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Ohne dass ich etwas dazu beitrage, wird das Spektrum meiner Beratungen im Baubereich immer breiter. Dabei kümmere ich mich, nun im Rentneralter, seit langer Zeit nicht mehr um neue Aufträge. Aber offenbar trauen mir Akteure unterschiedlichster Art zu, dass ich Ihnen mit meiner grossen Erfahrung helfen kann. 

Nachfolgend lege ich anhand von sechs ausgewählten Beratungen aus der letzten Zeit dar, wie breit das Spektrum mittlerweile geworden ist. Es geht um die folgenden Themen: 

• Beispiel 1: Beratung einer Internet-Firma im Baubereich
• Beispiel 2: Beratung eines jungen Architekturbüro im Honorarwesen 
• Beispiel 3: Beratung einer Bauherrschaft zur baulichen Aufwertung eines Mehrfamilienhauses
• Beispiel 4: Beratung eines Handwerkers nach einem finanziell desaströsen Grossauftrag
• Beispiel 5: Beratung einer institutionellen Bauherrschaft bei der Wahl des Realisierungsmodells  
• Beispiel 6: Beratung einer privaten Bauherrschaft beim Offertvergleich für eine Dachsanierung

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Beispiel 1: Beratung einer Internet-Firma im Baubereich

Auch in der Bauwirtschaft wird das Internet immer mehr angewendet. Im konkreten Fall geht es um eine Internet-Firma, die einen digitalen Marktplatz für Bauhandwerkerleistungen betreibt. Interessenten mit Bauabsichten, mehrheitlich für kleinere Renovationen, können ihn gegen eine Gebühr benutzen, um einen geeigneten Bauhandwerker zu finden. 

Die Betreiber des Marktplatzes kennen sich bestens aus in der digitalen Welt, nicht aber im Bauwesen. Dies hat zur Folge, dass die Kunden ihre Dienstleistung nur benutzen, um Anbieter für relativ einfache Bauhandwerkerleistungen zu finden. Konkret geht es etwa um die Ausführung eines neuen Bodenbelags, selten für anspruchsvollere Bauvorhaben wie etwa grössere Sanierungen.  

Die Internet-Firma hat das Problem, dass sich ihre Dienstleistung nicht richtig rentiert. Es ist finanziell nicht ergiebig, einfache Bauarbeiten zu vermitteln. Die Firmeninhaber suchen deshalb Wege zu mehr Wertschöpfung und somit zu mehr Profit. Dabei gelangen sie an mich. Aus ihrer Sicht sei ich der richtige Insider des Bauwesens, der sie effizient beraten könne. 

Ich zeige Möglichkeiten auf, wie die Betreiber des digitalen Marktplatzes mehr baubezogenes Fachwissen erlangen können. Den Kunden muss fachliche Beratung angeboten werden. Wenn bei der Beratung genügend fachlicher Tiefgang vorhanden ist, kann dafür auch ein entsprechendes Entgelt verlangt werden. Der Marktplatz wird dadurch für die Betreiber lukrativer. 

Konkret gebe ich Anregungen zu Themen wie den folgenden: 

• Welche baubezogenen Beratungsleistungen sind für Bauherrschaften so interessant, dass sie dafür zu bezahlen bereit sind? 
• Wie kann sich die Internet-Firma dieses Wissen für ihre eigene Geschäftstätigkeit erschliessen? Welche Knowhowträger sind besonders interessant (z.B. frei erwerbende Bauleiter)? Wie kann die Art der Zusammenarbeit mit ihnen geregelt werden? 
• Welche Entschädigungen kann die Internet-Firma für ihre baubezogenen Beratungsleistungen verlangen?  In welchem Umfang ist das übliche Honorierungssystem in der Bauplanungsbranche auch für die Internet-Firma massgebend? Wann kann zum Beispiel die SIA-Honorarordnung 102 herangezogen werden, um Bauleitungstätigkeiten zu kalkulieren und abzurechnen? 

