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9.8 Teuerungsgarantie

Die Teuerungsgarantie spielt eine untergeordnete Rolle, da durch die Wahl der Methode der Preisbestimmung der Umgang mit der Teuerung an und für sich bereits festgelegt ist. Beim Pauschalpreis wird keine Teuerung vergütet, die Teuerungsgarantie ist hier also schon integriert. Beim Globalpreis dagegen kann der Generalunternehmer die Teuerung zusätzlich verrechnen.

Die gleichen Wahlmöglichkeiten betreffend der Verrechnung der Teuerung gibt es auch beim Preisbestimmungsmodell der offenen Abrechnung mit Kostendach. Oft kann der Bauherr erreichen, dass der Generalunternehmer das Teuerungsrisiko übernimmt. Die Übernahme kann aber auch an Bedingungen geknüpft sein, wie das nachfolgende Beispiel zeigt.

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Beispiel einer Teuerungsgarantie mit Einschränkungen

Der Generalunternehmer hat Anspruch auf Vergütung der ausgewiesenen teuerungsbedingten Mehrkosten, wenn das Bauwerk aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, nicht in der vorgesehenen Zeitspanne zur Ausführung gelangt und sich der Fertigstellungstermin dadurch um mehr als 3 Monate verzögert.

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9.9 Erfüllungsgarantie

Quelle:
SBI Gruppe der Schweizerischen Bauindustrie; Jahresbericht 2004

— Seite 13: Artikel von Dr. jur. Mauro Spaini:
Der Garantievertrag zugunsten des Bauherrn bei Bauarbeiten

— Seite 24: Beat Büchler, lic. rer. pol., Geschäftsführer der SBI:
Plädoyer für risikoangepasste, ausgewogene Sicherheiten

Die Erfüllungsgarantie ist eine neuere Erscheinung im Generalunternehmergeschäft. Derartige Garantien hat es früher primär bei grossen Infrastrukturbauvorhaben der öffentlichen Hand gegeben, etwa bei Eisenbahnbauten. Im Verlaufe der Zeit hat dieses neuartige Absicherungsinstrument auch im Hochbau und insbesondere bei Generalunternehmerprojekten vermehrt Einzug gehalten.

Die Erfüllungsgarantie ist grundsätzlich die Zusage eines Dritten, für die Erfüllung des Vertrages des Werkunternehmers einzustehen. Gemäss der Schweizerischen Gesetzgebung gibt es dazu grundsätzlich zwei Methoden: die Garantie gemäss Art. 111 OR und die Bürgschaft gemäss Artikel 492–512 OR. Da die Garantie bei Generalunternehmerprojekten vermutlich deutlich häufiger angewendet wird als die Bürgschaft, konzentrieren wir uns nachfolgend primär auf sie.

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Methode 1: Garantievertrag

Der Garantievertrag entsteht, indem neben den Vertragsparteien des Generalunternehmergeschäfts (Besteller und Generalunternehmer) ein zusätzlicher Dritter in Erscheinung tritt, der sogenannte Garant. Dieser ist meistens eine Hausbank des Generalunternehmers und erhält von ihm den Auftrag, zugunsten des Bestellers zusätzliche Sicherheiten hinsichtlich der Bauausführung zu leisten. Konkret leistet der Garant Schadenersatz, wenn der Generalunternehmer seinen Vertrag gegenüber dem Besteller mangelhaft erfüllt. Dies äussert sich primär darin, dass das Bauwerk mangelhaft oder verspätet hergestellt wird. Die maximale Garantiesumme in Franken (oft etwa 10% der Werkvertragssumme) wird im Garantievertrag genannt. Die Erfüllungsgarantie dauert bis zur Ablieferung und wird dann ersetzt durch die Gewährleistungsgarantie. Manchmal reicht sie auch einige Monate (oft vier) darüber hinaus, damit auch das Risiko des Bauhandwerkerpfandrechts abgedeckt ist.

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Beispiel einer Erfüllungsgarantie

Die Generalunternehmerin leistet spätestens bei Baubeginn (Aushub) eine bis zur Übergabe des Bauwerks gültige Bank- oder Versicherungsgarantie im Sinne von Art. 111 OR im Betrag von 4 680 000 Fr. Diese abstrakte, unwiderrufliche Garantie hat unabhängig von diesem Werkvertrag zu bestehen und kann von der Bauherrin auf erstes Verlangen geltend gemacht werden. Sie verfällt mit Bezugsbereitschaft (Mieterausbau) des Bauwerks.

Der Garantiegeber haftet in der Höhe der Garantiesumme dafür, dass das Bauwerk vertragsgemäss erstellt und übergeben wird und die Generalunternehmerin ihren Verpflichtungen vollumfänglich nachkommt.

Die Generalunternehmerin ist berechtigt, die Garantie nach Massgabe der erbrachten Planungs- und Bauleistungen zu reduzieren (degressive Garantie), wozu die Bestellerin bereits heute ihre ausdrückliche Zustimmung gibt.

