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Buch «Mit wem baue ich?» von Hans Röthlisberger (2013):
Leseprobe Kapitel 11

11.1 Generalunternehmersubmission
11.2 Parallele Submission für General- und Einzelunternehmer
11.3 Analyse der Generalunternehmerangebote
11.4 Verhandlungen mit Generalunternehmern
11.5 Bauherrenaufgaben während der Ausführung
11.6 Schlussabrechnung

In diesem Kapitel wird der Projektablauf beim Generalunternehmermodell aus der Sicht des Bauherrn dargestellt. Im Zentrum des Interesses stehen die Aufgaben der Bauherrschaft.

Der Projektablauf beginnt mit der Generalunternehmersubmission. In einem speziellen Abschnitt gehen wir darauf ein, wie eine parallele Submission für Generalunternehmer und Einzelunternehmer durchgeführt werden kann. Dann befassen wir uns mit der Phase der Vertragsverhandlungen mit Generalunternehmern. Ein weiterer Abschnitt behandelt die Bauherrenaufgaben während der Ausführung. Zuletzt gehen wir auf die Schlussabrechnung ein.

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11.1 Generalunternehmersubmission

Stellen wir uns die Situation vor, dass ein Projekt soweit ausgearbeitet ist, dass die Bauausführung ansteht. An der Arbeit ist ein Planungsteam, das aus dem Architekten sowie den nötigen Fachplanern besteht, wobei die Gesamtleitung beim Architekten liegt. Als Honorierungsgrundlage für den Architekten ist die SIA-Honorarordnung 102 gewählt worden. Diese Ordnung liefert auch den Rahmen für die Definition seiner Leistungen.

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Weichen stellen für die Generalunternehmersubmission

Im Verlaufe der Teilphase «Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag» (Art. 4.41 SIA 102) werden die Weichen gestellt für die Realisierung des Projekts mit einem Generalunternehmer. Der Architekt erhält vom Bauherrn den Auftrag, Ausschreibungsunterlagen für eine Generalunternehmersubmission auszuarbeiten. Diese Unterlagen bestehen primär aus einem kompletten Plansatz («Vertragspläne») sowie einer umfassenden Sammlung von Leistungsmerkmalen des Bauwerks («Baubeschrieb»).

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Generalunternehmersubmission:
Spezialfall in der Projektabwicklung nach SIA 102

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Der Baubeschrieb für den Generalunternehmer ist eine Weiterbearbeitung des sogenannten «Konstruktions- und Materialkonzeptes» gemäss Art. 4.32 SIA 102. Er ist in der Regel nach Arbeitsgattungen gegliedert und gibt Aufschluss über die geforderten Qualitäten und Leistungsmerkmale, die das Bauwerk erfüllen soll.

Zu unterscheiden vom Baubeschrieb sind die detaillierten Leistungsverzeichnisse, die bei der Submission von Einzelunternehmern verwendet werden. Hier sind die zu erbringenden Leistungen pro Arbeitsgattung auf kleine Leistungseinheiten aufgeschlüsselt. Zudem sind bei allen Leistungspositionen die Quantitäten enthalten (Vorausmasse).

Hinsichtlich der Spezifikation der Anforderungen an das Bauwerk sollten beide Dokumente deckungsgleich sein, der eher kompakte Baubeschrieb für den Generalunternehmer wie die umfangreiche Sammlung der Leistungsverzeichnisse nach Arbeitsgattungen für die Einzelunternehmer.

In der Darstellung oben sind die grundsätzlichen Abläufe dargestellt. Ausgangspunkt ist die Teilphase «Bauprojekt» (Art 4.32 SIA 102), in der das Konstruktions- und Materialkonzept durch den Architekten präzisiert wird. Der Normalpfad A aus der Sicht des Architekten ist die Submission von Arbeitsgattungen. Zu diesem Zweck werden pro Arbeitsgattung Leistungsverzeichnisse erstellt. Angesiedelt ist diese Tätigkeit in der Teilphase «Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag» (Art 4.41 SIA 102). Basis für die Ausarbeitung der Leistungsverzeichnisse sind primär zwei Quellen: Die erste ist das Konstruktions- und Materialkonzept, das vorgängig nochmals überprüft wird; die zweite sind die sogenannten Ausschreibungspläne, anhand denen die Mengen ermittelt werden (Vorausmasse).