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Beispiel 2: Beratung eines jungen Architekturbüros im Honorarwesen

Es handelt sich um eine Planungsfirma, die seit vielen Jahren sehr erfolgreich eine Spezialität im baubezogenen Planungsbereich abdeckt. In der Terminologie des SIA werden solche Anbieter von eng begrenzen Planungsspezialitäten etwa als Spezialisten oder Berater bezeichnet. 

Aufgrund der guten Kontakte zu potentiellen Bauherrschaften und eines einwandfreien Leistungsausweises bei der bisherigen Tätigkeit kommt man immer mehr an Aufträge auf dem Gebiet der eigentlichen Architektur heran. Das rein planerische Rüstzeug für solche klassischen Architektenarbeiten hat man, wie einige erfolgreich abgeschlossen Aufträge zeigen. Aber es hapert auf dem kaufmännischen Bereich. Man weiss nicht so recht, wie man einen Architektenauftrag kalkulieren soll, was zur Folge hat, dass man bei den bisherigen Projekten eindeutig ein zu tiefes Honorar angeboten hat. Dies findet man aber erst nach abgeschlossenem Auftrag heraus. Neben dem fehlenden Wissen bei der Honorarkalkulation gibt es auch ein Defizit beim Vertragswesen. Man ist bei der Aufgabe schlicht überfordert, einen guten Planervertrag abzuschliessen. 

Ich biete seit Jahrzehnten Beratungen auf dem Gebiet des baubezogenen Honorarwesens und der entsprechenden Vertragsgestaltung an, in der Regel allerdings für Bauherrschaften. Diese Erfahrung nützt mir, um auch bei der Beratung eines jungen Architekturbüros aus dem Vollen schöpfen zu können. 

Eine Besonderheit gibt es im konkreten Fall beim Vertragswesen. Das Planungsbüro sucht eine Alternative zum Mustervertrag des SIA für Planerverträge. Dieser ist sehr vielseitig verwendbar, zum Beispiel für unterschiedliche Planungsdisziplinen (Architektur, Bauingenieurwesen, etc.). Dadurch ist er aber schwierig in der Anwendung. Das Architekturbüro möchte einen möglichst einfachen, kurzen Vertrag, der genau auf seine Bedürfnisse zugeschnitten ist. Ich unterstütze es dabei, einen massgeschneiderten, knappen Planervertrag zu konzipieren. 

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Beispiel 3: Beratung einer Bauherrschaft zur baulichen Aufwertung eines Mehrfamilienhauses

Eine kleine private Eigentümergesellschaft verfügt an bester Lage über eine ältere Liegenschaft mit rund einem Dutzend Mietwohnungen. Die Ertragslage ist, der guten Lage geschuldet, sehr erfreulich. Weil man aber seit Jahren nichts mehr investiert hat, hat man den Eindruck, dass man wieder einmal einen Sanierungsschritt machen sollte. Die Eigentümer wollen gezielt aufwerten, wissen aber nicht so recht wie, da sie selber keinen Bezug zur Bauwirtschaft haben. Die Unsicherheit über sinnvolle Sanierungsmassnahmen ist auch darum hoch, weil man von einem ersten angefragten Architekten Vorschläge erhält, mit denen man sich überhaupt nicht anfreunden kann. Die Eigentümer sind also stark verunsichert und suchen eine neutrale Zweitmeinung, wofür ich aus ihrer Sicht bestens geeignet sei.

Der Augenschein vor Ort ergibt, dass das Gebäude Qualitäten aufweist, welche der Eigentümergesellschaft bisher gar nicht bewusst gewesen sind. Die Badezimmer beispielsweise sind zwar schon recht alt, funktionieren aber noch einwandfrei. Sie sind sorgfältig gestaltet und weisen wertvolle Wandverkleidungen mit historischen Wandplatten auf. Mit relativ wenigen gezielten Baumassnahmen lässt sich der alte Glanz wieder herstellen. Es wäre schade, eine Komplettsanierung durchzuführen. Das wäre mit hohen Kosten verbunden, der alte Glanz würde verschwinden, und der Gebrauchsnutzen nicht wesentlich höher.   

