Hier befindet sich das Inhaltsverzeichnis des «Checklistenbuches für Bauherren». Neben den Kapitelüberschriften werden zusätzlich die einführenden Texte (Zusammenfassungen) zu den einzelnen Kapiteln wiedergegeben.

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Vorwort

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Teil A:
Traditionelle Form der Projektrealisierung

Im Teil A betrachten wir die traditionelle Form der Projektrealisierung, die bei mehr als 80% des Hochbauvolumens in der Schweiz angewendet wird. Dieses auch als Archi-tektenmodell bekannte Verfahren zeichnet sich dadurch aus, dass das Planerteam im Auftrag der Bauherrschaft sowohl für die Planung wie die Bauleitung zuständig ist. Der Bauherr bestellt die Leistungen der Bauausführung einzeln bei einer Vielzahl von Werkunternehmern separat nach Arbeitsgattungen (Baumeisterarbeiten, Gipserarbeiten, elektrische Installationen etc.).

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Kapitel 1: Projektdefinition

  • Grundsätzliches
  • Pflichtenheft
  • Machbarkeitsstudie
  • Beispiele von Pflichtenheften
  • Benötigte Fachleute
  • Betrachtungen zum Risiko
  • Mängel bei der Projektdefinition

Die erste Phase eines Bauprojekts ist die Projektdefinition. Das Resultat davon ist das Pflichtenheft. Es stellt die Ausgangslage dar für die Planerwahl und die anschliessende Projektausarbeitung. Das Pflichtenheft soll alle wesentlichen Vorgaben und Wünsche der Bauherrschaft enthalten. Ein zentraler Teil davon ist das Raumprogramm. Auch eine Aussage zu den Kosten gehört zum Pflichtenheft. Die Machbarkeit des Bauvorhabens ist im Rahmen der Projektdefinition nachzuweisen. Sie beinhaltet bauliche, nutzungsmässige und wirtschaftliche Aspekte.

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Kapitel 2: Projektorganisation

  • Grundkonzept
  • Teilfunktionen
  • Besprechungen zur Projektführung
  • Teilnehmerkreis
  • Standardtraktanden
  • Bauherrenseitige Projektführung
  • Operatives Steuerungsgremium
  • Projekthandbuch

Bei jedem Projekt muss festgelegt werden, welche Personen im Projektteam mitarbeiten und welches ihre Aufgaben sind. Die Gesamtheit aller Vereinbarungen bezeichnet man als Projektorganisation. Ein wichtiger Teil davon ist das Organigramm. In diesem Kapitel befassen wir uns mit verschiedenen Ausprägungen der Projektorganisation.

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Kapitel 3: Architektenwahl

  • Auswahlkriterien
  • Informationsbeschaffung
  • Separate Beauftragung Baumanagement
  • Spezielle Auswahlmethoden
  • Ausländische Architekten

Die Architektenwahl ist eine der wichtigsten Aufgaben der Bauherrschaft überhaupt. Es ist kein einfaches Unterfangen für sie, da sie dabei ganz auf sich allein gestellt ist. Die nachfolgenden Hinweise richten sich an private Bauherren. Bei der öffentlichen Hand sind die Beschaffungsvorgänge ganz anders.

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Kapitel 4: Auswahl der übrigen Bauplaner

  • Generelles
  • Auswahl der Fachplaner
  • Schnittstellen klären
  • Vollständigkeitskontrolle
  • Expertisen auf Bauherrenseite

Wenn der Architekt als Gesamtleiter einmal ausgewählt ist, gestaltet sich die Beauftragung der übrigen Mitglieder des Planerteams deutlich einfacher. Der Gesamtleiter unterstützt die Bauherrschaft nämlich massgeblich dabei, die zusätzlich notwendigen Planer zu bestimmen.

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Kapitel 5: Honorarfragen

  • Übliche Honorarberechnung
  • Honorarfaktoren
  • Schlussbetrachtung

Für Gelegenheitsbauherren ist es nicht einfach, das System der Honorarberechnung im Bauplanungsgewerbe zu verstehen. Es ist daher illusorisch, in Checklistenform das Honorarberechnungssystem so weit erklären zu wollen, dass ein konkretes Honorarangebot beurteilt werden kann. Nachfolgend wird die Methode kurz erläutert und die Anwendung der Honorarfaktoren dargelegt, wobei ich mich auf die Architektenleistungen beschränke. Die Ausführungen sollen dazu beitragen, bei Konkurrenzofferten die einzelnen Angebote besser vergleichen zu können und zu er-kennen, worauf die Unterschiede zurückzuführen sind. Die Erkenntnisse können allenfalls verwendet werden, um mit den Anbietern Vertragsverhandlungen zu führen. Es kann aber nicht beurteilt werden, ob der Preis eines Angebots als gängiger Marktpreis zu betrachten ist.