Die Generalunternehmersubmission ist aus der Sicht der Architekten ein Spezialfall und nicht der Normalfall: In der Darstellung ist sie als Spezialpfad B eingetragen. Aufwendungen im Zusammenhang mit der Ausarbeitung von Submissionsunterlagen für Generalunternehmer sind darum nicht zwangsläufig im Basishonorar des Architekten eingeschlossen. Einzelne Leistungen müssen zusätzlich honoriert werden («Zusätzlich zu vereinbarende Leistungen»). Dazu gehört insbesondere das «Erstellen eines definitiven detaillierten Beschriebs aller Materialien und Konstruktionen (z.B. Raumblätter), insbesondere im Hinblick auf Pauschal- oder Globalvergaben» (Art 4.41 SIA 102).

Es sei aber daran erinnert, dass die Grenze zwischen Grundleistungen des Architekten und besonders zu vereinbarenden Leistungen nicht scharf gezogen ist. Es gibt durchaus Fälle, in denen die Bauherrschaft das Erstellen des Baubeschriebs für den Generalunternehmer nicht zusätzlich honorieren muss.

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Generalunternehmersubmission nur unauffällig in SIA-Honorarordnung 102 integriert

Aufgrund der obigen Beschreibung lässt sich festhalten, dass das Generalunternehmerprinzip nur unauffällig in der SIA-Honorarordnung 102 abgebildet ist.

Wir wollen uns den Ablauf eines Bauprojekts aus Sicht der Bauherrschaft als Fahrt auf der Autobahn vorstellen. Irgendwann erwartet die Bauherrschaft eine Autobahnverzweigung, wo sie sich überlegen muss, wie sie das Projekt realisieren soll: Die eine Verzweigung führt zur traditionellen Bauausführung mit Einzelunternehmern unter der Bauleitung des Architekten, die andere zur Bauausführung durch einen Generalunternehmer. Diese Autobahnverzweigung jedoch ist in der SIA-Honorarordnung 102 kaum erkennbar. Lediglich eine kleine, unscheinbare Ausfahrt (in der obigen Darstellung als Spezialpfad B bezeichnet) gibt an, wie man in die Welt des Generalunternehmerwesens gelangen kann. – Ich kann mir vorstellen, dass viele Bauherren eine etwas umfassendere und dadurch auch klarere Behandlung begrüssen würden.

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Umfang der Submissionsunterlagen

Die wichtigsten Unterlagen für die Generalunternehmersubmission sind der Baubeschrieb und die Vertragspläne. Sie bilden die Basis der späteren Vertragsbestandteile (siehe auch Abschnitt «Vertragsbestandteile», Seite 223 ff.). In günstigen Fällen findet alles in einem einzigen Ordner Platz.

Je nach Projekt können aber auch andere Dokumente dazugehören (Bauentscheid; Submissionsunterlagen für die Ausschreibung nach Arbeitsgattungen etc.). Bei einem mittelgrossen Projekt mit ausgearbeiteten Leistungsverzeichnissen pro Arbeitsgattung erreichen die Unterlagen einen Umfang von vielleicht 10 Ordnern. Bei einem grossen, komplexen Projekt kann die Datenmenge über 100 Ordner erreichen. Die Daten werden heute zwar meistens digital auf einer CD vom Ersteller der Submissionsunterlagen an die anbietenden Generalunternehmer abgegeben, physisch ausgedruckt werden die Unterlagen aber früher oder später trotzdem noch.

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11.2 Parallele Submission für General- und Einzelunternehmer

Falls die Bauherrschaft noch unschlüssig ist, ob sie das Bauprojekt mit Einzelunternehmern oder einem Generalunternehmer realisieren will, und den Entscheid vom Preis und den erzielbaren Garantien der beiden Varianten abhängig macht, kann sie eine parallele Submission mit beiden Anbietergruppen durchführen. Dies wird in der Praxis gelegentlich gemacht. Dazu braucht es allerdings Ausschreibungsunterlagen für beide Varianten. Für die traditionelle Submission sind detaillierte Leistungsverzeichnisse pro Arbeitsgattung nötig und für die Generalunternehmersubmission ein Baubeschrieb.

