Vorwort

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Kapitel 1: Ausgangslage beim Beginn der Bauausführung

1.1 Gliederung der Planungsleistungen
1.2 Vom Vorprojekt zur Baueingabe
1.3 Planungsstand beim Beginn der Bauausführung
1.4 Kostenvoranschlag
1.5 Typ 1: Kostenvoranschlag nach Arbeitsgattungen
1.6 Typ 2: Elementbasierter Kostenvoranschlag
1.7 Zur Genauigkeit des Kostenvoranschlags
1.8 Der revidierte Kostenvoranschlag
1.9 Varianten der Projektrealisierung

In diesem einleitenden Kapitel wird dargelegt, welcher Stand der Planung normalerweise beim Beginn der Bauausführung erreicht ist. Wir betrachten zu diesem Zweck die wichtigsten Planungsschritte während der Projektierung sowie die Resultate der Bauplanung, die zum Zeitpunkt der Baueingabe vorliegen. Am Schluss verschaffen wir uns einen Überblick über das Spektrum der Möglichkeiten für die Bauausführung.

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Kapitel 2: Honorarfragen

2.1 Einführung
2.2 Der historische Kostentarif bis zum Jahr 2002
2.3 Aktuelle Honorarformel des Zeitaufwandmodells
2.4 Erläuterungen zu den Honorarfaktoren
2.5 Zwischenbilanz zum neuen Honorarmodell
2.6 Architektenhonorar bei Einfamilienhäusern
2.7 Vertragstypen

Das Thema des Honorarwesens gehört an und für sich nicht in das vorliegende Buch, das der Bauausführung gewidmet ist. Honorarfragen stellen sich primär zum Zeitpunkt der Projektierung und nicht bei der Bauausführung. Ganz entziehen kann man sich dem Thema aber nicht, wie wir später bei einigen Gelegenheiten sehen werden. Wenn etwa die Frage im Raum steht, ob zum Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung die Architektenarbeit aufgeteilt werden soll, ist auch die Anschlussfrage nach der Honorierung nicht mehr weit (siehe Seite 119).

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Teil 1:
Bauausführung mit Einzelunternehmern

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Kapitel 3: Grundsätzliches zum traditionellen Architektenverfahren

3.1 Die traditionelle Art des Bauens
3.2 Projektorganisation
3.3 Bonus für kostenbewusste Bauausführung
3.4 Umfang der Bauausführung

Das traditionelle Architektenverfahren ist im Bauwesen am meisten verbreitet. Ein Architekt leitet hier als sogenannter Gesamtleiter sowohl die Planung wie auch die Bauausführung und ist somit der zentrale Ansprechpartner, Berater und Treuhänder der Bauherrschaft während der gesamten Projektdauer. Im Teil 1 des Buches befassen wir uns ausführlich mit diesem traditionellen Modell, wobei wir uns auf die Projektphase der Bauausführung beschränken.

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Kapitel 4: Werkvertrag

4.1 «Normitis» im Werkvertragsrecht
4.2 Basiswissen über Werkverträge (SIA-Norm 118)
4.2 A. Abschluss des Werkvertrages
4.2 B. Vollmacht der Bauleitung
4.2 C. Vergütung der Leistungen – fest oder ungefähr?
4.2 D. Bauhandwerkerpfandrecht
4.2 E. Bestellungsänderungen
4.2 F. Rechnungswesen
4.2 G. Abnahme des Werkes
4.2 H. Werkmängel, Mängelrechte und «Selbstverschulden»
4.2 I. Garantiefrist, Garantieschein, verdeckte Mängel

Beim Erstellen von Bauwerken steht ein juristischer Begriff absolut im Zentrum: der Werkvertrag. Vertragliche Abmachungen zwischen der Bauherrschaft auf der einen Seite und Baumeister, Elektriker oder Gipser auf der anderen Seite sind klassische Werkverträge. Allerdings gibt es eine ganze Menge von Gesetzen, Normen, Ordnungen und Empfehlungen, die alle irgendwie mit dem Werkvertragsrecht in der Bauwirtschaft zu tun haben. – Was wir daher zuerst brauchen, ist ein Überblick. Wie findet man sich im Dschungel der Gesetze und Normen zurecht?