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Der Garantievertrag weist meistens eine Klausel auf, welche dem juristischen Laien recht sonderbar vorkommt. Hinsichtlich der Garantie wird nämlich etwa gesagt, dass sie vom Bauherrn «auf erste Aufforderungen hin und unter Verzicht auf jegliche Einreden und Einwendungen» in Anspruch genommen werden kann. Wir haben es hier mit einer Sofortzahlungsklausel zu tun, was für den Bauherrn sehr praktisch ist. Ohne Beweise vorlegen zu müssen, kann er die Garantiesumme in Anspruch nehmen. Der Grund für diese doch sehr bauherrenfreundliche Ausgestaltung des Garantievertrags wird darin gesehen, dass Garantieverträge mit der Klausel «Zahlen auf erstes Anfordern» weltweit einheitlich geregelt sind. Abgeschwächte Vertragstypen, bei denen der Bauherr zur Inanspruchnahme der Garantiesumme Dokumente vorlegen muss, haben sich bisher nicht durchgesetzt. Garantieverträge des Typs «Zahlen auf erstes Anfordern» beinhalten ein gewisses Missbrauchspotential, wobei Missbräuche anscheinend selten vorkommen. Der Jurist Mauro Spaini empfiehlt, durch eine sorgfältige Abfassung des Garantietextes genau zu definieren, wann die Garantie durch den Bauherrn in Anspruch genommen werden kann (Zahlungsunfähigkeit; verspätete oder mangelhafte Ausführung des Bauwerks etc.). Schutzlos sind Werkunternehmer und Garant nicht, wenn der Bauherr die Garantiesumme missbräuchlich einfordert; allerdings ist in diesem Fall die Beweislast umgekehrt: Der Garant muss beweisen, dass die Forderung zu unrecht erhoben wird. Der Generalunternehmer wird seinem Garanten in der Regel die notwendigen Beweismittel vorlegen, damit dieser gegenüber einem Richter beweisen kann, dass die Garantiesumme rechtsmissbräuchlich eingefordert wird. Die Garantie kann degressiv ausgestaltet werden. Dies bedeutet, dass die Garantiesumme im Verlaufe der Bauausführung reduziert wird. Es sollte klar vereinbart werden, nach welchen Kriterien diese Reduktion abläuft.

VSGU-Vorbehalt zu Sicherheitsleistungen (Erfüllungsgarantie)

Das Thema Sicherheitsleistungen (Erfüllungsgarantie) wird in den VSGU-Standesregeln behandelt (siehe Seite 277 f.). Im ausführlichen Kommentar (Argumentarium Standesregeln VSGU; Seite 6) finden sich dazu folgende Erläuterungen:

Erfüllungsgarantien im Umfang von 10% sind angemessen und schliessen alle Vertragserfüllungsrisiken (inkl. Bauhandwerkerpfandrecht) mit ein. Eine Beschränkung auf BKP Gebäude und Umgebung ist wünschenswert.

(…).

Das Eingehen von Erfüllungsgarantien höher als 10% kann zu einem Wettbewerbsvorteil führen, sollte aber nur in Ausnahmefällen eingegangen werden.

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Methode 2: Bürgschaft

Wie bei der Garantie gibt es auch hier einen Dritten, diesmal ist es der Bürge, der gegenüber dem Bauherrn die Vertragserfüllung des Generalunternehmers sichert. Die Stellung des Bauherrn jedoch ist bei der Bürgschaftsverpflichtung deutlich weniger gut als bei der Garantie, er hat nicht das bauherrenfreundliche Druckmittel des «Zahlens auf erstes Anfordern». Vielmehr muss der Bauherr hier zuerst mit dem Generalunternehmer verhandeln und allenfalls sogar gerichtlich gegen ihn vorgehen. Dafür ist die Bürgschaft im Vergleich mit der Garantie die kostengünstigere Form der Sicherheit.

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Beispiel einer Bürgschaftsverpflichtung

Die Bank A verpflichtet sich gegenüber dem Bauherrn B für die richtige Erfüllung der vom Unternehmer C übernommenen Verpflichtungen betreffend vertragsgemässer Erfüllung der Werkverträge vom (Datum) sowie Abdeckung sämtlicher Bauhandwerkerpfandrechte und Lieferantenforderungen aus Leistungen des Unternehmers als Bürge solidarisch im Sinne von Art. 492 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts zu haften, jedoch so, dass sie aus dieser Bürgschaft höchstens bis zu einem Betrage von Fr. 250 000 Fr. in Anspruch genommen werden kann.

Diese Bürgschaft ist befristet bis und mit (Datum) und erlischt ohne Weiteres, wenn der Gläubiger nicht binnen vier Wochen nach Ablauf der Frist seine Forderung gemäss Art. 510, Abs. 3, des Schweizerischen Obligationenrechts geltend macht und dies der Bank innert der gleichen Frist durch eingeschriebenen Brief mitteilt. Ist die Forderungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig, so erlischt die Bürgschaft gleichwohl, wenn der Gläubiger seine Forderung nicht innerhalb derselben 4 Wochen unter genauer Angabe von Betrag und Fälligkeitstermin durch eingeschriebenen Brief bei der Bank A anmeldet.

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Fazit zum Thema Erfüllungsgarantie

Die Generalunternehmerbranche ist lange ohne Erfüllungsgarantien ausgekommen, und es ist keineswegs gesagt, dass es bei jedem Bauvorhaben eine derartige Garantie braucht. Die Bauherrschaft muss sich selber eine Meinung bilden, ob ihr Bauvorhaben so risikobehaftet ist, dass bereits in der Ausführungsphase eine Absicherung nötig ist. Bei leistungsfähigen, finanziell soliden Generalunternehmern ist eine Sicherheit nicht unbedingt angebracht.

Vorsicht geboten ist bei Billiganbietern. Wenn der Werkunternehmer keinen makellosen Leistungsausweis hat, und die Bauherrschaft eine mangelhafte Vertragserfüllung befürchtet, ist eine möglichst hohe Erfüllungsgarantie zweifellos empfehlenswert. Die Bauherrschaft sollte sich aber nicht der Illusion hingeben, dass die Garantie sie für alle Vermögenseinbussen entschädigt, die sie durch einen schlecht erfüllten Vertrag erleidet.

Beispiel eines schlecht erfüllten Vertrags

In diesem Zusammenhang erinnere ich mich an ein Bauvorhaben, das eine schweizerische Papierfabrik in den Neunzigerjahren hat errichten lassen. Es hat sich um ein Lagergebäude für Papierrollen gehandelt. Bei der Abnahme des Bauwerks hat sich herausgestellt, dass der Siloteil des Lagers fehlerhaft konstruiert und gebaut worden ist. Dies hat zur Folge gehabt, dass bei Lagerbewegungen das ganze Gebäude in Schwingungen versetzt worden ist. Der Werkunternehmer hat sich jedoch nicht mehr um eine Sanierung kümmern können, da er zwischenzeitlich Konkurs gegangen ist.