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Beispiel eines Terminplans für eine Parallelsubmission

Wir betrachten zuerst den Terminplan für eine Parallelsubmission. Welches Zeitbudget ist für dieses Vorhaben nötig? – Der Terminplan beginnt mit den Vorarbeiten. Die eigentliche Submission besteht aus zwei Teilen, nämlich dem Pfad A der normalen Submission und dem Pfad B der Generalunternehmersubmission. Am Schluss wird der Entscheid gefällt.

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Terminplan für die Parallelsubmission
(General- und Einzelunternehmer)

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Hinweis: Der Terminplan wird im Text erläutert.

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Ausgangslage

Im Beispiel geht es um die Realisierung eines Geschäftsgebäudes mit Baukosten von rund 20 Mio. Fr. (ohne Land). Das Gebäude wird im Edelrohbau (also ohne Mieterausbau) erstellt und vermietet. Das Projekt ist von einem Architekten ausgearbeitet worden, mit dem der Bauherr bereits eine Reihe anderer Bauaufgaben erfolgreich realisiert hat. Aufgrund seiner grossen einschlägigen Erfahrung ist das Architekturbüro in der Lage gewesen, das Bauprojekt ohne die Mitwirkung von Fachplanern zu entwickeln. Lediglich ein Energieplaner ist beigezogen worden. Auch die Kosten als Basis für den Investitionsentscheid hat der Architekt ohne Fachplaner berechnet. Im Hinblick auf die anstehende Bauausführung werden nun die Fachplaner beauftragt. Die wichtigsten darunter sind ein Bauingenieur, ein Elektroplaner und ein Planer für Heizung/Lüftung/Sanitär. Die Baueingabe ist bereits vor einiger Zeit eingereicht worden und hinsichtlich der Bewilligung werden keine Schwierigkeiten erwartet.

Bezüglich der Bauausführung ist die Bauherrschaft noch unschlüssig, welchen Weg sie einschlagen will. Bisher hat sie immer mit der herkömmlichen Methode gebaut, also mit Einzelunternehmern unter der Bauleitung des Architekten. Die alternative Bauausführung mit einem Generalunternehmer erachtet sie jedoch ebenfalls als interessante Option, insbesondere im Hinblick auf die zusätzlichen Garantien. Die Bauherrschaft beschliesst daher, beide Methoden prüfen zu lassen und erst zu entscheiden, wenn das Ergebnis der Ausschreibungen vorliegt. Es wird somit eine Parallelsubmission unter Einzel- und Generalunternehmern durchgeführt.

Vorarbeiten für die Submission

Bevor mit der Submission begonnen werden kann, muss die Bauherrschaft nochmals im Detail verifizieren, welches ihre Anforderungen an das Bauwerk sind. Der Detaillierungsgrad der Spezifikationen ist nämlich im jetzt erreichten Projektstand (Submission) deutlich höher als früher zum Zeitpunkt der Baueingabe. Bisher ist nur mit einem provisorischen Baubeschrieb gearbeitet worden. Dieser wird nun von den Planern auf den letzten Stand gebracht, damit er von der Bauherrschaft geprüft und genehmigt werden kann.

Wie kommt man am besten zu dieser Genehmigung? Im konkreten Fall wird der Bauherrschaft das Projekt samt Baubeschrieb durch die Planer während einer längeren Präsentation erläutert (Tätigkeit V1: «Besprechung Projekt und Baubeschrieb»; siehe Terminplan). Daran beteiligt sind der Architekt und der Energieberater, nicht aber die Fachplaner, da diese ihre Arbeit gerade erst aufgenommen haben. Die zu behandelnden Themen umfassen beispielsweise Aspekte wie Baugrubensicherung, Energiekonzept, Gebäudetechnik, Fassade, Sonnenschutz, Doppelboden, Lifte, WC-Anlagen, Akustik, Konzept Mieterausbau, EDV-Netzwerk und weiteres mehr.

Es ist möglich, dass einzelne strittige Fragen zum Baubeschrieb nicht anlässlich dieser Besprechung geklärt werden können und vertiefte Abklärungen bedingen (Tätigkeit V2: «Bereinigung Baubeschrieb»). Beispielsweise kann es dabei um die Kellergeschosse gehen. Man stellt fest, dass angesichts reger Nachfrage die vermietbare Fläche an Lagerraum im Keller knapp ist. Der Architekt erhält daher den Auftrag, die Kosten für die Erstellung von zusätzlichem Raum abzuklären.

