahme, und auch darauf gehe ich bei der erwähnten Quelle näher ein, dass die Kosten der Mehrbestellungen (Subunternehmerleistungen) von der Bauherrschaft gut kontrolliert werden können. Dies ist im Allgemeinen beim Preisbestimmungsmodell der offenen Abrechnung mit Kostendach der Fall. Beim Pauschalpreismodell jedoch ist die Transparenz bei einem etwas geheimniskrämerischen Generalunternehmer allenfalls nicht in gleichem Masse gegeben. Die Folge kann sein, dass der Generalunternehmer für die Änderungen zu viel verlangt.

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C. Vom Änderungswesen bei kleinen Generalunternehmerprojekten

Nun kommen wir zum eigentlichen Thema dieses Blogbeitrags: zu Projektänderungen bei kleinen Generalunternehmerprojekten. Oft geht es hier um den Bau eines Einfamilienhauses. Einzelne Pauschalpreisanbieter sprechen in diesem Zusammengang etwa von Typenhäusern.

C1. Grundvarianten für Zuschläge bei Projektänderungen

Im Unterschied zum Geschäft der grossen Generalunternehmer gibt es im Marktsegment der kleinen Marktteilnehmer keinen einheitlichen, weit angewendeten Mustervertrag mit ausführlichen Allgemeinen Vertragsbedingungen. Jeder Anbieter verwendet seinen eigenen, firmeninternen Mustervertrag, den er meist projektspezifisch anpasst.

Gemäss meinen Beobachtungen findet man bei Projektänderungen zwei Hauptvarianten von Regelungen:

  • Variante A: Entschädigung des effektiven Änderungsaufwandes
  • Variante B: Prozentualer Zuschlag (GU-Zuschlag)

Darauf gehe ich nachfolgend näher ein.

C2. Variante A: Entschädigung des effektiven Änderungsaufwandes

Bei der Variante A wird der effektive Umplanungsaufwand verrechnet. Zu den Mehrkosten bei den Subunternehmerleistungen kommt also noch der Zeitaufwand hinzu, den der Generalunternehmer treiben muss.

Die Grundüberlegung bei der Abgeltung des effektiven Umplanungsaufwandes ist gut. Theoretisch ist es ein attraktives und faires Modell. Das Problem ist aber, dass der effektive Änderungsaufwand nicht richtig veranschlagt werden kann. Der Generalunternehmer kann ihn nicht richtig messen, und kontrollieren kann ihn der Besteller sowieso nicht. Einer gewissen willkürlichen Bemessung des Änderungsaufwandes ist somit Tür und Tor geöffnet.

Aus diesem Grunde rate ich bei der Begutachtung von Generalunternehmerverträgen im Allgemeinen davon ab, den Aufwand des Generalunternehmers bei Projektänderungen aufgrund des effektiv zu leistenden Zeitaufwandes zu vergüten.

Die Methode der Entschädigung des effektiven Änderungsaufwandes kann dann angewendet werden, wenn das GU-Honorar bereits zum Zeitpunkt der Offertstellung für die Änderung verbindlich angegeben werden kann. Dies dürfte in der Praxis aber vermutlich nicht so häufig der Fall sein.

C3. Variante B: Prozentualer Zuschlag (GU-Zuschlag)

Die Variante B entspricht den Gepflogenheiten des normalen Generalunternehmergeschäfts, bei dem der Änderungsaufwand des Generalunternehmers mit einem festen prozentualen Zuschlag vergütet wird (Generalunternehmerhonorar). Siehe dazu die Ausführungen weiter oben (Buchstabe B2).

Für die prozentuale Höhe des Generalunternehmerhonorars gibt es weder Vorgaben noch Richtlinien. Der Zuschlag muss vom Generalunternehmer selber angegeben werden.

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D. Zur angemessenen Höhe des GU-Honorars bei Typenhausgeschäften

Kehren wir nach diesen generellen Ausführungen zum Änderungswesen im Generalunternehmergeschäft zur Frage zurück, die ursprünglich den Kern dieses Blogbeitrags ausgemacht hat.