Die Papierfabrik als Bauherrin hat zweifellos eine Vermögenseinbusse erlitten. Ausser dem eigentlichen Werkmangel hat sie aber auch einen Mangelfolgeschaden beklagen müssen, da sie das neue Lager gar nicht richtig hat nutzen können. Hätte eine allfällige Erfüllungsgarantie all diese Kalamitäten aufgewogen? Es ist zu bezweifeln. Im Nachhinein hat die Bauherrschaft vermutlich festgestellt, dass sie wohl das billigste Angebot ausgewählt hat, keinesfalls aber das wirtschaftlichste.

Weit besser als eine gute Ausführungsgarantie (Erfüllungsgarantie) ist somit eine gute Ausführung.

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9.10 Garantie beim Bauhandwerkerpfandrecht

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist beim Bauen mit einem Generalunternehmer eine ernsthafte Bedrohung für den Besteller. Das Grundstück des Bauherrn haftet nämlich als Pfand für eine Schuld, die sich gar nicht an den Besteller selber richtet, sondern an den Generalunternehmer. Der Besteller muss daher Vorkehrungen treffen, um sich vor dem Risiko von Doppelzahlungen zu schützen. Eine empfehlenswerte Schutzmassnahme ist eine Garantie (Solidarbürgschaft) einer Bank oder Versicherung, die vom Generalunternehmer beigebracht wird.

Die im letzten Abschnitt (siehe Seite 289 ff.) beschriebene Erfüllungsgarantie kann problemlos mit der Garantie in Bezug auf Bauhandwerkerpfandrechte gekoppelt werden, unabhängig davon, ob sie in der Form des Garantievertrags oder der Bürgschaftsverpflichtung auftritt. Im Abschnitt «Zahlungen und Bauhandwerkerpfandrecht» (Seite 261 ff.) finden wir ein Beispiel einer derartigen Paketlösung, bestehend aus der Kombination einer Erfüllungsgarantie und einer Garantie bezüglich des Bauhandwerkerpfandrechts («Die einfache Lösung mit der Bankgarantie»; Seite 265 f.).

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Lösungen ohne Garantien

Im Sinne einer Wiederholung sei erwähnt, dass es beim Bauhandwerkerpfandrecht auch Vorsorgemassnahmen ohne Garantien (Sicherheitsleistungen) von Banken oder Versicherungen gibt. Zu nennen sind etwa der Rückbehalt von substanziellen Zahlungen, bis die Viermonatsfrist für Pfandrechtsanmeldungen abgelaufen ist, oder Direktzahlungen an Subunternehmer (mit oder ohne dazwischen geschalteten Treuhänder). Näheres dazu siehe Abschnitt «Zahlungen und Bauhandwerkerpfandrecht» (Seite 261 ff.).

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9.11 Garantie für die Mängelfreiheit der Leistungsverzeichnisse

Bei diesem Thema sprechen wir von einer Garantie, bei der man sich wundert, wieso sie überhaupt zur Sprache kommt: Spielen Leistungsverzeichnisse bei der Generalunternehmersubmission überhaupt eine Rolle?

In den Allgemeinen Bedingungen (AVB) des Generalunternehmer-Werkvertrags findet man den Begriff des Leistungsverzeichnisses tatsächlich nicht. Die üblichen Vertragsunterlagen sind Baubeschrieb und Vertragspläne. Trotzdem lassen Bauherrschaften, sowohl kleinere private wie auch grosse öffentliche, die detaillierten Leistungsverzeichnisse von ihren Planern gelegentlich erstellen.

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Motive zur Erstellung der Leistungsverzeichnisse

Gemäss meinen Erfahrungen gibt es zwei Motive, wieso detaillierte Leistungsverzeichnisse oft schon zum Zeitpunkt der Generalunternehmersubmission erstellt worden sind.

Motiv 1: Erstellung für die normale Submission (Arbeitsgattungen)

Bei diesem ersten Motiv hat die Erstellung gar nichts mit der Generalunternehmersubmission zu tun. Die detaillierten Leistungsverzeichnisse werden vielmehr angefertigt, damit die Bauherrschaft bereits während der Planungsphase (also noch vor der Generalunternehmersubmission) mit ihnen Richtofferten von Einzelunternehmern einholen kann und somit einen besser abgesicherten Kostenvoranschlag erhält. Gelegentlich führt sie mit den detaillierten Leistungsverzeichnissen auch eine Parallelsubmission durch (parallel zur Submission von Arbeitsgattungen unter Einzelunternehmern wird gleichzeitig eine Generalunternehmersubmission durchgeführt). Näheres dazu siehe Abschnitt «Parallele Submission für General- und Einzelunternehmer»; Seite 318 ff.).

Motiv 2: Erstellung im Hinblick auf eine bessere Generalunternehmersubmission

Beim zweiten Motiv werden die detaillierten Leistungsverzeichnisse extra für die Generalunternehmersubmission erstellt. Die Bauherrschaft braucht sie also für keinen anderen Zweck, weder für eine genauere Erstellung des Kostenvoranschlags anhand von Richtofferten noch für eine Parallelsubmission.

Dahinter steht die Überlegung, dass anhand von detaillierten Leistungsverzeichnissen der Generalunternehmer eher in der Lage ist, ein mängelfreies Angebot auszuarbeiten. Er erkennt die Anforderungen (Spezifikationen) des Bauherrn besser und kann sie korrekt in sein Angebot einrechnen. Es ist für ihn einfacher, die Preise der Leistungen seiner Subunternehmer einzuholen. Missverständnisse und Fehler können eher vermieden werden. Die Qualität des Angebots wird also besser.