Da die Fachplaner erst auf den Zeitpunkt des Beginns der Submissionsphase beauftragt worden sind, müssen diese sofort mit ihrer Arbeit beginnen. Ihre Beiträge zur Submission sind in terminlicher Hinsicht kritisch. Im konkreten Fall trifft dies besonders auf die Gebäudetechnikplanung zu (Heizung, Lüftung, Sanitär). Einfacher ist es bei der Elektroplanung, da hier nur der Grundausbau ausgeführt wird, nicht jedoch die viel komplexeren Mieterausbauten.

In der Woche 3 nach der Besprechung des Baubeschriebs gibt es eine Spezialbesprechung zwischen Bauherrschaft und Planern, bei der nur Aspekte der Gebäudetechnik behandelt werden (Tätigkeit V3). Vorgängig findet zudem eine Besichtigung statt. Anlässlich dieser Besprechung wird zum Beispiel entschieden, welches Fabrikat der abgehängten Deckenelemente zur Kühlung und Heizung ausgeschrieben wird. Man einigt sich auch auf die technische Ausführung der Quellauslässe, die Schalldämmung bei den Lüftungsrohren zwischen Büro und Korridor, die Methode der Energiemessung und weiteres mehr. Ende Woche 6 liegt auch für die Gebäudetechnik der Baubeschrieb vor (Tätigkeit V4). Zusätzlich sind die Leistungsverzeichnisse der Gebäudetechnik bereits zu einem grossen Teil erstellt. Fertig werden sie allerdings erst in der Woche 7 (siehe Tätigkeit A2: «Nachtrag Leistungsverzeichnisse Gebäudetechnik»).

In terminlicher Hinsicht weniger kritisch ist die Ausarbeitung des Baubeschriebs für Bauingenieur und Elektroplaner (Tätigkeit V5). Es gelingt, dass sie ihre Leistungsverzeichnisse im Rahmen der Tätigkeit A1 «Erstellung Leistungsverzeichnisse» bis Ende Woche 6 erstellen können.

Pfad A: Normale Submission von Arbeitsgattungen

Auch wenn wir in diesem Kapitel das Generalunternehmermodell behandeln, fangen wir bei der Besprechung der Parallelsubmission mit der normalen Submission von Arbeitsgattungen an (Pfad A), weil dies aus der Sicht der freien Planer und ihres Branchenverbandes SIA der Normalfall ist. Im Leistungsbeschrieb der Architektentätigkeit nach SIA 102 ist die Ausschreibung von Bauleistungen von Einzelunternehmern unter der Teilphase 4.41 «Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag» aufgeführt (siehe Seite 127 ff.). Ausführlich beschrieben wird das Thema im Kapitel 5 «Bauarbeiten ausschreiben und vergeben» (Seite 167 ff.). – Generell ist die normale Submission weniger kritisch, was den Zeitbedarf anbelangt, als die Generalunternehmersubmission.

Sobald in Woche 1 der Baubeschrieb einigermassen klar ist (Tätigkeit V1: «Besprechung Projekt und Baubeschrieb»), kann sofort mit dem Erstellen der Leistungsverzeichnisse (Tätigkeit A1) begonnen werden. Nachträgliche Änderungen am Baubeschrieb (Tätigkeit V2: «Bereinigung Baubeschrieb») werden in den Leistungsverzeichnissen berücksichtigt, doch im konkreten Fall gibt es nur wenige Modifikationen. Die Leistungsverzeichnisse werden in der Woche 6 fertig. Eine Ausnahme stellt die Gebäudetechnik dar, wo sie mit einer Woche Verzug erst Ende Woche 7 zur Verfügung stehen (Tätigkeit A2: «Nachtrag Leistungsverzeichnisse Gebäudetechnik»).

Die Unternehmerliste (Tätigkeit A3) ist die Basis, um später die normale Submission von Arbeitsgattungen unter Einzelunternehmern (Tätigkeit A4) durchführen zu können. Bei der normalen Submission können einzelne Arbeitsgattungen zeitlich vorgezogen oder zurückgestellt werden, ohne dass der angestrebte Endzeitpunkt (Woche 13) für den aktualisierten (revidierten) Kostenvoranschlag (Tätigkeit A7) gefährdet ist. Da genug Zeit für die Submission zur Verfügung steht, kann diese bei Bedarf sogar noch gezielt ausgeweitet werden (Tätigkeit A5). Dies ist etwa dann angezeigt, wenn bei einzelnen Arbeitsgattungen der Eindruck entsteht, dass man durch eine Ausweitung des Submittentenkreises zu attraktiveren Angeboten gelangen könnte. Oft handelt es sich dabei um technisch anspruchsvolle Werkleistungen, bei denen die räumliche Nähe des Anbieters eher eine untergeordnete Rolle spielt.

