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Wie bemisst sich das Architektenhonorar, wenn ein Bauprojekt aus einer Anzahl gleichartiger Einzelbauten besteht, die wiederholt ausgeführt werden? Derartige Honorarfragen, die sich beispielsweise bei der Ausführung mehrerer identischer Wohnblocks stellen, sind erfahrungsgemäss heikel. Diskussionen können sich vor allem dann ergeben, wenn während der Verhandlungen zum Architektenvertrag keine Konkurrenzsituation besteht, die ein marktgerechtes Festlegen des Honorars erleichtert.

Anhand eines Beispiels soll gezeigt werden, mit welchen Grundüberlegungen eine plausible Übereinkunft zum Honorar von wiederholten Bauten gefunden werden kann.

Die aktuelle SIA-Honorarordnung 102 hilft uns bei dieser Frage nicht viel weiter. Die Wiederholung von Bauten wird zwar erwähnt (Art 7.12 SIA 102; 2014), aber konkrete Faktoren für den Wiederholungsrabatt werden nicht angeben. Es wird lediglich gesagt, dass die Reduktion des Honorars anhand des Anpassungsfaktors r vorgenommen werden solle. Daran halten wir uns auch: Wir verwenden für den Wiederholungsrabatt somit den Anpassungsfaktor r und nicht beispielsweise den Teamfaktor i, was man auch tun könnte.

Da der Wiederholungsrabatt in der SIA-Honorarordnung 102 nicht materiell behandelt wird, stellt er ein exemplarisches und dankbares Thema dar für Spontanberatung durch einen externen Experten.

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Ausgangslage

Wir gehen davon aus, dass eine private Bauträgerschaft eine kleine Wohnsiedlung mit vier identischen Wohnblocks errichten will. Die aufwandbestimmenden Baukosten B betragen 3 Mio. Fr. pro Wohnblock. Für die Honorarfaktoren werden folgende Werte eingesetzt: Schwierigkeitsrad n = 1.0; Leistungsanteil q = 100%.

Vorläufig beschränken wir uns auf die Ermittlung des durchschnittlichen Zeitaufwands Tm in Stunden.

Literaturhinweis
Näheres zur Honorarformel und zum durchschnittlichen Zeitaufwand Tm:
siehe mein Buch «Bauplanerhonorare – Ratgeber für Bauherren» (2017);
Kapitel 5 «Aktuelle Honorarformel des Zeitaufwandmodells»; Seite 49 ff.
Angaben zum Buch befinden sich hier >>>

Welcher Zeitaufwand ist angemessen? Die Frage ist nicht so einfach zu beantworten, wie es auf den ersten Blick erscheinen mag. Um uns an das Thema heranzutasten, kümmern wir uns zuerst nicht um identische Wohnblocks, sondern unternehmen einen gedanklichen Ausflug zu einer verwandten Frage: Wie hoch ist das Honorar bei einer Gruppe von vier völlig unterschiedlichen Wohnblocks?

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Exkurs 1: Vier Architekten, vier verschiedene Wohnblocks

Im Exkurs 1 nehmen wir an, jeder Wohnblock habe eine eigene Bauherrschaft und einen eigenen Architekten und sei somit völlig unabhängig von den übrigen Wohnblocks. Unter dieser Annahme beträgt der durchschnittliche Zeitaufwand Tm pro Wohnblock 4’061 Std.

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Exkurs 2: Ein Architekt, vier verschiedene Wohnblocks

In Exkurs 2 gehen wie nun davon aus, dass zwar alle Wohnblocks unterschiedlich seien, aber vom gleichen Architekten im gleichen Zeitraum für die gleiche Bauherrschaft geplant und ausgeführt werden. Aufträge mit mehreren (unterschiedlichen) Bauten sind in der Praxis relativ häufig und in der Honorarordnung klar geregelt (Art. 7.5 SIA 102). Das Honorar wird in diesem Fall aufgrund der aufwandbestimmenden Gesamtbaukosten ermittelt (nicht zu verwechseln mit den Baukosten für einen Bau). Im konkreten Fall betragen die Gesamtbaukosten 4 x 3 Mio. Fr. = 12 Mio. Fr.