Die häufige Verwendung von Leistungsverzeichnissen bei Generalunternehmersubmissionen hat mich selber überrascht. Im Zusammenhang mit Recherchen zu diesem Buch bin ich dieser Frage näher nachgegangen. Ich bin zum Schluss gekommen, dass es auch von den Generalunternehmern geschätzt wird, wenn zu diesem Zeitpunkt bereits detaillierte Leistungsverzeichnisse vorliegen. Als besonders nützlich werden sie bei komplizierten Arbeitsgattungen empfunden.

Als kompliziert gelten besonders die Arbeitsgattungen, wo die Leistungsverzeichnisse von Fachplanern ausgearbeitet werden. Dazu gehört die ganze Gebäudetechnik, aber auch die Statik (Leistungsverzeichnis des Bauingenieurs), die Fassade (Leistungsverzeichnis des Fassadenplaners) und allfällige weitere mehr.

Weniger stark oder gar nicht benötigt werden die Leistungsverzeichnisse, die vom Architekten selbst erstellt werden (z.B. alle Oberflächenverkleidungen wie Bodenbeläge, Gipserarbeiten, Malerarbeiten etc.). Auch bei der Umgebung wird ein Leistungsverzeichnis als nicht besonders hilfreich erachtet. Viel nützlicher sind hier die üblichen Instrumente, mit denen Spezifikationen im Generalunternehmergeschäft festgelegt werden (aussagekräftiger Vertragsplan; guter Baubeschrieb einschliesslich Details wie Pflanzliste etc.).

Das Problem des Massenrisikos: Voraussetzungen zur Übernahme der Garantie

Bauherrenseitig erstellte Leistungsverzeichnisse können das Problem aufweisen, dass sie Mängel enthalten. Das äussert sich etwa darin, dass die ermittelten Mengen pro Position (Vorausmasse) fehlerhaft sind oder einzelne Positionen komplett fehlen. Dieses Thema haben wir im Abschnitt «Vollständigkeit von Leistungsverzeichnissen» ausführlich erörtert (Seite 170 ff.). Man spricht in diesem Zusammenhang oft vom Massenrisiko. In der Regel strebt die Bauherrschaft an, dass der Generalunternehmer das Massenrisiko übernimmt.

Aus meiner Sicht sind zwei Voraussetzungen nötig, damit der Generalunternehmer das Massenrisiko übernehmen kann. Darauf gehe ich nachfolgend ein.

— Voraussetzung 1: Wenige Mängel
Die Leistungsverzeichnisse dürfen von vornherein nur geringe Mängel aufweisen (siehe Absatz «Methoden zur Erstellung mängelfreier Leistungsverzeichnisse», Seite 174 f.).

— Voraussetzung 2: Gute Überprüfbarkeit
Die gute Überprüfbarkeit der Leistungsverzeichnisse durch den Generalunternehmer muss gewährleistet sein (siehe Absatz «Leistungsverzeichnisse gut überprüfbar konzipieren», Seite 176 f.). Dies setzt selbstverständlich auch voraus, dass genügend Zeit zur Überprüfung gewährt wird.

Die Ausgangslage für eine Garantieübernahme ist beispielsweise dann günstig, wenn es sich um ein Neubauprojekt eines einschlägig erfahrenen Architekten handelt. Sie ist deutlich weniger günstig, wenn es um ein Sanierungsprojekt geht, und der Architekt zudem wenig Routine in der Erstellung entsprechender Leistungsverzeichnisse hat.

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Schlussbemerkungen

Die Übernahme des Massenrisikos (Garantie für mängelfreie Leistungsverzeichnisse) ist an und für sich nichts anderes als ein Spezialfall der Garantie des Generalunternehmers für vorbestandene Planungsfehler. Die Leistungsverzeichnisse sind nämlich ein Teil der bauherrenseitig erstellten vorbestandenen Planungsergebnisse. Im Idealfall erhält der Bauherr vom Generalunternehmer eine Garantie für die Gesamtheit der bauherrenseitigen Planung (umfassende Planungsgarantie). Siehe dazu den Absatz «Haftung für vorbestandene Planungsfehler» (Seite 286 f.). Falls dies nicht möglich ist, kann vielleicht immerhin eine Garantie für mängelfreie Leistungsverzeichnisse (Massenrisiko) erreicht werden.

Verweis auf SIA-Norm 118

Eine ähnliche Regelung wie die Übernahme des Massenrisikos beim Generalunternehmergeschäft findet man auch in der SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten), dort allerdings den Werkvertrag des Einzelunternehmers betreffend. In Art. 40 Abs. 2 SIA 118 wird postuliert, dass der Werkunternehmer bei einem Gesamtpreisvertrag (Globalpreis) allfällige Mengenangaben in den Ausschreibungsunterlagen auf ihre Übereinstimmung mit den Plänen prüft. Wenn es sich um einen Pauschalpreis handelt (und nicht um einen Globalpreis), kommt in gleichem Sinne Art. 41 SIA 118 zur Anwendung.

Die Übernahme des Massenrisikos kennt man also auch bei der Bauausführung mit Einzelunternehmern.

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9.12 Garantie für Baugrundrisiken

Mit dem Baugrund im Allgemeinen und der Baugrube im Besonderen können grosse Risiken verbunden sein. Speziell bei öffentlichen Bauvorhaben wird es in der Regel bekannt, wenn Probleme mit dem Baugrund zu zusätzlichen Kosten führen. Beispiele dafür sind die massive Kostenüberschreitung beim Bärenpark in Bern (Jahr 2009) oder der Abbruch der Planungsarbeiten für die Erweiterung des Kunstmuseums im etwa gleichen Zeitraum ebenfalls in Bern, beide begründet mit vorgängig nicht erkannten Risiken des Baugrundes.