Die Eigentümergesellschaft ist sehr zufrieden mit dieser Einschätzung und will den vorgeschlagenen Aufwertungspfad weiter verfolgen. 

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Beispiel 4: Beratung eines Handwerkers nach einem finanziell desaströsen Grossauftrag

Ein Handwerker ist in einem Gewerbe tätig, das relativ wenig Kapital erfordert und auch nicht sehr Knowhow-intensiv ist. Er ergattert sich einen grossen Auftrag von einem Generalunternehmer, der finanziell in einem Debakel endet. Das Vertragsvolumen umfasst mehrere Hunderttausend Fr.

Der Handwerker sagt von sich selber, dass er vom Vertragswesen nicht viel verstehe. Er wendet sich an mich zu einem Zeitpunkt, an dem man am finanziellen Debakel nichts mehr ändern kann. Aber er möchte wenigstens verstehen, was schief gelaufen ist, und nach Möglichkeit auch etwas lernen für die Zukunft. 

Ich wehre mich lange dagegen, ihn zu beraten, weil ich mich dazu nicht kompetent fühle. Ich sei lediglich ein Architekt, der sich etwas baujuristisches Basiswissen angelesen habe, aber kein Jurist. Ich könne allenfalls dazu beitragen, Probleme zu vermeiden, indem man zum Beispiel Musterverträge des SIA anwende. Aber wenn die Probleme schon da seien, dann brauche es den Spezialisten zur Problembeseitigung: den Juristen. Hier sei ich nicht die richtige Person. 

Aber der Handwerker bleibt hartnäckig. Er hat mein Buch «Mit wem baue ich? – Bauausführung aus Bauherrensicht» gekauft, und vielleicht sogar Teile daraus gelesen. Er will unbedingt eine Einschätzung von mir. Um diesen Willen zu untermauern, ist er sogar bereit, mein Honorar zum Voraus zu bezahlen. Und so willige ich schliesslich ein zu einer neutralen Stellungnahme.

Es zeigt sich relativ schnell, was finanziell schief gelaufen ist bei seinem grossen Auftrag.  Es sind primär zwei Dinge: 

• Die Vertragskonditionen sind sehr ungünstig für den Handwerker. Basis des Vertragswerks ist zwar die Handwerkernorm SIA 118, aber in vielen Punkten hat sie der ausgebuffte Generalunternehmer zu seinen Gunsten abgeändert. 
• Der Handwerker unterlässt es, fristgerecht zu reagieren, solange er noch die Möglichkeit dazu hat.

Ich schlage dem Handwerker vor, bei einem nächsten ähnlichen Fall vor dem Vertragsabschluss zuerst zu einem Juristen zu gehen und den Vertragsentwurf prüfen zu lassen. Vielleicht kommt der juristisch Sachkundige dann zur Erkenntnis, dass man am Vertragstext noch etwas ändern kann. Falls Änderungen aussichtslos sind, ist es wahrscheinlich besser, auf den Auftrag zu verzichten, als nochmals viel Geld zu verlieren. 

Falls eine Unterzeichnung des Vertrags verantwortet werden kann, soll der Jurist ihm sagen, wo er im Verlauf der Bauausführung speziell aufpassen muss. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die budgetierten Regiestunden überschritten werden. Damit der Handwerker zum Ziel kommt, dürfte ein erneuter Gang zum Juristen vermutlich nicht die schlechteste Lösung sein. 

Der Bauhandwerker scheint mit meiner Einschätzung zufrieden zu sein, denn er überweist mir sofort das vereinbarte Honorar. 