Die Vertragsverhandlungen (Tätigkeit A6) mit den Anbietern werden vom Architekten und allenfalls den Fachplanern geführt. Falls nach Abschluss der Parallelsubmission die herkömmliche Bauausführung mit Einzelunternehmern gewählt werden sollte, würde es vermutlich noch eine zweite Verhandlungsrunde geben. Diese würde möglicherweise von der Bauherrschaft bestritten.

Am Schluss der normalen Submission wird in der Woche 13 der bereits bestehende Kostenvoranschlag aktualisiert (Tätigkeit A7), indem pro Position die Ergebnisse der Submission eingesetzt werden. Da jetzt die Arbeiten praktisch vergabereif sind, kann die Genauigkeit des aktualisierten (revidierten) Kostenvoranschlags mit +/– 5% angegeben werden. Näheres dazu siehe Abschnitt «Der revidierte Kostenvoranschlag» (Seite 63 ff.).
Während des Submissionsverfahrens muss man Überlegungen zur Bauleitung anstellen (Tätigkeit A8). Wer würde damit betraut? Neben Personen aus der Stammorganisation des beauftragten Architekten kann man sich auch externe Lösungen vorstellen. Es kann ein ausgewiesener Bauleiter in Frage kommen, der selbständig erwerbstätig ist und während des Projekts in die Stammorganisation des Architekten eingebunden wird. Es ist aber auch möglich, den Architektenauftrag aufzuteilen und die Bauleitung separat zu beauftragen. Es empfiehlt sich, dass die Bauherrschaft ein umsichtiges Evaluationsverfahren durchführt, um gewappnet zu sein, falls das herkömmliche Realisierungsmodell ohne Generalunternehmer gewählt wird.

Beim Abschluss des traditionellen Submissionsverfahrens von Arbeitsgattungen verfügt die Bauherrschaft über zwei massgebliche Resultate: einen Kostenvoranschlag in hoher Genauigkeit (+/– 5%) und eine Lösung für die Bauleitung (personell und organisatorisch).

Pfad B: Generalunternehmersubmission

In terminlicher Hinsicht ist die Generalunternehmersubmission, wie oben bereits erwähnt, kritischer als die normale. Nach der Besprechung des Baubeschriebs in der Woche 1 (Tätigkeit V1: «Besprechung Projekt und Baubeschrieb») wird sofort mit der Erstellung des Generalunternehmer-Pflichtenhefts (Tätigkeit B1) begonnen. Dies dauert 5 Wochen. Noch nicht enthalten sind die Unterlagen zur Gebäudetechnik, die eine Woche später in der Woche 7 nachgeliefert werden (Tätigkeit B2). Die Generalunternehmer beginnen trotzdem schon in der Woche 7 mit dem Ausarbeiten ihrer Angebote, wofür sie gesamthaft vier Wochen Zeit haben (Tätigkeit B4). Vorgängig trifft die Bauherrschaft eine Vorauswahl von Generalunternehmern, welche zur Offertstellung eingeladen werden (Tätigkeit B3). Die eingegangenen Angebote werden vom Architekten geprüft und verglichen, wofür die Woche 11 vorgesehen ist (Tätigkeit B5). Für die Vertragsverhandlungen zwischen Bauherrn und Generalunternehmern sind zwei Wochen budgetiert (Tätigkeit B6). Näheres dazu siehe Abschnitt «Verhandlungen mit Generalunternehmern» (Seite 329 ff.).

Falls es aus terminlichen Gründen nötig sein sollte, kann die Bauherrschaft bereits erste Bauarbeiten wie zum Beispiel die Abbrüche noch vor dem Entscheid über die Wahl des Realisierungsmodells vergeben (Tätigkeit B7: «Vorgezogene erste Bauarbeiten»). Diese Positionen werden dann aus dem Leistungsumfang der Generalunternehmersubmission entfernt und unter der Bauleitung des Architekten ausgeführt. Durch die vorgezogene Ausführung einzelner Bauarbeiten wird die Wahl des Realisierungsmodells nicht präjudiziert.