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Bärenpark in Bern 

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Überraschungen und Mehrkosten beim Baugrund gibt es aufgrund meiner Beobachtungen eher bei konventionell abgewickelten Projekten wie den beiden oben genannten als bei Bauvorhaben, an denen Generalunternehmer beteiligt sind. Letztere sind für Baugrundrisiken eher stärker sensibilisiert als Ad-hoc-Planungsteams. Der Grund für ihre erhöhte Wachsamkeit dürfte darin bestehen, dass Generalunternehmer aufgrund ihrer Tätigkeit als Werkunternehmer stets der Gefahr ausgesetzt sind, dass sie einzelne der Risiken selber tragen müssen.

Bei unklaren oder schwierigen Baugrundverhältnissen können Generalunternehmer somit dem Bauherrn sehr nützlich sein. Sie sind allenfalls sogar in der Lage, dem Bauherrn gewisse Risiken abzunehmen und ihn damit zu entlasten.

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Baugrundrisiko grundsätzlich an Generalunternehmer übertragbar

Wir haben weiter vorne im Abschnitt über die Vertragsunterlagen festgestellt, dass nach Art 13.1 AVB das Baugrundrisiko beim Bauherrn liegt, soweit nicht eine anderweitige Vereinbarung besteht (Seite 245 f.). Falls diese Vereinbarung aber erzielt werden kann, bedeutet dies nichts Anderes, als dass die Risiken des Baugrundes dem Generalunternehmer überbunden werden können. «Das Baugrundrisiko kann vertraglich dem Generalunternehmer überwälzt werden. Zu bevorzugen ist eine möglichst abstrakte Regelung, da jede Aufzählung von besonderen Baugrundrisiken implizieren könnte, dass nicht aufgezählte Baugrundrisiken beim Bauherrn verbleiben. So kann eine vertragliche Regelung dahingehend lauten, dass das Baugrundrisiko vollumfänglich beim Generalunternehmer liegt (…).» Quelle: Huber / Schwendener, Generalunternehmervertrag VSGU, Seite 60.

Da viele Baugrundrisiken aber kaum kalkulierbar sind, hat sich der VSGU in seinen Standesregeln dafür ausgesprochen, diese nur zurückhaltend übernehmen zu wollen.

VSGU-Vorbehalt zu Baugrund / Altlasten

In den Standesregeln des Verbandes Schweizerischer Generalunternehmer VSGU (siehe Seite 277 ff.) wird der Baugrund einschliesslich der Altlasten als Eigentümerrisiko betrachtet. Im ausführlichen Kommentar (Argumentarium Standesregeln VSGU; Seite 2) finden sich dazu folgende Erläuterungen:

Der Baugrund ist per Definition natürlich gewachsen, unvorhersehbar und weder durch den GU/TU noch den Eigentümer beeinflussbar. Der GU/TU kann ohne vorgängige Untersuchungen (geologisches Gutachten, geotechnischer Bericht, Altlasten- und Bodenbericht etc.) zur Erlangung von mehr Kenntnissen über den Baugrund und die Altlasten dieses Risiko nicht übernehmen. Selbst mit der gebotenen Sorgfalt – welche der Grösse, Wichtigkeit und Gefährlichkeit eines Bauvorhabens angemessen sein muss – kann der Baugrund nicht abschliessend beurteilt werden. (…).

Es werden deshalb folgende Lösungsansätze formuliert:

Der Eigentümer erarbeitet die notwendigen Grundlagen und stellt diese dem TU zur Verfügung. Eine Übernahme des Risikos im Umfang dieser Grundlagen ist möglich (Budget mit offener Abrechnung oder als Kostendach). Das Baugrund- und Altlastenrisiko als Restrisiko verbleibt beim Eigentümer.

Meiner Ansicht nach ist damit mehr oder weniger etwa das Gleiche gesagt, was bereits in den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) steht (siehe Absatz «Baugrundstück und bestehendes Bauwerk», Seite 245 f.). Nach Art 13.1 AVB liegt das Baugrundrisiko nämlich beim Bauherrn, soweit nicht eine anderweitige Vereinbarung besteht.

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Delegierbare und nicht delegierbare Risiken des Baugrundes

Nicht delegierbar an den Generalunternehmer sind in der Praxis oft Risiken, die kaum kalkulierbar sind. Dies trifft etwa auf Altlasten zu. Es kann nicht abgeschätzt werden, in welchem Ausmass beim Aushub Erdöl- oder Benzinrückstände gefunden werden, die aufwendig zu entsorgen sind. Auch die genaue Beschaffenheit des Baugrundes in der Sohle der Baugrube ist aufgrund von Sondierbohrungen nur an den untersuchten Stellen bekannt, nicht aber im Bereich des gesamten Fundamentes. Wenn anstelle des erwarteten gut tragfähigen Kiesgrundes an einer bestimmten Zone eine Lehmschicht zum Vorschein kommt, muss dieses Material ausgewechselt werden. Eine Risikoübernahme dürfte darum auch hier nicht zu verantworten sein.

Die Erstellung einer Baugrubensicherung (Baugrubenabschluss) dagegen birgt auch Risiken, diese sind aber eher beherrschbar. Darum kann der Generalunternehmer deren Übernahme verantworten. Dazu betrachten wir nachfolgend ein Beispiel.

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Risiken der Baugrubensicherung

Nehmen wir an, es sei eine 13 Meter tiefe Baugrube zu erstellen für ein Geschäftshaus mit vier Untergeschossen. Die engen Platzverhältnisse lassen jedoch eine normale abgeböschte Baugrube nicht zu. Es muss daher eine Baugrubensicherung erstellt werden, die es erlaubt, die Wände der Baugrube vertikal oder nur leicht geneigt auszuführen.

Grundsätzlich gibt es mehrere Typen von Baugrubensicherungen (Baugrubenabschlüssen). Die Wahl richtet sich nach den geologischen Verhältnissen, dem Grundwasserspiegel und weiteren Kriterien wie beispielsweise den Lärmimmissionen beim Bau. Im konkreten Fall ist der Grundwasserspiegel tief, wodurch der Abschluss nicht wasserdicht sein muss. Wegleitend für die Auswahl ist zudem die Bedingung, dass die Nachbarliegenschaften während der Erstellung keinen grossen Immissionen ausgesetzt sein dürfen.