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Beispiel 5: Beratung einer institutionellen Bauherrschaft bei der Wahl des Realisierungsmodells  

Meine Auftraggeberin ist eine institutionelle Bauherrschaft im Sozialbereich, die ein neues Wohnhaus für die Personen bauen will, die fest in der sozialen Institution wohnen. Innerhalb der Bauträgerschaft herrschen nun unterschiedliche Ansichten bezüglich der Wahl des Realisierungsmodells. Die Geschäftsleitung und der Stiftungsrat sehen es nicht gleich, ob das Bauvorhaben konventionell realisiert wird, oder ob ein Generalunternehmer beigezogen wird. Das Investitionsvolumen beträgt um die 5 Mio. Fr. und die Baubewilligung ist demnächst zu erwarten. 

Ich werde angefragt, zur Streitfrage des Realisierungsmodells eine neutrale Stellungnahme abzugeben. Ich lege zuerst die Wesensmerkmale der beiden Grundmodelle dar. Dazu gehört beispielsweise die allseits bekannte Tatsache, dass die Bauherrschaft vom Generalunternehmer in der Regel mehr Garantien bekommt, als dies bei der klassischen Bauausführung der Fall wäre. Dazu zählt insbesondere eine Preisgarantie. Die Garantien muss der Generalunternehmer aber finanzieren, wodurch die Gesamtkosten etwas höher sein dürften als bei der traditionellen Bauausführung.

Schnell zeigt sich, dass Kriterien wie Preis und Garantien nicht zentral sind für die Wahl des Realisierungsmodells. Massgebend sind vielmehr zwei Risiken des Generalunternehmermodells, auf die ich nachfolgend eingehe. 

• Risiko 1: Qualität der Ausschreibungsunterlagen 
  Der Architekt, der das Projekt ausgearbeitet hat, hat keine Erfahrung mit GU-Ausschreibungen. Es besteht darum das Risiko, dass die Ausschreibungsunterlage nicht in der erforderlichen Qualität ausgearbeitet wird. Als Folge davon drohen finanzielle Nachforderungen.
  Die Risiken sind aktuell besonders hoch, weil zu den ausschreibungstechnischen Risiken noch diejenigen des Marktes hinzukommen. Zu den Marktrisiken gehört beispielsweise die Tatsache, dass ein Handwerker aufgrund von Verwerfungen in den Logistikketten das von ihm benötigte Material nicht bekommt, oder dass dieses viel teurer ist als erwartet.  

• Risiko 2: Güte der Generalunternehmer für die spezifische Bauaufgabe
  Ein weiteres Risiko besteht darin, ob am Ort des Bauvorhabens für das konkrete Projekt gute Generalunternehmer gefunden werden können. Die grossen Generalunternehmer werden sich wahrscheinlich nicht für einen Auftrag von 5 Mio. Fr. interessieren. Also müssen regionale Anbieter gefunden werden. Diese dürften, wie die ganze Bauwirtschaft, reichlich Arbeit haben. Einzelne verfügen möglicherweise über zu wenig Personal, und neues finden sie kaum. Dann kann es passieren, dass die Bauleitung einer unerfahrenen Person übertragen wird. Dies dürfte zu Mehrkosten führen, was auch die Bauherrschaft betreffen könnte. 

Bei der traditionellen Bauausführung besteht das Risiko einer mangelhaften Bauleitung viel weniger. Der für das Bauvorhaben beigezogene Architekt hat bei vorangehenden Projekten für die gleiche Bauherrschaft gezeigt, dass er die Bauausführung im Griff hat. 

Aufgrund dieser beiden projektbezogenen Risiken empfehle ich dem Auftraggeber, die traditionelle Bauausführung zu wählen.

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Beispiel 6: Beratung einer privaten Bauherrschaft beim Offertvergleich für eine Dachsanierung

Eine Erbengemeinschaft verfügt an guter Lage über ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietwohnungen.  Das attraktive Gebäude ist gut unterhalten, aber das Dach muss saniert werden. Es handelt sich um ein Dach mit geneigten Dachflächen. Das Tragwerk ist eine Zimmermannskonstruktion, die Dachflächen bestehen aus Ziegeln. 

Die Bauherrschaft holt eine erste Offerte für die Dachsanierung ein. Sie kommt mit nur zwei Seiten Umfang in sehr knapper Form daher, bei einer Auftragssumme von immerhin um die 150’000 Fr. 