Entscheid

In der Woche 14 verfügt die Bauherrschaft über die Resultate des parallelen Submissionsverfahrens. Auf der einen Seite hat sie einen aktualisierten (revidierten) Kostenvoranschlag, der auf Marktofferten von Einzelunternehmern basiert und somit hinreichend genau ist (+/– 5%). Auf der anderen Seite verfügt sie über geprüfte und bereinigte Offerten von Generalunternehmern. Sie kann den Entscheid über die Variante der Bau-ausführung jetzt fällen (Tätigkeit E1).

Dauer des parallelen Submissionsverfahrens

Im beschriebenen Beispiel liegen zwischen dem Startpunkt des Submissionsverfahrens, der Präsentation des Baubeschriebs an die Bauherrschaft in Woche 1, und dem Entscheid über das Verfahren in Woche 14 dreieinhalb Monate. Dabei ist berücksichtigt, dass beim Start des Verfahrens die Fachplaner ihre Arbeit erst aufnehmen, was zu nachträglichen Modi-fikationen am Baubeschrieb führt.

Falls beim Beginn des Submissionsverfahrens der Baubeschrieb bereits bereinigt und von der Bauherrschaft akzeptiert ist, verkürzt sich das parallele Submissionsverfahren etwas. Dies setzt aber voraus, dass die Fachplaner bereits vorgängig ihre Arbeit aufgenommen haben. Die gesamte Durchlaufzeit reduziert sich auf etwa drei Monate. – Grundsätzlich sollte man aber zurückhaltend sein beim Verkürzen der Fristen. Hektik ist nicht förderlich für die Qualität des Verfahrens.

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Preisunterschiede bei der Parallelsubmission

Gemäss meinen Erfahrungen dürfen keine grossen Preisunterschiede erwartet werden beim Vergleich der Resultate der Generalunternehmersubmission und der Submission von Einzelunternehmern. Voraussetzung ist natürlich, dass Gleiches mit Gleichem verglichen wird. Der Leistungsumfang des Generalunternehmers muss im Vergleich mit der Submission von Arbeitsgattungen identisch sein. Unter diesen Gegebenheiten würde mich ein Resultat nicht überraschen, bei dem das günstigste Generalunternehmerangebot etwa gleich teuer oder einige Prozente teurer ist als der vom Architekten angegebene (genaue) Kostenvoranschlag bei der Bauausführung mit Einzelunternehmern.

Die Zahlen sind aber immer mit der gebotenen Vorsicht zu interpretieren. Beim konventionellen Verfahren stellt der vom Architekten angegebene Kostenvoranschlag stets eine Prognose mit Unsicherheit dar. Vielleicht lassen sich die Preise der einzelnen Arbeitsgattungen noch reduzieren, indem man günstigere Anbieter findet. Es kann auch etwas bringen, wenn die Bauherrschaft nochmals mit den Anbietern verhandelt, nachdem die Planer bereits eine erste Verhandlungsrunde durchgeführt haben.

Reserven im Kostenvoranschlag korrekt berücksichtigen

Der Kostenvoranschlag muss eine Position für Unvorhergesehenes (Reserven) enthalten. Siehe dazu auch den Abschnitt «Zur Genauigkeit des Kostenvoranschlags» ab Seite Seite 48. Bezüglich der Berücksichtigung der Reserven ist darauf zu achten, dass bei beiden Realisierungsmodellen die gleichen Projektrisiken abgedeckt werden.

Ein Generalunternehmer bietet wohl die bekannten Garantien für Preis, Termin und Qualität, eigentliche Projektrisiken im Sinne des Unvorhergesehenen übernimmt er jedoch in der Regel nicht (Risiken des Baugrundes, Risiken im Zusammenhang mit dem Zustand der Bausubstanz bei Umbauten und Sanierungen etc.). Also muss das gleiche Prinzip auch beim KV des Architekten angewendet werden. Die Reserven können daher reduziert werden (z.B. von 5% auf 3% des KV), damit ein korrekter Vergleich möglich ist. Siehe dazu auch die Ausführungen über den Vergleich der Generalunternehmerangebote mit dem Kostenvoranschlag des Architekten auf Seite 328 f.