Siehe zum Thema der aufwandbestimmenden Gesamtbaukosten auch den Blogbeitrag «Honorarfragen bei mehreren Teilprojekten».

Aus obiger Tabelle geht hervor, dass gegenüber Exkurs 1 der durchschnittliche Zeitaufwand Tm pro Wohnblock von 4’061 Std. auf 3’246 Std. sinkt. Wir können also das Fazit ziehen, dass der Zeitaufwand pro Wohnblock um 20% geringer ausfällt, wenn ein einziger Architekt gleichzeitig vier völlig verschiedene Wohnblocks plant und nicht für jeden Wohnblock ein separater Architekt verpflichtet wird. – Wie sieht es nun aber aus, wenn alle Wohnblocks identisch sind? Der Serieneffekt vereinfacht zweifellos die Architektenarbeit und muss sich auch irgendwie im Honorar resp. im Zeitaufwand niederschlagen.

Die SIA-Honorarordnung 102 bleibt diesbezüglich vage. Es wird lediglich ausgeführt, dass bei Aufträgen mit mehreren Bauten eine Reduktion des Aufwandes des Architekten erfolgt, «sofern eine eindeutige Vereinfachung seiner Leistungen zu erwarten ist» (Art 7.17 Abs. 1 SIA 102). Die Reduktion sei anhand des Anpassungsfaktors r vorzunehmen (Art 7.1 Abs.4 SIA 102). Wie gross die Reduktion allerdings sein solle, wird nicht gesagt.

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Grundüberlegung: Gesamtauftrag in Teilaufträge aufteilen

Kehren wir nach diesen Exkursen zur Frage zurück, wie für vier identische Wohnblocks das Honorar resp. der durchschnittliche Zeitaufwand festgelegt werden kann. Gemäss meinen Erfahrungen kann eine brauchbare Verständigungsbasis für die Bemessung des Wiederholungsrabatts bei mehreren gleichen Bauten geschaffen werden, indem man den Gesamtauftrag gedanklich in drei Teilaufträge aufteilt. Man nimmt also an, dass drei verschiedene Architekten je einen Teilauftrag bearbeiten, nämlich (1) Projektierung, (2) KV / Ausschreibung / Ausführungsplanung und (3) Ausführung. Für jeden Teilauftrag untersuchen wir im folgenden, welchen Einfluss der Serieneffekt auf den Zeitaufwand (resp. das Honorar) hat. Wir werden sehen, dass er sich vor allem beim zweiten Teilauftrag auswirkt.

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Leistungstabelle gemäss SIA-Honorarordnung 102 (Architekten)
Art. 7.9 SIA 102; Ausgabe 2003 (vereinfacht)

Legende:

• Teilauftrag 1: Projektierung (gelb)
• Teilauftrag 2: KV / Ausschreibung / Ausführungsplanung (blau)
• Teilauftrag 3: Ausführung (braun)

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Teilauftrag 1: Projektierung

Dieser Teilauftrag beinhaltet alle Teilleistungen aus der Phase 3 Projektierung mit Ausnahme des Kostenvoranschlags. Gesamthaft ergeben sich 28.5 Leistungsanteile von 100. Aus meiner Sicht spielt der Serieneffekt bei der Projektierung praktisch keine Rolle. Der durchschnittliche Zeitaufwand Tm bemisst sich daher gemäss der Honorarformel und wird nicht reduziert. Er beträgt 3’701 Std. (siehe nachfolgende Tabelle).

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Teilauftrag 2: KV / Ausschreibung / Ausführungsplanung

Dieser Teilauftrag beinhaltet die Ausführungsplanung einschliesslich der Ausschreibung und des Kostenvoranschlags. Der Leistungsanteil beträgt gemäss Leistungstabelle oben 38 Teilleistungen von 100. Hier spielt der Serieneffekt eine sehr grosse Rolle. Besonders anschaulich zeigt sich die Vereinfachung der Arbeit bei den Ausführungsplänen. Ein Plansatz für einen einzigen Wohnblock genügt, bei den übrigen Blocks sind lediglich Anpassungen notwendig. Mit den heutigen CAD-Anlagen sind derartige Modifikationen kaum mehr ein Problem. Auch bei den Ausschreibungen und beim Kostenvoranschlag reicht es im Prinzip aus, sich auf einen Block zu beschränken. Die Arbeit ist für vier identische Wohnblocks nicht wesentlich aufwendiger. Ein bisschen aufwendiger ist sie natürlich schon, aber der Aufwand entspricht nicht dem Vierfachen.