Angesichts der Grösse des Auftrages holt die private Bauherrschaft, die selber nicht sachkundig ist und auf dem Gebiet der Bauleitung keine professionelle Unterstützung hat, eine zweite Offerte ein. Basis dafür ist eine sogenannte Blanko-Offerte. Diese besteht aus dem Leistungsbeschrieb gemäss erster Offerte, einschliesslich der erforderlichen Mengen (z.B. 200 m2 Konterlattung), aber ohne die Einheitspreise. 

Die zweite Offerte kommt in einem ganz anderen Gewand daher als die erste. Sie ist viel detaillierter und umfasst acht Seiten. Zudem scheint sie einige Positionen zu enthalten (zum Beispiel das Gerüst), die in der ersten Offerte nicht erkennbar sind. Sie ist aber auch 50’000 Fr. teurer. 

Die Bauherrschaft kommt zum Schluss, dass die Offerten nicht vergleichbar sind. Sie fragt mich an, ob ich ihr helfen könnte. 

Nach einer Prüfung empfehle ich der Bauherrschaft, sich auf die erst (günstigere) Offerte zu konzentrieren. Zudem schlage ich vor, wie sie weiter vorgehen soll. 

Der erste (günstigere) Anbieter soll die Offerte überarbeiten und folgende Teilarbeiten in einen Pauschalpreis einschliessen: 

• Abbrüche am Dach
• Zimmerarbeiten / Holzbau
• Dachdeckerarbeiten
• Gerüst 
• Transporte; Materialhandling (Hebebühnen und dgl.)
• Photovoltaik  
• neue Dachfenster

Ergänzend gibt es Bauarbeiten, die nicht im Pauschalpreis enthalten sind. Sie sollen nach effektivem Ergebnis abgerechnet werden (typischerweise als Regierarbeiten bezeichnet). Dazu gehören beispielsweise: 

• Flickarbeiten an der bestehenden Gebäudestruktur 
• einzelne Abbrüche
• Wetterschutz

Ein weiteres Sachgebiet, das im revidierten Angebot zu regeln ist, betrifft die Bauleitung. Der Werkunternehmer für die Dachsanierung führt nämlich nicht alle Bauarbeiten selber aus. Einzelne Leistungen bezieht er bei Drittunternehmern, beispielsweise die Spenglerarbeiten. Hier ist der Hauptunternehmer nur für die Bauleitung zuständig.

Ich führe zuhanden der Bauherrschaft die wichtigsten Punkte auf, die zu beachten sind, wenn ein Werkunternehmer auch Bauleitungsaufgaben übernimmt. Die Checkliste umfasst Sachgebiete wie Garantie, Haftung, Versicherungen, Baustellensicherheit, etc.

Im separaten Blogbeitrag «Kleinere Sanierungen und Umbauten mit GU-ähnlichen Realisierungsmodellen» gehe ich darauf ein, wie eine Bauherrschaft für Sanierungsarbeiten grössere Leistungspakete aus einer Hand beschaffen kann. Gut vergleichbar mit dem Bauvorhaben in diesem Blogbeitrag ist das dort besprochene «Beispiel A3: Handwerkerfirma als sporadische Gesamtanbieterin von Sanierungsleistungen». Allerdings ist der Umfang der Bauarbeiten etwas grösser.

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Nun bin ich am Ende angelangt bei meinem Streifzug durch einige Beratungsmandate aus der letzten Zeit.

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Dieser Blog enthält Dutzende von Fachbeiträgen, die sich primär an Bauherrschaften richten. Sie sind gegliedert nach Sachgebieten. Die beiden wichtigsten Themenbereiche sind «Honorarfragen» und «Bauen mit einem Architekten». Benutzen Sie das Menu, um zu der Fragenkategorie zu gelangen, die Sie besonders interessiert. – Hans Röthlisberger, Bauherrenberater, Gwatt (Thun) / Schweiz

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