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Kapitel 6: Planerverträge

  • Grundsätzliches
  • Beauftragung einzeln oder gesamthaft
  • Allgemeine Vertragsbedingungen
  • Leistungen des Beauftragten
  • Vergütung
  • Bonus für kostenbewusste Bauausführung

In diesem Kapitel gehen wir darauf ein, wie die Verträge mit den ausgewählten Bauplanern abgeschlossen werden. Wir befassen uns mit den diversen Wahlmöglichkeiten, die im Hinblick auf die Konzeption der Verträge in Betracht gezogen werden können. Den Mustervertrag des SIA für Planungsverträge besprechen wir in groben Zügen. Dabei halten wir uns primär an den Architektenvertrag, basierend auf der SIA-Honorarordnung 102.

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Kapitel 7: Projektablauf

  • Bauherrenaufgaben
  • Kostenwesen
  • Projektoptimierung

Bisher haben wir einige zeitlich begrenzte Themen wie Projektdefinition, Planerwahl etc. behandelt. Nun betrachten wir drei Sachgebiete, die sich über das ganze Projekt hinziehen. Es geht dabei um die Aufgaben der Bauherrschaft, das Kostenwesen und die Projektoptimierung.

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Kapitel 8: Projektrisiken

  • Baugrund
  • Vorhandene Bausubstanz
  • Umgebung und Erschliessung
  • Weitere Projektrisiken
  • Finanzierung der Projektrisiken

Das Bauen ist bekanntlich mit vielfältigen Risiken verbunden. Nachfolgend gehen wir auf einige wichtige Risiken ein und zeigen Möglichkeiten auf, wie sich die Gefahren für die Bauherrschaft reduzieren lassen.

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Kapitel 9: Kostenvoranschlag

  • Kostengliederung
  • Finanzielle Reservegefässe
  • Kontrollfragen zum KV
  • Kostenvoranschlag prüfen

Beim Kostenvoranschlag (KV) handelt es sich um das detaillierte Kostenbudget, das zum Zeitpunkt des Baugesuchs für das fertig ausgearbeitete Bauprojekt erstellt wird. Von besonderer Bedeutung sind die finanziellen Reservegefässe, die im KV enthalten sind.

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Kapitel 10: Bauarbeiten beschaffen

  • Risiken bei der Ausschreibung
  • Mängelfreie Leistungsverzeichnisse
  • Optionen zur Ausschreibung
  • Vertragsverhandlungen durch den Bauherrn
  • Vergaben

Mit diesem Kapitel fängt beim traditionellen Realisierungsmodell die Bauausführung an. Zuerst befassen wir uns mit der Ausschreibung der Bauarbeiten. Hier steht die Frage im Vordergrund, wie Nachforderungen von Werkunternehmern vermieden werden
können, die auf Mängeln in Leistungsverzeichnissen zurückzuführen sind. Wenn die Angebote der Unternehmer vorliegen, können die Bauarbeiten von der Bauherrschaft vergeben werden.

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Kapitel 11: Werkverträge

  • Wichtige SIA-Norm 118
  • Sicherheiten
  • Tätigkeiten der Bauherrschaft

Für die Beschaffung der Bauleistungen werden zwischen Bauherrn und Unternehmer Werkverträge abgeschlossen. Obwohl sich primär der Gesamtleiter und sein Planerteam um die rechtlichen Aspekte kümmern, sollte die Bauherrschaft trotzdem ein minimales Basiswissen zum Werkvertragsrecht haben.

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Kapitel 12: Bauhandwerkerpfandrecht

  • Grundsätzliches
  • Sicherheitsmassnahmen

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist vor allem beim Generalunternehmermodell zu beachten. Dieses Realisierungsmodell besprechen wir im Teil B des Buches. Es spielt aber auch bei der traditionellen Bauausführung eine Rolle, wenn auch in deutlich geringerem Ausmass. Aus diesem Grund behandeln wir das Thema als Abschluss von Teil A und somit an der Schnittstelle der beiden Buchteile.

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Teil B:
Spezielle Varianten der Projektrealisierung

Im Teil A haben wir uns mit der traditionellen Methode der Projektrealisierung befasst, die auch als Architektenmodell bezeichnet wird. Das Planerteam ist hier während des
gesamten Projektablaufs, also sowohl für Projektierung wie Bauausführung, der wichtigste Partner für den Bauherrn.

Im Teil B wollen wir uns nun mit einigen Varianten der Realisierung von Bauprojekten befassen, die sich vom traditionellen Architektenmodell unterscheiden. Die Frage nach dem passenden Realisierungsmodell für die Bauausführung stellt sich in der Regel nach dem Baugesuch.