Unsicherheiten beim Preis des Generalunternehmers

Aber auch der Preis des Generalunternehmers kann Unsicherheiten enthalten, je nach der gewählten Methode der Preisbestimmung. Bei der Variante der offenen Abrechnung mit Kostendach ist der Basispreis (Kostendachpreis) meist etwas höher als bei der Pauschalpreisvariante. Dafür hat die Bauherrschaft eine nicht zu vernachlässigende Chance auf eine unter Umständen erhebliche Preisminderung (Bonus), wenn das Kostendach unterschritten werden kann.

Ergebnis der Parallelsubmission

Die Parallelsubmission führt nach meinen Erfahrungen mit einiger Wahrscheinlichkeit zum Ergebnis, dass das Bauen mit einem Generalunternehmer etwa gleich teuer oder vielleicht einige Prozente teurer ist als das Bauen mit Einzelunternehmern unter der Bauleitung eines beauftragten Planers, wenn nur die Preise verglichen werden. Die grossen Vorzüge des Generalunternehmers liegen woanders: bei den Garantien. Die Bauherrschaft kann ihr Bauvorhaben mit deutlich weniger Risiken realisieren und bezahlt dafür einen Preis, der sich kaum vom Preis des traditionellen Modells mit Einzelunternehmern unterscheidet. Es ist aber schwierig, die Garantien zu bewerten. Was ist eine Preisgarantie wert, oder eine Mietzinsgarantie?

In der Vergangenheit habe ich die Erfahrung gemacht, dass sich die Bauherrschaft nach einer Parallelsubmission tendenziell für das Generalunternehmermodell entschieden hat.

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Preise von Eigenleistungen des Generalunternehmers festlegen

Die Parallelsubmission schafft nicht nur Klarheit über die Gesamtpreise der beiden Varianten der Projektrealisierung. Sie erleichtert es der Bauherrschaft auch, die Preise von allfälligen Eigenleistungen des Generalunternehmers festzulegen.

Es gibt Generalunternehmer, die selber keine baugewerblichen Leistungen erbringen, und solche, die beispielsweise eine eigene Bauunternehmung betreiben. Bei Letzteren muss geklärt werden, wie die selber erbrachten baugewerblichen Tätigkeiten finanziell abgegolten werden sollen. Diese Frage stellt sich regelmässig beim Preisbestimmungsmodell der offenen Abrechnung mit Kostendach, wo für alle Arbeitsgattungen Abrechnungspreise eingesetzt werden müssen.

Meistens wird zwischen Bauherrschaft und Generalunternehmer vereinbart, dass Eigenleistungen mit marktorientierten Preisen vergütet werden. Es kann sich dabei um den mittleren Marktpreis handeln, oder allenfalls auch um den tiefsten Marktpreis, der bei einer Submission dieser Arbeitsgattung ermittelt wird. In der Praxis ist es aber nicht immer so einfach, diesen mittleren oder tiefsten Marktpreis zu bestimmen. Welcher Unternehmer arbeitet für einen Generalunternehmer schon gerne eine Offerte aus, wenn er weiss, dass dieser die betreffende Leistung selber erbringen kann?

Mit der parallelen Submission bei Einzelunternehmern findet man einen eleganten Ausweg. Falls der Generalunternehmer beispielsweise die Baumeisterarbeiten selber ausführt, hat man dafür nun schon eine Anzahl Marktofferten von Konkurrenten und kann den (mittleren oder tiefsten) Konkurrenzpreis einfach festlegen.

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11.3 Analyse der Generalunternehmerangebote

Nachdem die Angebote der Generalunternehmer eingegangen sind, werden sie analysiert und miteinander verglichen. Diese Aufgabe wird in der Regel vom Architekten übernommen. In der nachfolgenden Darstellung ist ein Beispiel eines Angebotsvergleichs wiedergegeben. Dieser Vergleich ist die zentrale Grundlage für die Verhandlungen zwischen Bauherr und anbietenden Generalunternehmern.