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Ursprünglich vorgesehene Lösung: Rühlwand

Das Planungsteam geht im Rahmen der Projektausarbeitung davon aus, dass für den Baugrubenabschluss die technische Methode der gebohrten Rühlwand gewählt wird. Diese Lösung wird auch in den Baubeschrieb übernommen.

Die Rühlwand (siehe Abbildung Seite 302) besteht aus massiven vertikalen Stahlprofilen mit dazwischenliegenden horizontalen Ausfachungen. Die total 17 m langen Stahlprofile in H-Form werden in einem Abstand von 2.50 m (Ständerabstand) in vorgängig erstellte Bohrlöcher versetzt. Im Vergleich zum Rammen der Profile erzeugt dies viel weniger Lärm. Der 4 m lange Teil des Bohrlochs, der unterhalb der zukünftigen Aushubkote liegt, wird mit Beton gefüllt. Der 11 m lange Teil oberhalb wird mit einem Material aufgefüllt, welches beim Aushub leicht wieder entfernt werden kann. Der Aushub wird in Etappen von etwa 2 m Höhe vorgenommen. Der dadurch frei werdende Bereich zwischen den vertikalen Stahlprofilen wird mit armiertem Ortbeton ausgefacht. Der oberste Meter der Ausfachung besteht aus Holz. Im Verlauf des Aushubs werden etappiert auf drei verschiedenen Höhen Erdanker gebohrt und versetzt. Die Ständer werden somit auf drei Lagen mit vorgespannten Erdankern mit dem Erdreich verbunden (rückverankert). – Diese Ausführungen zeigen: Die (gebohrte) Rühlwand gilt als eher teures Verfahren.

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Vorschlag des Generalunternehmers: Nagelwand

Im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit der Bauherrschaft bringt einer der Generalunternehmer einen Unternehmervorschlag ins Spiel. Er schlägt vor, für den Baugrubenabschluss anstelle der eher teuren Rühlwand eine deutlich günstigere Variante zu wählen: die Nagelwand.

Im Unterschied zur Rühlwand mit biegesteifen (rückverankerten) Stahlprofilen besteht die Nagelwand nur aus einer relativ leicht verformbaren Spritzbetonschale, die mit Zugelementen (Nägeln) gesichert ist. Die dicht angebrachten Nägel verfestigen den Boden so weit, dass dieser als monolithischer Block betrachtet werden kann. Ähnlich wie die Rühlwand wird die Nagelwand in vergleichsweise kleinen Arbeitsschritten von oben nach unten erstellt. Nach jeder Aushubetappe werden auf der vorgesehenen Höhe Lagen von Nägeln versetzt. Das neu freigelegte Stück der Baugrubenwand wird mit armiertem Spritzbeton gesichert.

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Zwei Varianten von Baugrubenabschlüssen in der gleichen Baugrube:
links die senkrechte Rühlwand mit drei Ankerlagen;
rechts die leicht geneigte Nagelwand (Foto Implenia)

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Ergebnis

Der Bauherr lässt die Variante der Nagelwand durch sein Planungsteam prüfen und stimmt ihr zu. Der Baubeschrieb wird somit hinsichtlich dieser Position modifiziert. Der Generalunternehmer wird dadurch in die Lage versetzt, sein pauschales Angebot preislich substanziell anzupassen. Im Unterschied zur 1.5 Mio. Fr. teuren Rühlwand (vorgebohrt und rückverankert) kostet die Nagelwand nur 1.0 Mio. Fr. Der gesamte Werkpreis reduziert sich somit um 0.5 Mio. Fr. Zusätzlich zum Preisvorteil hat die Nagelwand den willkommenen Nebeneffekt, dass die Zugelemente (Nägel) mit 10 Metern deutlich kürzer sind als die Anker bei der Rühlwand. Die Nachbargrundstücke müssen daher weniger beansprucht werden.

Aufgrund seiner vielfältigen Erfahrungen ist der Generalunternehmer bereit, hinsichtlich des Baugrubenabschlusses Risiken zu übernehmen. Konkret garantiert er, dass die kostengünstige Variante mit der Nagelwand ausgeführt werden kann. Falls dies wider Erwarten doch nicht möglich sein sollte und der beauftragte Subunternehmer eine Rühlwand bauen müsste, hätte dies für den Bauherrn keine Mehrkosten zur Folge.

Die Risikoübernahme fällt dem Generalunternehmer auch darum nicht so schwer, weil er sich selber absichert. Er lässt sich von seinem Subunternehmer (Spezialtiefbaufirma) nämlich ebenfalls garantieren, dass die Variante der Nagelwand ausgeführt werden kann.

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Zusammenfassung

Aufgrund des oben Gesagten kann der Umgang mit den baugrundbedingten Risiken wie folgt zusammengefasst werden:

Baugrundrisiko Typ 1: Risiken vom Generalunternehmer übernommen

Kalkulierbare baugrundbedingte Risiken können vom Generalunternehmer
übernommen werden. Dazu gehört zum Beispiel das Grundwasserrisiko, sofern der Grundwasserspiegel so hoch ist wie aufgrund des Gutachtens vorausgesagt. Auch das Risiko der Baugrubensicherung kann übernommen werden. Wenn der Generalunternehmer garantiert, eine Nagelwand ausführen zu können, muss der Bauherr nicht mehr bezahlen, falls entgegen aller Annahmen doch ein teureres Verfahren nötig sein sollte.