Der Zeitaufwand für den Teilauftrag 2 basiert somit auf der Leistung für einen Wohnblock. Bei den übrigen Blocks wird pro Block lediglich ein fixer Zeitaufwand von angenommen 150 Std. für Anpassungen in die Berechnung eingesetzt. Dies entspricht etwa einem Monat Mehrarbeit pro Block oder etwa 10% des Zeitaufwandes des ersten Wohnblocks. Gesamthaft ergibt sich für vier Blocks ein durchschnittlicher Zeitaufwand von 1’993 Std.

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Teilauftrag 3: Ausführung

Dieser Teilauftrag beinhaltet primär die Bauleitung einschliesslich der Kostenkontrolle. Hinzu kommen noch die gestalterische Leitung sowie die Abschlussphase. Der Leistungsanteil beträgt 33.5 Teilleistungen von 100. Beim Teilauftrag 3 spielt der Serieneffekt nur eine bescheidene Rolle. Insbesondere die stark gewichtete Bauleitung muss für jeden Wohnblock erbracht werden. Allerdings sind gewisse Vereinfachungen möglich, indem beispielsweise nur ein Wohnblock ausgemessen wird (und nicht alle vier, da sie ja identisch sind). Auch die gestalterische Leitung ist einfacher, da sie sich mehr oder weniger nur auf einen Wohnblock beschränkt. Wir nehmen an, dass durch den Serieneffekt der Zeitaufwand für den Teilauftrag 3, bezogen auf die Honorarformel, um 10% reduziert werden kann. Es ergibt sich ein durchschnittlicher Zeitaufwand von 3’915 Std. für den Teilauftrag 3, alle vier Wohnblocks umfassend.

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Resultat: Ermittlung Wiederholungsrabatt und Honorar

Nun können wir die einzelnen durchschnittlichen Zeitaufwände für die drei Teilaufträge zusammenfassen. Wir kommen auf eine Summe von 9’609 Stunden. Darin sind die Vereinfachungen aufgrund des Serieneffekts berücksichtigt.

Der Zeitaufwand würde 12’985 Stunden betragen, wenn die Wiederholungen nicht berücksichtigt würden (siehe Exkurs 2). Es errechnet sich somit ein Anpassungsfaktor r (Wiederholungsfaktor) von 74%. Anders ausgedrückt könnte man auch von einem Wiederholungsrabatt von 26% sprechen.

Zum Schluss wird aufgrund des ermittelten Wiederholungsfaktors (Anpassungsfaktor r) noch aufgezeigt, wie das Honorar berechnet werden kann. Zu diesem Zweck verlassen wir die Annahmen mit den drei Teilaufträgen wieder und betrachten die Planungsaufgabe als Gesamtauftrag. Mit dem ermittelten Anpassungsfaktor r von 0.74 ergibt sich ein durchschnittlicher Zeitaufwand von 9’609 Stunden. Die übrigen Honorarfaktoren (B, p, n, q) sind gleich wie bei den vorangehenden Betrachtungen.

Der Teamfaktor i hat den Normalwert 1.0. Es hat keinen grossen Sinn, hier noch eine Korrektur vorzunehmen, da die Produktivität bereits mit dem Anpassungsfaktor r berücksichtigt worden ist. Der auftragsspezifisch prognostizierte Zeitaufwand Tp entspricht somit dem durchschnittlichen Zeitaufwand Tm. Wenn wir nun noch einen mittleren angebotenden Stundenansatz von angenommen 100 Fr. einsetzen, ergibt sich ein Honorar von 960’926 Fr. (alle Werte exkl. MWSt.)

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Literaturhinweis
Das in diesem Blogbeitrag dargestellte Beispiel zum Wiederholungsrabatt beim Architektenvertrag ist dem oben bereits genannten Buch «Bauplanerhonorare – Ratgeber für Bauherren» entnommen (Näheres siehe hier >>>). Es befindet sich dort im Kapitel 13 «Wiederholung von Bauten». Im Buch wird das Thema aber etwas umfassender dargestellt.

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