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Kapitel 5: Bauarbeiten ausschreiben und vergeben

5.1 Normpositionen und Leistungsverzeichnisse
5.2 Vollständigkeit von Leistungsverzeichnissen
5.3 Weitere Empfehlungen zur Ausschreibung
5.4 Bauarbeiten vergeben

Im letzten Kapitel haben wir uns eingehend mit den Besonderheiten des Werkvertrags im Bauwesen befasst. Unter anderem ist es dabei auch darum gegangen, wie ein Werkvertrag üblicherweise abgeschlossen wird (Abschnitt A. Abschluss des Werkvertrags; Seite 141 ff.). Darauf wollen wir nachfolgend noch etwas genauer eingehen. Wir fragen uns, was die Bauherrschaft zum Ausschreiben und Vergeben der Bauarbeiten beitragen kann.

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Kapitel 6: Baukosten überwachen

6.1 Ständige Orientierung des Bauherrn
6.2 Das Prinzip der Kostenüberwachung
6.2 A. Kurzfassung der Kostenüberwachung
6.2 B. Detaillierte Kostenüberwachung

Als Grundlage für den Bauentscheid werden die Kosten mit einem genügend genauen Kostenplanungsinstrument ermittelt, dem sogenannten Kostenvoranschlag. Mit dem Beginn der Bauausführung fängt nun ein neues Kapitel an: Es geht darum, die Entwicklung der Baukosten laufend zu überwachen. Das Wesen der Baukostenüberwachung besteht darin, die effektivenBaukosten (Arbeitsvergaben, Zahlungen etc.) mit den budgetiertenWerten (Kostenvoranschlag) zu vergleichen.

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Teil 2:
Bauausführung mit einem Generalunternehmer

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Kapitel 7: Einführende Betrachtungen über Generalunternehmer

7.1 Aussagen von Marktakteuren
7.2 Generalunternehmer und Baukultur
7.3 Betrachtungen zu Risiken beim Bauen mit Generalunternehmern

Eine Gelegenheitsbauherrschaft kann sich nicht so leicht ein objektives Bild machen über das Bauen mit einem Generalunternehmer: Zu unterschiedlich sind die Eindrücke, Warnungen oder Verheissungen, mit denen sie konfrontiert ist. Als Einführung in das Thema wollen wir uns daher zuerst mit einigen gängigen Argumenten für oder gegen das Generalunternehmermodell auseinandersetzen.

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Kapitel 8: Generalunternehmer-Werkvertrag

8.1 Mustervertrag und Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)
8.2 Vertragsbestandteile
8.3 Projektorganisation
8.4 Subunternehmer und Lieferanten
8.5 Vertragsunterlagen
8.6 Preisbestimmung
8.7 Änderungen
8.8 Zahlungen und Bauhandwerkerpfandrecht
8.9 Bauabnahme und Garantie

Im Kapitel 4 über den normalen Werkvertrag haben wir uns mit der «Handwerkernorm» SIA-Norm 118 befasst (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten), der zentralen Vertragsgrundlage beim Bauen mit Einzelunternehmern unter der Bauleitung eines Architekten. Das Gegenstück dazu beim Bauen mit einem Generalunternehmer sind die Allgemeinen Vertragsbedingungen AVB, die vom Verband der Schweizerischen Generalunternehmer VSGU entwickelt worden sind. Sie sind ein zentraler Bestandteil des Mustervertrages dieses Berufsverbandes.

Aus juristischer Sicht unterscheidet sich ein Generalunternehmer-Werkvertrag nicht von einem gewöhnlichen Werkvertrag. Es ist unerheblich, ob der Werkvertrag ein ganzes Gebäude umfasst oder lediglich eine Arbeitsgattung. Die rechtlichen Grundlagen bilden die wenigen Artikel im Obligationenrecht OR, mit denen wir bereits früher Bekanntschaft gemacht haben.

Nachfolgend befassen wir uns detaillierter mit einigen wesentlichen Punkten des Generalunternehmer-Werkvertrags. Im Unterschied zum normalen Bauen mit Einzelunternehmern, das von den SIA-Normen bestimmt ist, gibt es im Generalunternehmergeschäft keine derart dominante Vertragsdoktrin. Es gibt wohl den Mustervertrag des Branchenverbandes VSGU, aber er wird primär von den Branchenschwergewichten angewendet, die auch im VSGU organisiert sind. Kleinere und kleinste Marktteilnehmer benutzen oft firmeninterne Verträge, die sich mehr oder weniger stark davon unterscheiden.