Baugrundrisiko Typ 2: Kosten von Risiken realistisch abgeschätzt (aber nicht garantiert)

Bei diversen baugrundbedingten Massnahmen können die Risiken vom Generalunternehmer zwar nicht übernommen werden, aber immerhin ist eine realistische Abschätzung der Kosten möglich. Dies betrifft etwa Pfahlfundationen, Felsabbau und dergleichen. Die entsprechenden Mengen werden vorgängig geschätzt, aber es wird offen abgerechnet. Abweichungen sind also möglich, aber sie sind vermutlich nicht so hoch. Grundsätzlich ist das Vorgehen somit ähnlich wie beim traditionellen Architektenverfahren.

Baugrundrisiko Typ 3: Risiken vom Generalunternehmer nicht übernommen

Überhaupt nicht kalkulierbar sind beispielsweise die Aufwendungen für Altlasten bei kontaminierten Böden. Hier ist manchmal nicht einmal eine Abschätzung der Kosten möglich.

Es gibt aber auch Aufwendungen des klassischen Spezialtiefbaus, die unter Umständen völlig unerwartet auftauchen. Nehmen wir an, an ein bestehendes altes Gebäude soll ein Anbau erstellt werden, dessen unterstes Geschoss etwa drei Meter tiefer liegt als der bestehende Keller. Geologische Sondierungen haben ergeben, dass das bestehende Gebäude auf Fels gebaut ist. Während des Aushubs für den Anbau stösst man denn auch tatsächlich mehrheitlich auf kompakten Fels. Allerdings gibt es eine Ausnahme: In einem Bereich des Aushubs steht das bestehende Gebäude nicht auf Fels, sondern auf relativ lockerem Aufschüttmaterial. Man kommt nicht darum herum, unter dem Streifenfundament eine Unterfangung einzuziehen und diese mit Felsankern zu sichern (siehe auch Foto auf Seite 412).

Bei beiden Fällen, den Altlasten und der ungenügenden Fundierung, die mit einer rückverankerten Unterfangung gesichert werden muss, handelt es sich um Restrisiken des Baugrundes, die beim Bauherrn verbleiben.

Es ist angezeigt, für derartige Risiken im Rahmen des Kostenvoranschlags eine Position «Unvorhergesehenes (offene Reserven)» vorzusehen. Näheres dazu siehe die Ausführungen über die Dimensionierung der offenen Reserven auf Seite 54.

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9.13 Risiken bei Umbauten und Sanierungen

Umbauten und Sanierungen beinhalten ein erhebliches Risiko für die Bauherrschaft, das bewirtschaftet werden muss. Es äussert sich meistens so, dass die Bauherrschaft eine zu wenig umfassende Bestellung auslöst und dies erst im Verlaufe der Bauausführung bemerkt. Der vorgesehene Umfang der Baumassnahmen gemäss Baubeschrieb und Vertragsplänen stellt sich als ungenügend heraus. Die Bauherrschaft kommt nicht darum herum, den Umfang der Bauarbeiten auszuweiten.

Das Risiko ist dann besonders akzentuiert, wenn die Bauinvestitionen im Rahmen der Projektdefinition aus Wirtschaftlichkeitsüberlegungen bereits von Anfang an auf einem tiefen Niveau festgelegt werden.

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Risiken meist nicht delegierbar

Anders als bei den meisten anderen Risiken dürfte bei Umbauten und Sanierungen der Generalunternehmer in den wenigsten Fällen zu einer Risikoübernahme bereit sein. Eine Ausnahme kann man sich allerdings dann vorstellen, wenn der Generalunternehmer im Sinne eines Totalunternehmers bereits für die Bauplanung zuständig ist, einschliesslich der Erstellung von Baubeschrieb und Vertragsplänen. In diesem Zusammenhang hat er Gelegenheit, gezielte Abklärungen über den Zustand der Bausubstanz vorzunehmen, was die Risiken reduziert.

Im Normalfall jedoch muss die Bauherrschaft den Risiken selber begegnen, insbesondere dann, wenn sie das Projekt einschliesslich der Unterlagen für die Generalunternehmersubmission durch beauftragte Planer selber ausarbeiten lässt.

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Bausubstanz erfassen

Das Risiko für nachträgliche Mehrbestellungen lässt sich begrenzen, indem der Zustand des Gebäudes sorgfältig analysiert wird. Es genügt aber nicht, sich nur auf die optisch feststellbaren Faktoren zu verlassen. Ähnlich wie beim anderen exemplarischen Risikogebiet, dem Baugrund, braucht es physische Verfahren zur Zustandsanalyse, die mit Kosten verbunden sind. Anstelle von Probebohrungen im Gelände braucht es Pro-bebohrungen im Gebäude. Das kann unter Umständen ein vertikales Loch durch das ganze Haus hindurch sein.

Man benötigt ferner eine genaue Aufnahme der geometrischen Eigenschaften des Gebäudes, analog zu präzisen Terrainaufnahmen beim Grundstück. Man muss wissen, ob ein Fussboden leicht geneigt oder durchhängend ist, ob die Grundgeometrie rechtwinklig ist oder ob sich der hölzerne Dachstuhl verzogen hat. – Weitere Abklärungen betreffen Gebäudetechnik, Lifte, Treppen, Toiletten, Schalldämmung, Brandschutz, Sonnenschutz und andere mehr.

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Expertenwissen einbinden

Die Bauherrschaft sollte in Erwägung ziehen, bereits in der Phase von Bauprojekt und Baubeschrieb Expertenwissen einzubinden, das mit den Projektrisiken von Umbauten und Sanierungen eng vertraut ist. Das kann zum Beispiel ein einschlägig erfahrener Generalunternehmer sein, der beratend verpflichtet wird. Ziel soll die Erarbeitung eines Baubeschriebs sein, der die zu erwartenden Baumassnahmen realistisch wiedergibt und nachträglich nicht ausgeweitet werden muss.