Es geht um die Prüfung eines Werkvertrags für ein Einfamilienhaus (Typenhaus), das von einem Werkunternehmer zu einem Pauschalpreis erstellt wird. Von besonderem Interesse ist das Thema der Änderungen.

Im Vertragsentwurf der Typenhausfirma steht, dass nachträgliche Änderungen grundsätzlich möglich seien, Mehrkosten aber zulasten des Bauherrn gingen. Zudem habe der Bauherr ein zusätzliches Honorar von 15% auf den Mehrkosten zu bezahlen.

Was ist von dieser Regelung zu halten?

D1. GU-Zuschlag von 15% bei Projektänderungen vertretbar

Der verlangte Zuschlag von 15% gemäss Vertragsentwurf des Typenhausanbieters weicht nicht stark ab vom «richtigen» Generalunternehmergeschäft, das wir oben etwas näher betrachtet haben. Bei einer Vertragssumme von 3 Mio. Fr. beispielsweise beträgt der Zuschlag 12% (siehe Buchstabe B2).

Das Projekt gemäss Vertragsentwurf Typenhausanbieter entspricht einem Einfamilienhaus und ist somit noch einmal deutlich kleiner (Grössenordnung 0.5 Mio. Vertragssumme).

Man kann somit das Fazit ziehen, dass der verlangte Zuschlag von 15% in einer ähnlichen Grössenordnung liegt wie der verlangte Zuschlag bei «richtigen» Generalunternehmerprojekten. Er befindet sich tendenziell zwar eher am oberen Ende des in der Praxis verlangten Zuschlags, aber man kann ihn nicht als überrissen bezeichnen.

D2. Projektänderungen kosten auch bei der traditionellen Bauausführung etwas

Wie ich bereits weiter oben kurz angesprochen habe (Buchstabe B6), sind Projektänderungen auch beim normalen Architektenmodell (Bauausführung durch Einzelunternehmer unter der Bauleitung des Architekten) in der Regel nicht kostenlos.

Projektänderungen (Mehrbestellungen) während der Bauausführung können auch hier zu zusätzlichen Honoraren führen, allerdings vermutlich weniger systematisch als beim Generalunternehmermodell. Der Zuschlag betrifft aber nur das Baumanagement (die Bauleitung), einen Risikozuschlag gibt es beim Architektenmodell selbstverständlich nicht.

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E. Abschliessende Bemerkungen zuhanden der deutschen Leserschaft

Zum Schluss wende ich mich nochmals an die Leserschaft in Deutschland. In welchem Ausmass sind die Aussagen in diesem Blogbeitrag auf die Verhältnisse in Deutschland anwendbar?

Die Ausführungen über die juristischen Hilfsmittel bei grösseren Generalunternehmerprojekten (Mustervertrag; Allgemeine Vertragsbedingungen) betreffen ausdrücklich die schweizerischen Verhältnisse. Es dürfte auch einen deutschen Mustervertrag für Generalunternehmergeschäfte geben, aber ich kenne mich diesbezüglich nicht aus.

Eher anwendbar sind wahrscheinlich die genannten Prozentzahlen für GU-Zuschläge bei kleinen Generalunternehmergeschäften. Konkret dürfte somit bei einem Einfamilienhaus das Generalunternehmerhonorar bei Projektänderungen (Mehrbestellungen) eher bei 15% liegen als bei 10%.

Kleine GU-Zuschläge der Grössenordnung 5% dagegen dürften nur bei grossen GU-Projekten zu erwarten sein.

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Textgeschichte
22. Januar 2020
Wesentliche Ausweitung des Textes; siehe auch Kommentar oben (Buchstabe A)

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Dieser Blog enthält Dutzende von Fachbeiträgen, die sich primär an Bauherrschaften richten. Sie sind gegliedert nach Sachgebieten. Die beiden wichtigsten Themenbereiche sind «Honorarfragen» und «Bauen mit einem Architekten». Benutzen Sie das Menu, um zu der Fragenkategorie zu gelangen, die Sie besonders interessiert. – Hans Röthlisberger, Bauherrenberater, Gwatt (Thun) / Schweiz


 

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