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Kapitel 9: Bewirtschaftung der Risiken

9.1 Grundsätzliches zu den Risiken beim Bauen
9.2 VSGU-Standesregeln gegen einseitige Risikoübernahme
9.3 Übersicht der Risiken und Garantien
9.4 Preisgarantie
9.5 Termingarantie
9.6 Qualitätsgarantie
9.7 Planungsgarantie
9.8 Teuerungsgarantie
9.9 Erfüllungsgarantie
9.10 Garantie beim Bauhandwerkerpfandrecht
9.11 Garantie für die Mängelfreiheit der Leistungsverzeichnisse
9.12 Garantie für Baugrundrisiken
9.13 Risiken bei Umbauten und Sanierungen
9.14 Mietzinsgarantie
9.15 Schlussbetrachtung zu den Garantien

Dass das Bauen mit vielfältigen Risiken verbunden ist, dürfte jedem Bauwilligen bekannt sein. Die Beschäftigung mit dem Generalunternehmermodell erscheint deshalb besonders lohnenswert, weil den Generalunternehmern allgemein nachgesagt wird, spezialisiert auf dem Gebiet des Risikomanagements zu sein. Im folgenden Kapitel befassen wir uns näher mit diesem Thema.

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Kapitel 10: Generalunternehmerhonorar

10.1 Teil A: Baumanagementhonorar
10.2 Teil B: Risikoentschädigung des Generalunternehmers
10.3 Gesamtbetrachtung zum Generalunternehmerhonorar

Wir haben uns jetzt ein langes Kapitel lang mit den vielfältigen Risiken des Bauens auseinandergesetzt und festgestellt, dass ein Generalunternehmer der Bauherrschaft viele Unwägbarkeiten abnehmen kann. Er hat also eine ähnliche Funktion wie eine Versicherung. Zur Finanzierung der Risikoübernahme benötigt man aber Geld. Eine Versicherung ist auf Prämien angewiesen. Wie sieht es diesbezüglich beim Generalunternehmer aus? Mit welchen Prämien kalkuliert er, um die Risikoübernahme zu decken? Mit diesen Fragen wollen wir uns in diesem kurzen Kapitel befassen. – Das Generalunternehmerhonorar setzt sich grundsätzlich aus zwei Teilen zusammen: dem Honorar für das Baumanagement (Teil A) und der eigentlichen Risikoentschädigung (Teil B).

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Kapitel 11: Projektablauf

11.1 Generalunternehmersubmission
11.2 Parallele Submission für General- und Einzelunternehmer
11.3 Analyse der Generalunternehmerangebote
11.4 Verhandlungen mit Generalunternehmern
11.5 Bauherrenaufgaben während der Ausführung
11.6 Schlussabrechnung

In diesem Kapitel wird der Projektablauf beim Generalunternehmermodell aus der Sicht des Bauherrn dargestellt. Im Zentrum des Interesses stehen die Aufgaben der Bauherrschaft.

Der Projektablauf beginnt mit der Generalunternehmersubmission. In einem speziellen Abschnitt gehen wir darauf ein, wie eine parallele Submission für Generalunternehmer und Einzelunternehmer durchgeführt werden kann. Dann befassen wir uns mit der Phase der Vertragsverhandlungen mit Generalunternehmern. Ein weiterer Abschnitt behandelt die Bauherrenaufgaben während der Ausführung. Zuletzt gehen wir auf die Schlussabrechnung ein.

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Teil 3:
Spezialfälle der Bauausführung

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Kapitel 12: Typenhäuser

12.1 Einleitung
12.2 Haus + Herd als historisches Vorbild
12.3 Der Typenhausmarkt
12.4 Typenhausähnliche Angebote von Promotoren
12.5 Vertragsgrundlagen
12.6 Wichtige Elemente im Werkvertrag für Typenhäuser
12.7 Risiken und Garantien bei Typenhäusern
12.8 Schlussbetrachtungen zum Typenhausmodell

Im Teil 2 haben wir uns bei der Beschäftigung mit dem Generalunternehmermodell eingehend mit Risiken befasst. Die Leistungen der Generalunternehmer entsprechen nämlich dem zunehmenden Bedürfnis vieler Bauherren, beim Bauen weniger Risiken eingehen zu müssen.

Das klassische Generalunternehmermodell ist allerdings eher auf grössere Bauvorhaben ausgerichtet. Bauherren mit kleineren Bauprojekten wollen aber auch mehr Sicherheit. Oft geht es hier um den Bau von selbst genutzten Wohnhäusern. Speziell interessiert sind diese Bauherren an der Preissicherheit: Sie möchten möglichst früh wissen, mit welchem verbindlichen Preis sie zu rechnen haben. Typenhäuser entsprechen diesem Bedürfnis. Das Bedürfnis nach Preissicherheit ist ein wichtiges Element des Typenhausgeschäfts.