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Kapitel 13: Übersicht der Varianten

  • Generalunternehmermodell
  • Kostengarantievertrag SIA
  • Spezialvarianten für kleinere Projekte
  • Totalunternehmersubmission

In diesem einführenden Kapitel 13 zum Teil B gebe ich zunächst einen Überblick zu den Varianten der Projektrealisierung. Anschliessend gehe ich in weiteren Kapiteln auf die verschiedenen Möglichkeiten näher ein.

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Kapitel 14: Generalunternehmermodell

  • Allgemeines zum Vertrag
  • Vertragsbestandteile
  • Vertragsoptionen
  • Risikobewirtschaftung
  • Ausgewählte Ereignisse

Beim Generalunternehmermodell wird die Gesamtheit der Ausführungsleistungen mit einem einzigen Werkvertrag bestellt. Der Generalunternehmer (GU) besorgt auch die Bauleitung. Für die vorgängige Auswahl findet in der Regel eine Konkurrenzausschreibung statt (GU-Submission). Das GU-Modell zeichnet sich durch die Vielzahl der Garantien aus, die dem Besteller geboten werden. Es sind mehrere Möglichkeiten der Preisbestimmung wählbar (Pauschalpreis; offene Abrechnung mit Kostendach etc.). Die Projektgrösse sollte minimal etwa 5 Mio. Fr. betragen.

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Kapitel 15: Kostengarantievertrag SIA

  • Vertragsmodell
  • Elemente der Kostengarantie
  • Umfang der Kostengarantie
  • Reserven im Kostenvoranschlag

Der Kostengarantievertrag SIA (13.2) ist grundsätzlich ein Architektenmodell. Es ist von der Berufsauffassung der freien Planer bestimmt, übernimmt aber mit der Kosten-garantie ein Kernelement des Generalunternehmermodells. Die minimale Projektgrösse beträgt etwa 3 Mio. Fr. Die Prüfung dieses interessanten Modells durch die Bauherrschaft ist zu empfehlen. Um dem Bauherrn die Kostengarantie anbieten zu können, zieht das Planerteam einen so genannten Garanten bei. Dieser schliesst zudem eine Versicherung ab.

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Kapitel 16: Typenhäuser

  • Betrachtungen zum Risiko
  • Baubeschrieb und Vertragspläne
  • Baugrundstück
  • Vertragsvorlage
  • Werkvertrag
  • Werkvertrag überprüfen

Wir verstehen in diesem Buch unter Typenhäusern ein generalunternehmer-ähnliches Realisierungsmodell für kleinere, mehr oder weniger standardisierte Projekte (v.a. Einfamilienhäuser) im Wohnungsbau (13.3A). Die prägende Eigenschaft des Modells ist die Beschaffung des Gebäudes mit einem einzigen umfassenden Werkvertrag zu einem festen Preis. Der Bauherr hat hier in der Regel keinen neutralen Berater wie den Architekten bei der traditionellen Projektrealisierung, der ihn im Sinne eines Treuhänders unterstützt. Das Typenhausmodell kann für ihn daher sehr anspruchsvoll sein, obwohl es auf den ersten Blick als einfach erscheint.

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Kapitel 17: GU-ähnliches Modell für kleinere Sanierungen

  • Grosse und kleine Generalunternehmer
  • GU-Ausschreibung
  • Vertragsfragen

Nach den Typenhäusern befassen wir uns mit einem anderen Marktsegment der GU-ähnlichen Geschäfte bei kleineren Bauprojekten, und zwar mit Umbauten und
Sanierungen.

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Kapitel 18: Planen und Bauen ohne Architekt

  • Anforderungen an die Bauherrschaft
  • Notwendiges bautechnisches Wissen
  • Baugesuch
  • Pläne
  • Ausschreibung
  • Werkvertrag
  • Vergabe
  • Bauleitung

Bei kleineren Bauprojekten verzichtet die Bauherrschaft gelegentlich auf den Beizug von Fachleuten für Bauplanung und Bauleitung. Oft geht es dabei um Sanierung und Umbau von selbst genutztem Wohneigentum. Die Bauherrschaft muss sich aber bewusst sein, dass Eigenplanung nicht nur etwas Honorar spart, sondern auch den Verzicht auf sehr viel Planungswissen bedeutet. Dieses Manko kann auf vielen Gebieten schmerzhaft sein: bei der Bautechnik (Bauschäden), der Vertragsgestaltung (Werkvertragsrecht) oder der Bauleitung (Rechnungskontrolle). Einfach und risikolos ist Eigenplanung somit keineswegs.

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