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Preis

Im Beispiel haben die vier offerierenden Generalunternehmer ein Angebot gemäss dem Preisbestimmungsmodell des Pauschalpreises ausgearbeitet, aber nur drei auch gemäss dem Modell der offenen Abrechnung mit Kostendach. Es sind nicht alle Generalunternehmer bereit, mit dieser Methode zu arbeiten. Die Kostendachvariante ist etwas teurer als der Pauschalpreis. Die Differenz macht, bei einer Angebotssumme von knapp 24 Mio. Fr., zwischen 150’000 Fr. und etwa 250’000 Fr. aus. Die Preisdifferenzen der Pauschalpreisangebote zwischen den vier Generalunternehmern sind gering. Die Differenz zwischen günstigstem und teuerstem Angebot macht nur 2.4% aus.

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Garantien

Sehr wichtig bei der Angebotsanalyse von Generalunternehmern sind die Garantien. Im konkreten Beispiel wird ein wesentlicher Teil des Baugrubenrisikos (insbesondere das Risiko des Baugrubenabschlusses) von drei Anbietern übernommen, vom Anbieter C jedoch nicht. Die Planungsgarantie (insbesondere die Haftung für vorbestandene Planungsfehler) bieten alle an. Die Garantiesumme der Erfüllungsgarantie beträgt bei zwei Anbietern 10% und bei zwei anderen Anbietern 20%. Gross sind die Unterschiede bei der Mietzinsgarantie: Während Anbieter D diesbezüglich kein Risiko übernehmen will, sind Anbieter B und C bereit, sich mit einem Betrag von maximal 100 000 Fr. an den Vermietungskosten zu beteiligen. Lediglich Anbieter A stellt in Aussicht, dass eine signifikante Mietzinsgarantie verhandelbar ist.

Die angegebenen Garantien stellen nur den Stand gemäss Angebot dar. In aller Regel sind sie zentrale Verhandlungsgegenstände. Manchmal erwähnt die Bauherrschaft gewisse Garantien in den Submissionsgrundlagen bewusst nicht, bringt sie dann aber später bei den Vertragsverhandlungen zur Sprache (beispielsweise die Mietzinsgarantie).

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Analyse und Auswertung der Generalunternehmerangebote

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Vergleich mit dem Kostenvoranschlag des Architekten

Interessant ist ein Vergleich der Generalunternehmerangebote mit dem Kostenvoranschlag des Architekten, welcher gleichzeitig vorliegt und dem Bauherrn ebenfalls unterbreitet wird. Der Kostenvoranschlag wird vom Architekten mit
22 810 000 Fr. angegeben, mit einer Genauigkeit von +/– 5%. Damit nun ein korrekter Vergleich mit den Generalunternehmerangeboten möglich ist, müssen die folgenden zwei Anpassungen vorgenommen werden:

(a) Offene Reserven reduzieren
Im letzten Abschnitt haben wir im Zusammenhang mit der Parallelsubmission die Reserven im Kostenvoranschlag des Architekten besprochen («Reserven im KV korrekt berücksichtigen»; Seite 325 ). Dabei haben wir festgehalten, dass der KV des Architekten in der Regel auch Risiken abdeckt, die vom Generalunternehmer nicht übernommen werden (zum Beispiel Risiken im Zusammenhang mit dem Baugrund).
Aus diesem Grund reduzieren wir die offenen Reserven von 5% auf 3%; der KV ermässigt sich dadurch um 2% oder 456 000 Fr.

(b) Ausmassreserven hinzurechnen
Leistungsverzeichnisse, die im Rahmen einer Parallelsubmission auch für die Generalunternehmersubmission verwendet werden, enthalten häufig keine Ausmassreserven. Siehe dazu auch den Absatz «Reservegefäss C: Verdeckte Reserven (Ausmassreserven)» (Seite 56 ff.).
In einem normalen Kostenvoranschlag des Architekten jedoch sind verdeckte Reserven (Ausmassreserven) im Umfang von etwa 2% empfehlenswert. Sie erhöhen den Kostenvoranschlag um 2% oder 456 000 Fr.

Da sich die beiden Anpassungen aufheben, beträgt der Kostenvoranschlag des Architekten unverändert 22 810 000 Fr. Er liegt somit 2.5% unter dem günstigsten Generalunternehmerangebot. Wenn man die Toleranz von 5% zur KV-Summe addiert, kommt man auf einen zulässigen maximalen Abrechnungsbetrag, der 2.5% über dem günstigsten Generalunternehmer liegt.

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Zum Vergleich: Kostenvoranschlag des Architekten

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