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9.14 Mietzinsgarantie

Das Vermietungsrisiko ist eine kaufmännische Gefahr, die mit dem eigentlichen Bauen nichts zu tun hat. Es geht hier um das Risiko des Bauherrn (und Vermieters), ein Mietobjekt auf den Beginn der Vermietungsphase vollständig an Mieter vermieten zu können.

Der Generalunternehmer ist allenfalls bereit, sich an dem Risiko zu beteiligen, da er über erhebliche Marktkenntnisse verfügt und oft auch eine eigene Vermietungsorganisation hat. Nachfolgend ist ein Beispiel einer Vereinbarung zu einer Mietzinsgarantie dargestellt. Es ist durchaus denkbar, dass die Mietzinsgarantie für den Generalunternehmer von allen übernommenen Risiken die grösste wirtschaftliche Tragweite hat.

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Mietzinsgarantie als «selbständige Garantie»

Als juristischer Laie habe ich mit Erstaunen zur Kenntnis genommen, dass sich die Vermietungsgarantie elegant in das Spektrum der übrigen Garantien des Generalunternehmers einfügt.

Im Abschnitt «Mängelhaftung» haben wir über die normale Gewährleistung (Garantie) gesprochen (Seite 270 f.). Basis sind Vereinbarungen zwischen Besteller und Unternehmer über die Eigenschaften des Werks. Jede Abweichung des Werks von den vereinbarten Eigenschaften ist bekanntlich ein Werkmangel. Die Haftung des Unternehmers für ein mängelfreies Werk wird als Garantie bezeichnet.

Nun ist es jedoch möglich, dass der Unternehmer im Rahmen des Werkvertrages auch ein sogenanntes selbständiges Erfolgsversprechen (eine selbständige Garantie) abgibt. Professor Gauch definiert dieses Versprechen wie folgt: «Im Unterschied zur Zusicherung bezieht sich dieses (vertragliche) Versprechen auf einen bestimmten, meist wirtschaftlichen Erfolg (wie Umsatz und Rendite), der über die vertragsgemässe Beschaffenheit des Werkes hinausgeht, indem er noch von anderen Faktoren (z.B. Absatzgelegenheiten, Kundenkreis, Konjunktur) abhängt» (Gauch, Werkvertrag, Seite 557). Bei der selbständigen Garantie verspricht der Unternehmer Schadenersatz für den Fall, dass ein wirtschaftliches Ziel nicht erreicht wird. Es geht somit nicht um Mängelhaftung, da das Werk keinen Mangel hat.

Die Vermietungsgarantie ist also eine selbständige Garantie des Generalunternehmers. Wenn das wirtschaftliche Ziel der Vermietung nicht erreicht wird, leistet er Schadenersatz.

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Beispiel einer Mietzinsgarantie

Die Generalunternehmerin übernimmt eine Mietzinsgarantie für die Dauer vom 1. April 2004 bis 1. April 2005 für Mietflächen inkl. Parkplätze. Die Mietzinsgarantie beträgt maximal 1 440 000 Fr. (6 000 m2 Mietfläche zu 240 Fr. pro m2).

Sollte während dieser Dauer das Mietzinstotal nicht erreicht werden oder sollten aus irgendeinem anderen Grund Mietzinsausfälle entstehen, so werden sie durch die Generalunternehmerin durch monatliche Zahlungen, jeweils per Ende Monat, an die Bestellerin vergütet.

Bei einer durch die Generalunternehmerin verschuldeten Terminverzögerung verändert sich der vorstehende Endtermin nach Massgabe der Dauer der Verzögerung. 

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9.15 Schlussbetrachtung zu den Garantien

Bei vielen Risiken des Bauens gibt es Schutzinstrumente für die Bauherrschaft, bereitgestellt vom Generalunternehmer. Sie treten nur in Aktion, wenn der Risikofall tatsächlich eintritt. Schutzinstrumente bei Baurisiken sind beispielsweise Solidarbürgschaften für die Gewährleistung («Qualitätsgarantie»), Garantien im Zusammenhang mit Bauhandwerkerpfandrechten oder Erfüllungsgarantien.

Wie in anderen Bereichen des privaten und geschäftlichen Lebens ist man glücklich und zufrieden, wenn man die Absicherungsinstrumente nie benötigt. Beim Autofahren beispielsweise darf man dankbar sein, wenn Sicherheitsgurt und Airbag nie in Funktion treten müssen. Ich persönlich muss mich als regelmässiger Skitourengänger in den Bergen immer wieder mit den Risiken von Lawinen auseinandersetzen. Als Schutzmassnahme für die Risikobegrenzung trage ich, wie die anderen Berggänger auch, immer ein Lawinenverschüttetensuchgerät (LVS) auf mir. Mein Wunsch ist, dass es sich nie im Erstfall bewähren muss.

Beim Bauen ist es gleich. Das LVS des Bauherrn ist die Solidarbürgschaft. Die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass man dieses baubezogene Schutzinstrument nie braucht. Ich beispielsweise habe in meiner langen Karriere im Bauwesen noch nie eine Solidarbürgschaft als Sicherheitsleistung für die Gewährleistungsgarantie eines Werkunternehmers beanspruchen müssen. — Aber einmal kann der Moment kommen, dass man die Sicherheit braucht, und dann muss man sie haben.

Letzthin bin ich mit einem derartigen Fall konfrontiert gewesen, als externer Experte in einem Konkursfall. Ein Generalunternehmer ist nach der Ablieferung seines Werkes, aber noch vor dem Ablauf der zweijährigen Rügefrist für Werkmängel, Konkurs gegangen. Zum Glück hat die Bauherrschaft für die Sicherung der Mängelrechte eine Solidarbürgschaft einer Bank gehabt. Da der Generalunternehmer nicht mehr existiert hat, hat die garantiegebende Bank als Solidarbürge für die Behebung der umfangreichen Mängel im Rahmen der Garantieabnahme aufkommen müssen. Die Bauherrschaft ist durch den Ausfall des Generalunternehmers nicht zu Schaden gekommen.


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