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Kapitel 13: Kostengarantievertrag SIA

13.1 Ein neues Realisierungsmodell
13.2 Merkmale des Kostengarantievertrags SIA
13.3 Vergleich mit dem Generalunternehmermodell
13.4 Argumente gegen den Kostengarantievertrag SIA
13.5 Abschlussbemerkungen

Der Kostengarantievertrag SIA ist eine Innovation in der schweizerischen Bauwirtschaft. Dieses neue Realisierungsmodell stellt eine Mischform dar zwischen der traditionellen Bauausführung mit Einzelunternehmern unter der Bauleitung eines Architekten und dem Generalunternehmerprinzip. Es ist zwar eindeutig ein Architektenmodell, übernimmt aber einige Elemente des Geschäftsmodells der Generalunternehmer.

Der Kostengarantievertrag ist vom Branchenverband SIA entwickelt worden, damit seine Mitglieder gegen die Generalunternehmer besser bestehen können. Die freien Planer sind nämlich der Gefahr ausgesetzt, auf dem Gebiet der Bauausführung Marktanteile an die Generalunternehmer zu verlieren. Für den SIA ist es aber ein grosses Anliegen, dass nicht nur die Kosten garantiert werden, sondern auch die architektonische Qualität.

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Kapitel 14: Totalunternehmersubmission

14.1 Grundideen der Totalunternehmersubmission
14.2 Pflichtenheft bei der Totalunternehmersubmission
14.3 Vorauswahl von Totalunternehmern
14.4 Projektausarbeitung in Konkurrenz
14.5 Kosten der Totalunternehmersubmission
14.6 Planungsdauer
14.7 Externe Unterstützung der Bauherrschaft

In diesem dritten Teil des Buches ist es bisher um spezielle Formen der Bauausführung gegangen. Wir haben angefangen mit Typenhäusern, der Bauausführung von kleineren Wohnbauten im Werkvertrag. Ein zentrales Merkmal dieses Realisierungsmodells ist die Preisgarantie. Dann haben wir uns dem SIA-Kostengarantievertrag zugewendet. Hier wird eine Kostengarantie geboten, obwohl die Bauleitung im Normalfall von freien Planern im Auftragsverhältnis ausgeführt wird und es keinen Werkvertrag für das Bauwerk als Ganzes gibt.

Das letzte Spezialmodell, das wir nun betrachten wollen, kommt bewusst am Schluss. Die Totalunternehmersubmission überschreitet nämlich eine Grenze: Es handelt sich hier nicht um ein Modell der reinen Bauausführung, wie in den bisher beschriebenen Fällen, insbesondere bei der Bauausführung mit Einzelunternehmern unter der Bauleitung von beauftragten Planern sowie bei der Bauausführung durch Generalunternehmer. Die Totalunternehmersubmission stellt vielmehr eine Mischform zwischen Planung und Bauausführung dar. Der anbietende Totalunternehmer ist ein planender Generalunternehmer. Zuerst arbeitet er aufgrund eines Pflichtenhefts ein Projekt aus und gibt anschliessend dafür den Preis verbindlich an. Es geht hier also nicht nur um einen Preiswettbewerb wie bei der klassischen Generalunternehmersubmission, sondern auch um einen Ideenwettbewerb. Gesucht ist das Projekt mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis. Am Ende der Totalunternehmersubmission Bauherr kann aus unterschiedlichen Projekten auswählen, deren Preise bekannt sind.

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Teil 4:
Schlussbetrachtungen

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Kapitel 15: Vergleichende Betrachtungen

  • A. Baukosten
  • B. Risiken und Garantien
  • C. Qualitätsgarantie (Gewährleistungsgarantie)
  • D. Beanspruchung der Bauherrschaft
  • E. Architektonische Qualität
  • F. Mitbestimmung
  • G. Transparenz
  • H. Kontrolle der Preise bei Projektänderungen
  • I. Zuschläge bei Projektänderungen
  • K. Mustervertrag
  • Schlussbilanz

Nach der Besprechung der einzelnen Realisierungsmodelle wollen wir im Teil 4 nun noch einige vergleichende Betrachtungen anstellen. Zu diesem Zweck untersuchen wir ausgewählte wichtige Aspekte näher. Teilweise greifen wir dabei auf Analysen zurück, die wir bei der Besprechung der Realisierungsmodelle bereits angestellt haben, teilweise stellen wir aber auch neue Überlegungen an.

Zu den Gesichtspunkten, welche uns vor allem beschäftigen, gehören die Baukosten, die Risiken und Garantien oder die zeitliche Beanspruchung der Bauherrschaft. Im Zentrum des Interesses steht jeweils der Vergleich zwischen dem traditionellen Architektenverfahren und dem Generalunternehmermodell. Wo es angebracht ist, weiten wir das Blickfeld aus auf speziellere Modelle wie den Kostengarantievertrag SIA.

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